上海搖號(hào)購(gòu)房?jī)芍苣辏赫匾鐑r(jià)率為零 房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)倒數(shù)

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)情況》顯示，新建商品住宅價(jià)格方面，4月份環(huán)比上漲的城市有67個(gè)；二手住宅價(jià)格方面，4月份環(huán)比上漲的城市有55個(gè)，同比上漲的城市達(dá)到68個(gè)。在“小陽(yáng)春”行情下，“漲城”呈現(xiàn)增多趨勢(shì)。

不過(guò)，作為一線城市的上海卻是個(gè)“另類(lèi)”。4月份上海二手住宅價(jià)格同比下跌1%，是70個(gè)城市中唯一一個(gè)出現(xiàn)同比下跌的城市。而新建商品住宅環(huán)比上漲0.3%，在70個(gè)城市中位列倒數(shù)第12位；同比上漲1.5%，位列倒數(shù)第3位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，在2017年一系列調(diào)控政策“組合拳”下，上海樓市自當(dāng)年下半年開(kāi)始劃出一條“量縮價(jià)穩(wěn)”的平滑曲線。而在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控基調(diào)下，上海的一些做法又是否值得其他城市借鑒呢？

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

新房?jī)r(jià)格兩年漲幅不到12%

從近兩年上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“量縮價(jià)穩(wěn)”的走勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，新建住宅交易方面，2018年上海新建住宅（含商品住宅、安置房、保障房）銷(xiāo)售面積1333.29萬(wàn)平方米，同比下降0.6%；而在2016年，上海僅新建商品住宅銷(xiāo)售面積就達(dá)到2020萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.5%。

存量住宅方面，2018年上海存量住宅網(wǎng)簽面積1230萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.3%；而在2016年存量住宅網(wǎng)簽面積達(dá)3161萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%。

價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上海新建住宅銷(xiāo)售均價(jià)為28981元/平方米，而2016年新建住宅銷(xiāo)售均價(jià)為25910元/平方米。這意味著兩年時(shí)間里，上海新建住宅銷(xiāo)售均價(jià)的漲幅還不到12%。

值得注意的是，上述新建住宅均包括各類(lèi)保障性住房。而即使在剔除各類(lèi)保障性住房后，上海商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)變動(dòng)幅度也不大。

上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為108155元/平方米，內(nèi)外環(huán)線間為74694元/平方米，外環(huán)線以外為37298元/平方米，同比分別上漲4.6%、3.3%、3.6%。

顯然，在一系列嚴(yán)厲調(diào)控下，上海的投資、投機(jī)需求被極大抑制，雖然成交量大幅下滑，但價(jià)格卻保持相對(duì)穩(wěn)定。

而作為生產(chǎn)“面包”的“面粉”，土地價(jià)格的穩(wěn)定對(duì)樓市穩(wěn)定至關(guān)重要。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2018年上海成交宅地及商業(yè)、商務(wù)用地等共計(jì)103宗，共攬得土地出讓金1643億元，總規(guī)劃建筑面積927萬(wàn)平方米，綜合溢價(jià)率0.9%。而在宅地方面，全年共成交60宗，獲得土地出讓金908億元，總規(guī)劃建筑面積537萬(wàn)平方米。

值得注意的是，零溢價(jià)成交幾乎成為上海涉宅地塊的“標(biāo)配”。全年成交的60宗涉宅地塊，綜合溢價(jià)率僅為0.02%，其中又有58宗為零溢價(jià)成交。而宅地的零溢價(jià)，則與“招掛復(fù)合出讓”的土拍制度密不可分。

2016年，上海先后出現(xiàn)18個(gè)區(qū)域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出，2017年4月，上海調(diào)整土地出讓政策，實(shí)行“招掛復(fù)合出讓”。根據(jù)規(guī)則，當(dāng)有效申請(qǐng)人不超過(guò)3人時(shí)，實(shí)行掛牌出讓?zhuān)怀^(guò)3人時(shí)，實(shí)行招標(biāo)出讓?zhuān)瑢?duì)投標(biāo)人進(jìn)行評(píng)分確定競(jìng)得人。

2017年6月，上海對(duì)“招掛復(fù)合出讓”政策進(jìn)行“打補(bǔ)丁”式微調(diào)，在上述規(guī)則基礎(chǔ)上，首次引入“受讓管理”指標(biāo)。根據(jù)規(guī)則，在確定入圍競(jìng)標(biāo)人排名順序時(shí)，評(píng)標(biāo)小組先按照總得分由高到低的原則確認(rèn)投標(biāo)人的排名順序。

“通過(guò)招掛復(fù)合出讓的方式，對(duì)房企拿地進(jìn)行窗口指導(dǎo)，對(duì)抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱，以免地價(jià)推高房?jī)r(jià)具有積極意義。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

近一年來(lái)上海新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

政策出效果關(guān)鍵在落實(shí)

