泰禾年報遭深交所“19問”

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

連續(xù)多年不披露銷售業(yè)績的泰禾這回被深交所盯上了。

5月8日，泰禾集團發(fā)布公告稱，收到深圳證券交易所公司（下稱深交所）管理部下發(fā)的問詢函，被指在年度報告審查中發(fā)現(xiàn)幾大問題，其中涉及償債風險、年度銷售業(yè)績披露、投資性房產公允值、關聯(lián)交易等共計19項。深交所要求泰禾于5月15日前就上述問題作出回應并遞交書面材料。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在2017年12月25日，泰禾集團就曾因“2018年銷售目標2000億”問題收到過深交所的關注函。而此次問詢函中，深交所要求泰禾集團說明2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標。

深交所問詢函截圖

短期償債是否存在風險

問詢函的第一項便指出，2018年度泰禾經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為115.58億元；短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26，同時泰禾存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現(xiàn)下降。

深交所要求，泰禾結合開發(fā)項目回款情況、融資能力等說明相關資金安排，分析說明公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。

一位不愿具名的業(yè)內人士指出，這說明泰禾短債壓力較大。來自億翰的數(shù)據(jù)顯示，2018年典型50家房企的平均現(xiàn)金短債比為1.98倍，相較2017年的1.88倍有所升高。其中現(xiàn)金短債比小于1的有9家，占比達到18%；現(xiàn)金短債比大于1小于2的有24家，占比48%；現(xiàn)金短債比小于2的房企有33家，占比達到66%；現(xiàn)金短債比大于2的企業(yè)共計17家，占比34%。一般而言，經(jīng)營性現(xiàn)金流如果無法覆蓋短期負債，就說明賬上的錢無法償還一年內到期借款，意味著資金壓力。

值得注意的是，此前穆迪把泰禾的評級從B1下調至B2。

業(yè)績目標再遭質疑

深交所在問詢函中指出，2017年12月，泰禾董事長及實際控制人黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標是再翻一番至2000億元，同時大幅降低資產負債率。請?zhí)┖陶f明2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標，以及對差異原因進行分析。

一般而言，銷售金額屬于經(jīng)營層面的數(shù)據(jù)，因為不牽扯到審計，所以很多企業(yè)選擇不公布。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在2017年12月25日，泰禾集團就曾因“2018年銷售目標2000億”問題收到過深交所的關注函，當時泰禾的回復為：2000億業(yè)績目標系董事長個人愿景。

上述人士指出，泰禾通過輿論造勢，許諾2018年銷售金額將達2000億元，如果在回復深交所問詢函的實際銷售額未達到銷售目標2000億元，可能會引起泰禾股價大幅波動，也屬于誤導廣大投資者，這也是深交所要求泰禾補充說明的原因。

那么，泰禾的銷售金額究竟有多少？年報顯示，泰禾銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金，合并現(xiàn)金流量表中是460.35億元，利潤表中營業(yè)收入為309.84億億元，合計不足1000億元。而克而瑞發(fā)布的《2018年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，泰禾以1303.4億元的流量金額位居第20。

相關物業(yè)是否存在減值風險

年報顯示，泰禾投資性房地產期末余額為176.56億元，較期初增加43.32%，主要由于本期新增多項投資性房地產項目，期末公允價值為49.16億元，均為從存貨、固定資產等科目轉入。深交所要求泰禾逐項說明相關項目轉換原因，時點、相關項目在轉換時點的出租狀態(tài)，并提供相關證明文件。

同時，深交所還要求泰禾就年報中出租率較低的物業(yè)，如“泰禾大廈”項目出租率為18%、“濟南東部”項目出租率為12%、“東四環(huán)金尊府”出租率為0，說明相關項目的原因。并結合上述情況說明相關投資性房地產轉換是否符合會計準則關于“有確鑿證據(jù)證明房地產用途發(fā)生變化”的兩個要求：一是企業(yè)董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式書面協(xié)議，二是房地產因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，如自用改為出租等。同時，要求泰禾年審會計師事務所對上述問題發(fā)表專項核查意見。

上述業(yè)內人士指出，這就相當于房企的很多商業(yè)地產，原先用于出售，現(xiàn)在改變用途來自持，就等于把存貨變?yōu)橥顿Y性房地產，但變更投資的原因并沒有說明。

同時，深交所還指出，泰禾公允價值排名前五的項目出租率普遍不高，較上期均有不同程度下降，要求泰禾充分說明出租率下降原因，并就前五大項目分別說明期末評估情況，包括評估方法的選擇、主要評估參數(shù)選取過程及參數(shù)情況，期末評估值的取得過程，并結合出租率情況說明相關資產的評估參數(shù)選取過程是否合理，相關物業(yè)是否存在減值風險。同時要求泰禾的年審會計師事務所對此發(fā)表專項核查意見。

上述業(yè)內人士指出，這主要是由于商用物業(yè)的資產評估和租金情況以及出租率有很大關系，如果出租率持續(xù)下滑，勢必會影響到未來的評估價值，因此需要做好相應的減值準備。

（文章來源：鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan；封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）