10年仍在試錯！房企多元化深陷“兩難”

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

各上市房企的2018年度成績單已經(jīng)差不多發(fā)布完畢，我們看到，沖破“五千億”實現(xiàn)了、20家房企的“千億”實現(xiàn)了、近40家房企超過20%的增長率實現(xiàn)了，但唯獨前幾年被房企熱議的多元化不僅在近年聲勢見弱，也未現(xiàn)漂亮的成功案例。

從數(shù)據(jù)角度看，克而瑞表示，TOP30房企中的70%都曾發(fā)布多元化戰(zhàn)略，TOP100房企中更有97%布局了多元化業(yè)務(wù)。

但自2010年前后房企始提多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，多家企業(yè)在經(jīng)歷近10年的發(fā)展后，如今依然以地產(chǎn)開發(fā)為主要營收和利潤源頭，主業(yè)地位不可動搖，而房企多年的多元化探索收獲甚微。

實際上，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪近十家房企發(fā)現(xiàn)，目前似乎除了恒大和碧桂園等少數(shù)幾家龍頭企業(yè)，仍在農(nóng)業(yè)、機器人、文化等行業(yè)興致勃勃地描摹多元化前景外，絕大多數(shù)房企對此已趨于謹慎。

但想要房企徹底放棄多元化，似乎也不易。

克而瑞指出，在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)之上，不斷拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，是所有房企在地產(chǎn)下半場要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情。市場已逐漸從買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變，對于房企來說，多元化布局不再是做和不做的選擇，而是怎么做的問題。

多元化數(shù)年，如今卻進退兩難，房企該何去何從？

效果欠佳 探索多年仍依賴地產(chǎn)開發(fā)

2018年可以算個“豐收年”，盤點剛結(jié)束的年報季成績，可以發(fā)現(xiàn)增長超過20%的企業(yè)平均業(yè)績是1253億元，39家的銷售平均增長率為48%。而且大部分企業(yè)利潤明顯上漲，A股房企平均利潤上漲了23%；在已經(jīng)公布年報的房企里，利潤下滑的只有22家，70%的企業(yè)利潤出現(xiàn)了明顯的上漲。雖然凈利潤率相比2017年有所下滑，但也在11.9%的均值。

值得留意的是，不斷提升的銷售規(guī)模和利潤，卻與多元化業(yè)務(wù)關(guān)系淺薄。目前，房企的開發(fā)業(yè)務(wù)占比依舊高于80%。

以恒大為例，其2018年銷售物業(yè)收入4527.64億元，而租金、物管、其他業(yè)務(wù)合計收入只有100多億元。而即使綠地控股的大基建、大消費、大金融銷售占比已達到45%，但在2018年度3443.5億元營收中，1614.6億元依然來源房地產(chǎn)、1481.3億元來源建筑及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)僅貢獻347.6億元營收；相較于房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比增至27.01%，建筑、商品銷售、能源、汽車等產(chǎn)業(yè)的毛利率則僅為3.72%、2.35%、2.54%。

與此同時，不少房企的多元化被質(zhì)疑為“地產(chǎn)的新外衣”。

例如推出了“華潤理想國”的華潤集團，2018年明確向“城市投資開發(fā)運營商”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，除原本的住宅、商業(yè)、寫字樓、綜合體開發(fā)業(yè)務(wù)外，新布局了養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、長租公寓、影視、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊。

“如果通過地產(chǎn)與醫(yī)療健康的結(jié)合能提升城市基礎(chǔ)醫(yī)療水平，解決看病難的問題，那么是一件好事，但目前看來這是一個高難度問題，各大房企轉(zhuǎn)型的主要目的還是為了提高自己樓盤的溢價，在未來更有競爭力。”有業(yè)內(nèi)人士直言。

實際上，2017年華潤置地商業(yè)板塊從開發(fā)業(yè)務(wù)中剝離，并列為與開發(fā)事業(yè)部平級的一級組織機構(gòu)，就體現(xiàn)了華潤在非傳統(tǒng)開發(fā)方面的野心。但是商業(yè)板塊未來是否會獨立分拆上市尚不明確，而2018年華潤置地投資物業(yè)收入占比不大。但值得一提的是，其增長速度快于開發(fā)業(yè)務(wù)。

多元化布局的萬科亦然，目前萬科在地產(chǎn)外，已布局物業(yè)、租賃、物流、養(yǎng)老、教育等十多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域，其中租賃在2018年上半年被列為集團核心業(yè)務(wù)。