“招掛復(fù)合出讓”政策的出臺(tái)，對(duì)政府而言無(wú)疑意味著土地出讓收入的“減少”，但土地溢價(jià)率的大幅下降，又很大程度上避免了房?jī)r(jià)、地價(jià)的螺旋式上升。

當(dāng)然，上海能夠接受土地的零溢價(jià)成交，與其自身的財(cái)力有著直接關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，上海市一般公共預(yù)算收入為7108億元，位居全國(guó)各城市首位，比排在第二位的北京多22.8%，是排在第三位的深圳的2倍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)2018年土地出讓金排名前28位城市梳理后發(fā)現(xiàn)，在土地出讓金與一般公共預(yù)算收入的比值方面，北京、上海、深圳3個(gè)一線城市分別以29%、26%、11%位居最后三位。上海對(duì)樓市調(diào)控政策落實(shí)的程度、執(zhí)行的力度，或許值得其他城市借鑒。

在限購(gòu)方面，目前上海執(zhí)行的是2016年3月份制定的“滬九條”，即居民家庭在購(gòu)買(mǎi)住房前需連續(xù)繳滿5年社?；騻€(gè)稅；有2套及以上住房的滬籍家庭，以及有1套及以上住房的非滬籍家庭，暫停購(gòu)房。

此外，在企業(yè)購(gòu)房資格上，上海也及時(shí)“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”。去年7月上海就曾加碼限制企業(yè)購(gòu)房，對(duì)企業(yè)注冊(cè)年限、繳納稅金、職工人數(shù)等進(jìn)行規(guī)定，并規(guī)定企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高到“滿5年”。

在限貸方面，上海同樣執(zhí)行的是差別化信貸政策，首套房最低首付35%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；購(gòu)買(mǎi)二套房的，普通住宅最低首付50%、非普通住宅最低首付70%，利率均上浮10%。不過(guò)在套數(shù)認(rèn)定上，上海嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸。

在限價(jià)方面，上海同樣執(zhí)行著限價(jià)政策，不過(guò)相比其他城市，上海執(zhí)行得更加嚴(yán)格。

在市場(chǎng)亂象整治方面，針對(duì)茶水費(fèi)、捆綁裝修、捆綁車(chē)位等亂象，上海于2017年7月實(shí)行公證搖號(hào)購(gòu)房制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將全部準(zhǔn)售房源納入排序選房范圍；在搖號(hào)排序時(shí)必須使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號(hào)軟件；不得設(shè)置利于內(nèi)部、關(guān)系戶的入圍條件，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得入圍；對(duì)弄虛作假的企業(yè)，一律暫停網(wǎng)簽，并列入“黑名單”。針對(duì)虛假消息、首付貸、違規(guī)提取公積金等亂象，2018年9月上海出臺(tái)政策，對(duì)上述亂象進(jìn)行嚴(yán)厲整治。

與此同時(shí)，上海還在開(kāi)展房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，對(duì)屬于居民家庭第二套及以上住房，且家庭全部住房面積人均超過(guò)60平方米的部分征收房產(chǎn)稅；按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納；交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%，其余稅率為0.6%。

無(wú)論是限購(gòu)、限貸，還是搖號(hào)購(gòu)房等，說(shuō)上海的調(diào)控政策是全國(guó)最嚴(yán)格的并不為過(guò)。

一系列調(diào)控政策的加碼，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象逐漸消失，投資投機(jī)需求被極大打壓，“強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)”“內(nèi)幕交易”等市場(chǎng)亂象幾乎絕跡，而隨之而來(lái)的是市場(chǎng)交易量明顯下滑。

但對(duì)購(gòu)房者而言，正是這一系列的“組合拳”，才有了自己“地位”的顯著提高：市場(chǎng)不再“一房難求”，買(mǎi)房時(shí)不會(huì)再“被迫”交茶水費(fèi)、捆綁裝修，絕大部分項(xiàng)目也由之前的“搶著買(mǎi)”變?yōu)?ldquo;挑著買(mǎi)”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在商品住宅體系之外，上海還在保障性住房方面集中發(fā)力，尤其是租賃住房領(lǐng)域。自2017年7月首次推出租賃住房用地以來(lái)，至目前上海共推出租賃住房用地68宗，總規(guī)劃建筑面積421萬(wàn)平方米，至少提供6.5萬(wàn)套租賃住房。按照規(guī)劃，上海在“十三五”期間將新增住房170萬(wàn)套，其中商品住房40萬(wàn)套、租賃住房70萬(wàn)套。

“政策這么嚴(yán)厲，但調(diào)控能不能看到效果，關(guān)鍵在于地方如何將這些政策落實(shí)到位。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

對(duì)投資投機(jī)客的不歡迎、對(duì)剛需的“尊重”，反映的是上海這兩年的樓市從“賣(mài)方市場(chǎng)”向“買(mǎi)方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變，也是上海樓市調(diào)控成效的生動(dòng)寫(xiě)照。

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