北京大規(guī)模供地隱情

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

土地推介會(huì)通常是三四線城市為吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)行為，在土地緊俏的北上廣深非常罕見。然而，就在北京土地市場經(jīng)歷了兩個(gè)月的沉寂后，官方卻舉辦了一場規(guī)模罕見的土地集中推介會(huì)。

這場由北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)主導(dǎo)的2019年上半年擬供應(yīng)經(jīng)營性用地項(xiàng)目推介會(huì)，集中推介了57宗經(jīng)營性用地，到會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了130余家，近200名房企人員擠滿了整個(gè)大廳，開發(fā)商的熱情同市場的冷清對(duì)比鮮明。

土地市場相對(duì)沉寂

近期北京土地市場沉寂非常。

整個(gè)3月，北京僅推出1宗住宅用地且無宅地成交。

4月，北京無住宅用地供應(yīng)，僅成交1宗宅地，出讓金總額10.2億元，同比降近七成。

5月至今（5月23日），尚無土地成交記錄。

和低迷成交量相對(duì)應(yīng)的是較低的溢價(jià)率。

中指院數(shù)據(jù)顯示，1~3月（主要為1、2兩個(gè)月），北京共推出住宅用地24宗，成交22宗，合計(jì)158萬平方米，同比增加14%。一季度宅地成交金額同比增逾一成，合計(jì)逾584億元，同比微增3%；平均溢價(jià)率11%，較去年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)；成交樓面均價(jià)20514元/平方米，同比下降11%。

因城市副中心建設(shè)而大熱的通州在1月10日拍賣一宗商品房用地，該類型地塊在通州區(qū)域已經(jīng)塵封了3年之久，開拍前引起了各方無限遐想。

這宗臺(tái)湖的限競房用地起始價(jià)高達(dá)65億元，限價(jià)54164元/平方米，建設(shè)用地面積115506.324平方米，建筑控制規(guī)模達(dá)到280243平方米。

就在市場萬眾矚目之時(shí)，萬科和平安聯(lián)合體以66.6億元，僅約2%的低溢價(jià)率競得，這也成為近期北京低迷土地市場的一個(gè)縮影。

但也有專家認(rèn)為，這是土地市場的正常表現(xiàn)。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長陳志告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“目前北京市的供地還是在按照既定政策走，不存在過冷或過熱。”

局地新房去化周期長

土地市場的表現(xiàn)可能來自住宅市場的去化壓力和低迷的價(jià)格。

一段時(shí)間以來，北京土地供應(yīng)以限競房用地為主，目前市場進(jìn)入了限競房供應(yīng)井噴期，尤其2018年下半年以來，北京樓市庫存情況加劇。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過去一年中，北京樓市庫存增加到了近8年最多的7.13萬套（統(tǒng)計(jì)口徑為所有商品房住宅含限競房），漲了2萬套，漲幅高達(dá)42%。

截至5月20日，從2018年6月10日開始，北京樓市入市限競房項(xiàng)目達(dá)到了49個(gè)，合計(jì)73期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了33427套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)10232套，網(wǎng)簽均價(jià)為49075元/平方米，網(wǎng)簽完107.3萬平方米，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有27.3%。

在一些限競房扎堆的區(qū)域，例如北京青龍湖區(qū)域，去化周期可能很長。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份北京新建商品房價(jià)格環(huán)比金上浮0.5%，幾乎無變化，而3月份該數(shù)據(jù)為0.4%，2月份為-0.2%，市場持續(xù)低迷。

在此背景下，很多新推出的商品房采取了低于備案價(jià)的策略銷售。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)消息，某高端項(xiàng)目備案價(jià)格為74000元/平方米，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問得知，該項(xiàng)目目前的均價(jià)約為66000元/平方米。

部分地塊限價(jià)已有解除

5月9日的推介會(huì)集中推介了57宗經(jīng)營性用地，其中44幅為住宅用地，土地面積共計(jì)321公頃，其中包括9宗共有產(chǎn)權(quán)房用地，土地面積約57公頃。

僅一天后，北京市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)網(wǎng)站公布了具體近期計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營性用地項(xiàng)目信息。信息顯示，將有54宗經(jīng)營性用地陸續(xù)入市，其中11塊將在5月正式入市。

據(jù)媒體報(bào)道，北京規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人在會(huì)上表示，召開推介會(huì)的初衷是北京進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境的切實(shí)舉措，政府為廣大開發(fā)企業(yè)做好服務(wù)工作。“計(jì)劃供應(yīng)的土地，會(huì)根據(jù)市場需要，擇機(jī)安排。”

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“土地市場是房地產(chǎn)調(diào)控的閘門。根據(jù)北京十三五住宅供應(yīng)規(guī)劃，每年北京要供應(yīng)30萬套住房，與此相對(duì)應(yīng)，住宅供應(yīng)也會(huì)不斷增加。由此，土地成交量會(huì)隨之增加。”

此次推介的42宗住宅用地廣泛分布于除東西城、海淀外的各個(gè)城區(qū)。其中，豐臺(tái)區(qū)供應(yīng)住宅用地?cái)?shù)量最多，其供應(yīng)的7宗住宅用地均為商品房，分布宋家莊、花鄉(xiāng)、周莊子、大瓦窯等地。朝陽區(qū)雖有兩宗住宅用地，分別位于孫河和金盞鄉(xiāng)等較優(yōu)區(qū)位。

石景山區(qū)的4宗住宅用地則分別位于五里坨、古城、西黃村等板塊。

石景山區(qū)某供地區(qū)域 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

房山區(qū)近期也將加大住宅用地的供應(yīng)量，5～6月將供應(yīng)6宗住宅用地，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積為75.11萬平方米。

昌平、順義分別計(jì)劃供應(yīng)3宗住宅用地，密云、通州、延慶則僅分別供應(yīng)一宗宅地。

諸葛找房表示：“可以預(yù)期北京供地節(jié)奏加快，接下來將迎來一波供地小高峰。”

值得關(guān)注的是，在此次推介會(huì)推出的57宗經(jīng)營性用地中，部分地塊解除了“限房價(jià)”要求。

其實(shí)這已經(jīng)是近期北京土地供應(yīng)的一個(gè)趨勢，近期公用的土地中不限價(jià)地塊達(dá)4宗，而2018年全年僅成交一宗不限價(jià)地塊。

諸葛找房最后表示：“這些不限價(jià)地塊供應(yīng)量增加，成為北京土地市場的重要信號(hào)，預(yù)計(jì)未來土地出讓也將采用更加靈活的規(guī)則。”

(封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）