4月樓市調(diào)控政策超60次，蘇州等地"小陽(yáng)春"熱度卻在延續(xù)，看5月格局如何分化

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樓市“小陽(yáng)春”，匆匆的來(lái)，又匆匆的走。

此前被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的樓市“小陽(yáng)春”，在4月樓市調(diào)控頻率明顯增長(zhǎng)的背景下，出現(xiàn)分化格局，多地行情不再，個(gè)別城市熱度延續(xù)。

研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月，北京等重點(diǎn)城市“小陽(yáng)春”行情不再，3月強(qiáng)勁反彈的北京二手房市場(chǎng)成交明顯回落。不過(guò)，仍有蘇州等地二手房市場(chǎng)熱度延續(xù)，4月二手房成交量繼續(xù)反彈，其中，蘇州環(huán)比增長(zhǎng)99.0%。

值得注意的是，5月以來(lái)，國(guó)家發(fā)改委和央行相繼明確樓市調(diào)控方向不變。

5月10日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向是沒(méi)有改變的，是一貫的。2019年人民銀行還將繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，以及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，堅(jiān)持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

具體有幾方面的重點(diǎn)：第一是配合實(shí)施好房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。第二按照“因城施政”的原則，落實(shí)好差別化住房信貸政策。第三是會(huì)同相關(guān)管理部門，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管理的相關(guān)工作。第四是完善相關(guān)制度，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持和規(guī)范，促進(jìn)形成“租售并舉”的住房制度。

5月6日，國(guó)家發(fā)改委針對(duì)此前放寬落戶引發(fā)的調(diào)控放松猜想給出明確回應(yīng)，放寬落戶不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，“房住不炒”定位必須堅(jiān)持、不能動(dòng)搖。要始終堅(jiān)持好房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個(gè)底線，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時(shí)又要堅(jiān)決避免投機(jī)者借機(jī)“鉆空子”，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，防止房?jī)r(jià)大起大落。

另外，5月以來(lái)多地仍從嚴(yán)樓市調(diào)控政策，繼續(xù)出臺(tái)穩(wěn)定樓市的相關(guān)政策。

5月9日，青海省出臺(tái)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)工作的實(shí)施意見(jiàn)，要求堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作，12月底建立全省房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供決策依據(jù)和支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，要加強(qiáng)房屋交易資金監(jiān)管工作，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案價(jià)格監(jiān)測(cè)。

“五一”小長(zhǎng)假期間，北京市住建委查處了25家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)厲打擊發(fā)布“商改住”、“產(chǎn)改住”、委托手續(xù)不全、違法群租與違規(guī)租賃等違法違規(guī)行為。截止目前，2019年已依法對(duì)145家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月以來(lái)中央一系列表態(tài)體現(xiàn)了維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的決心，預(yù)計(jì)5月部分城市二手房成交量將有所下滑，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”將出現(xiàn)波動(dòng)和反復(fù)，城市分化格局恐將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間周期。

4月調(diào)控政策多達(dá)60次

在3月樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)后，4月各地樓市調(diào)控政策再次密集發(fā)布。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月，各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過(guò)60次，環(huán)比上漲300%，調(diào)控頻率明顯增長(zhǎng)。

其中，合肥、北京、長(zhǎng)沙、西安、丹東等市場(chǎng)波動(dòng)較大的城市出臺(tái)了下調(diào)土地最高限價(jià)、國(guó)管公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”、暫停二套房契稅優(yōu)惠、啟動(dòng)住房公積金“資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)”、限購(gòu)限價(jià)限售等收緊政策；深圳、哈爾濱、甘肅、合肥等地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房企等亂象和不規(guī)范行為的專項(xiàng)整治；成都、大連、東莞、南寧等地對(duì)住房公積金提取政策的規(guī)范。

另外，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不動(dòng)搖；住建部對(duì)一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開(kāi)展專題調(diào)研并對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示；自然資源部重新強(qiáng)調(diào)商品住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)；銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文稱繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，呼和浩特、寧波等近20個(gè)城市發(fā)布了各種人才吸引政策，其中有半數(shù)以上都有購(gòu)房相關(guān)補(bǔ)貼內(nèi)容。

“在一季度市場(chǎng)‘小陽(yáng)春’下，最近房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期再次出現(xiàn)變化，雖然很多城市依然在發(fā)布人才吸引政策，但針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策最近轉(zhuǎn)變成為收緊為主。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

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北京等重點(diǎn)城市“小陽(yáng)春”行情不再

受一系列調(diào)控收緊政策影響，4月樓市成交沒(méi)有延期3月的熱度，而是有“降溫”趨勢(shì)。

克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2344萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均降2%，自一季度以來(lái)的回升勢(shì)頭沒(méi)能強(qiáng)勢(shì)保持，但仍較2019年月均增長(zhǎng)20%，說(shuō)明“銀四”不再，但整體市場(chǎng)成交仍在相對(duì)高位。

具體來(lái)說(shuō)，一線城市成交面積環(huán)比降9%，同比升56%，超2019年月均17%，主要是廣州、深圳都階段性回調(diào)，環(huán)比降幅均在30%左右；二三線城市總體成交面積同、環(huán)比分別降6%和1%，超2019年月均20%。24個(gè)重點(diǎn)城市同、環(huán)比均呈漲跌參半、分化加劇之勢(shì)，其中西安、蘇州、大連環(huán)比皆增30%以上，成都、昆明、福州、長(zhǎng)春、徐州、佛山、東莞等成交面積較上月環(huán)比跌20%左右。