但發(fā)展至今，萬科的營業(yè)收入結(jié)構(gòu)中，地產(chǎn)仍占據(jù)絕對地位，而多元化業(yè)務(wù)尚未產(chǎn)生可觀收入。2018年報中，萬科不再單獨列示養(yǎng)老和教育業(yè)務(wù)，這也顯示了萬科收斂和聚焦的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

“試錯期”拉長 “有名無實”者眾

房企的多元化道路，很難走。

業(yè)內(nèi)人士指出，在地產(chǎn)開發(fā)以外，除了商業(yè)地產(chǎn)這個比較傳統(tǒng)的泛地產(chǎn)分支外，房企還沒有找到市場空間大、更適合規(guī)模發(fā)展與長期耕耘、利潤可觀并能支撐業(yè)績明顯增長的發(fā)力點。

“房企雖然資金不少，但并沒有足夠多的現(xiàn)金流可以長期沉淀在需要培育的產(chǎn)業(yè)，況且資產(chǎn)證券化的渠道仍未打開。”

有機構(gòu)人士直言，習(xí)慣了“賺快錢”的房企，面對這些持有資產(chǎn)、沉淀資金、現(xiàn)金流回報不足的項目，大多很難實現(xiàn)持續(xù)投資和長期運營。

何況在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，房企既不熟悉形勢，也不掌握核心技術(shù)，更無骨干人才支撐，不具備競爭力，前期一定是學(xué)習(xí)和吸取教訓(xùn)的階段，需要成本和時間。

到目前為止，為何大多數(shù)房企在多元化方面的表現(xiàn)都難言優(yōu)秀？

安居客首席分析師張波直言，房企往往只有在市場下行或者不好時，才會別出心裁地考慮多元化。只要樓市回暖，大家就會把資源再度集中到地產(chǎn)上。其實到現(xiàn)在為止，大家真的沒有找到什么行業(yè)比房地產(chǎn)更容易賺錢的了，會有些企業(yè)心力不足。

他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從現(xiàn)狀來看，房企的多元化發(fā)展，或者說所謂的去地產(chǎn)化，絕大多數(shù)只是在名稱上做文章，從客觀原因看是為了擴大經(jīng)營范圍，更好地解決企業(yè)面臨的融資問題。近年來對于房地產(chǎn)融監(jiān)管的強度并未減弱，在此背景下，通過更名等方式則是實現(xiàn)融資的方式之一。

橫盤時代 多元化之路“往哪里走”

但多元化這條路，房企不得不走。

“既有開發(fā)市場已經(jīng)見頂，當規(guī)模到達一定階段，沒有更大的市場空間支撐規(guī)模增長，公司市值就很難維持增長。所以，多元化是房企，尤其是大房企的迫切需求。”上述人士就表示。

的確，在橫盤時代，房地產(chǎn)開發(fā)獲得更高業(yè)績增長的難度越來越大，房企需要尋求新業(yè)務(wù)，實現(xiàn)業(yè)績可持續(xù)增長。客觀來看，房企的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型，其實是房企應(yīng)對洗牌趨勢的一種選擇，一旦新業(yè)務(wù)實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，就可能在未來成為房企發(fā)展戰(zhàn)略的支柱之一，也才可能提供理想的利潤增長。

多元化之路就是一場漫長的等待，業(yè)內(nèi)人士認為，其實更重要的不是“是否往外走”，而是“往哪里走”——多元化新業(yè)務(wù)最好能夠與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成周期性互補，或者選擇進入建筑、經(jīng)紀、金融服務(wù)等領(lǐng)域來延長產(chǎn)業(yè)線鏈，幫助房企穿越周期，實現(xiàn)逆周期調(diào)節(jié)。

像萬科、恒大、保利、碧桂園、華潤等想要尋求出路的房地產(chǎn)企業(yè)，都在考慮發(fā)展地產(chǎn)以外的產(chǎn)業(yè)。以恒大來說，文旅、健康和新能源汽車產(chǎn)業(yè)，顯然市場空間規(guī)模也更大，前景會更樂觀一些。

轉(zhuǎn)型能否成功，本質(zhì)上還是需要看房企是否具備相匹配的核心競爭力。當前的市場環(huán)境下，轉(zhuǎn)型在一定程度上意味房企自身的房地產(chǎn)開發(fā)銷售運營經(jīng)驗以及品牌優(yōu)勢歸零，但對于部分房企來說值得嘗試。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）