值得注意的是，3月強(qiáng)勁反彈的北京二手房市場(chǎng)，并沒(méi)有延續(xù)“小陽(yáng)春”的熱度，在4月出現(xiàn)了明顯回落。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京二手房住宅簽約14440套，環(huán)比下調(diào)了10%。因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，4月實(shí)際市場(chǎng)真實(shí)成交量比3月出現(xiàn)了20%左右的下調(diào)。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，4月更加即時(shí)的北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降34%。

對(duì)于北京二手房市場(chǎng)成交量下調(diào)的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一方面是房?jī)r(jià)漲了，購(gòu)房者出現(xiàn)觀望。一季度北京市場(chǎng)反彈最主要原因是部分二手房?jī)r(jià)格明顯調(diào)整，出現(xiàn)了明顯的性價(jià)比，購(gòu)房者認(rèn)為購(gòu)買時(shí)機(jī)到了。但隨著這部分房源成交后，后續(xù)業(yè)主開(kāi)始上調(diào)價(jià)格，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了博弈。另一方面是新建住宅特別是限競(jìng)房井噴，吸引了部分二手房購(gòu)房者，導(dǎo)致市場(chǎng)成交放緩。此外，部分政策預(yù)期又開(kāi)始出現(xiàn)變化，北京國(guó)管公積金政策收緊，疊加之前一直出現(xiàn)寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策又出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向變化，購(gòu)房者再次猶豫。

蘇州等地“小陽(yáng)春”熱度仍延續(xù)

不過(guò)，蘇州等熱點(diǎn)城市則延續(xù)了3月的“小陽(yáng)春”熱度，二手房成交量繼續(xù)反彈。

4月，易居研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為8.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)25.9%，同比增長(zhǎng)27.9%，不僅延續(xù)了3月“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)，還創(chuàng)下了兩年以來(lái)的成交量新高。其中，除北京環(huán)比下降外，其余9城（蘇州、深圳、杭州、成都、南京、廈門、青島、無(wú)錫、金華）中，蘇州環(huán)比增長(zhǎng)99.0%，增速最為顯著。

按易居二手房成交量能度的排行看，廈門和蘇州量能度較強(qiáng)，量能度分別為92%和70%；而最弱的城市是金華和杭州，量能度均為-17%，主要是歷史成交基數(shù)較大，量能度受同比增速影響。

（注：二手房成交量能度=月度環(huán)比增速*20%+月度同比增速*20%+年初累計(jì)同比增速*20%+近6個(gè)月月均成交量較2012年來(lái)月均成交量的偏離度*40%。）

易居研究院研究員姚方表示，10城整體二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，一是受熱點(diǎn)城市“搶人”政策影響，購(gòu)房需求增加；二是部分城市土地市場(chǎng)火爆，購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)將隨之大漲；三是市場(chǎng)信心明顯增強(qiáng)，購(gòu)房者積極入市。

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部分城市“小陽(yáng)春”或難持續(xù)

對(duì)于北京二手房市場(chǎng)成交量的環(huán)比下降，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，是意料之中的走勢(shì)。因?yàn)橐患径群?月份北京市場(chǎng)的升溫是“升而不熱”，與過(guò)往幾年的年初升溫沒(méi)有太多的不同。一季度升溫原因主要是首次購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，但沒(méi)有能力啟動(dòng)大規(guī)模換房鏈條而推高房?jī)r(jià)。4月成交的環(huán)比下滑是成交在3月集中釋放后自發(fā)回落。

“為了防范部分城市再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲壓力，中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”的總基調(diào)，住建部開(kāi)始啟動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市的考核，表明中央維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的決心。”許小樂(lè)說(shuō)，未來(lái)金融監(jiān)管會(huì)加強(qiáng)，年初支撐首次置業(yè)購(gòu)房者的杠桿可能會(huì)受到抑制，市場(chǎng)快速升溫的動(dòng)力難以為繼。而且線上注冊(cè)、瀏覽等先行指標(biāo)表明，5月北京交易量或與4月基本持平。

上海、廣州、深圳等一線城市貝殼研究院及鏈家的人士也表示，從未來(lái)短期看，市場(chǎng)復(fù)蘇欠缺后勁，后期市場(chǎng)或成交回落。

而對(duì)于4月成交大幅反彈的蘇州，姚方認(rèn)為，近期蘇州土拍市場(chǎng)較瘋狂，不符合“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控目標(biāo)，持續(xù)過(guò)熱恐將迎來(lái)新一輪調(diào)控升級(jí)。

姚方還表示，4月19日，住建部對(duì)部分房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，堅(jiān)持房住不炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。預(yù)計(jì)5月部分城市二手房成交量將有所下滑。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，在基于二三季度地方政策仍將持續(xù)走向分化，各地調(diào)控方式有收有放，未來(lái)貨幣寬松的力度與信貸投放的寬松節(jié)奏會(huì)有所放緩的政策預(yù)期判斷下，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”將出現(xiàn)波動(dòng)和反復(fù)，城市分化格局恐將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間周期。

券商中國(guó)  張達(dá)