瑞安房地產(chǎn)：不斷去杠桿，2019年下調(diào)目標至100億元

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“港資企業(yè)家是信奉現(xiàn)金為王的，從不把應收賬款當成資源，鈔票在口袋里才是硬道理。”

一度業(yè)績下滑的瑞安房地產(chǎn)在2018年度終于實現(xiàn)35%的增長，2018年溢利達到26.86億元（人民幣，下同），股東應占溢利19.06億元，較上年度增加14%。

與內(nèi)地房企高杠桿、擴規(guī)模的發(fā)展路徑截然不同，瑞安房地產(chǎn)正在以出售資產(chǎn)的方式去杠桿、做減法，以降低資產(chǎn)負債率，增加現(xiàn)金流。瑞安方面曾回應《每日經(jīng)濟新聞》記者稱：“公司2018年住宅物業(yè)合約銷售額141.20億元，實現(xiàn)了全年120億元的住宅物業(yè)銷售目標。”

2019年，這一銷售目標再一次下調(diào)。

瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理及財務總裁孫希灝在業(yè)績會上指出，今年銷售目標為100億元。

凈資產(chǎn)負債率降至40%

截至2018年12月31日，瑞安房地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)額248.41億元，其中一般物業(yè)銷售額70.93億元、其他資產(chǎn)處置150.38億元、租金及相關(guān)收入20.16億元。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，港商的經(jīng)營理念和跟內(nèi)地有巨大反差，港商在經(jīng)營策略上非常穩(wěn)健，非常強調(diào)負債率不能太高。他們經(jīng)歷過SARS危機、次貸危機等，深刻體會到房地產(chǎn)行業(yè)是有起有伏的。”

近年來，瑞房積極減債，三年前所定目標已經(jīng)基本完成。

公告數(shù)據(jù)顯示，瑞安房地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率曾在2015年中期達到最高位87%。

僅2017年，瑞安房地產(chǎn)就先后出售重慶天地、大連天地、上海創(chuàng)智天地、瑞虹新城等項目股權(quán)。

至2017年底，瑞安房地產(chǎn)降至51%、2018年中期降至43%，2018年末凈資產(chǎn)負債率進一步降低至40%，較2017年同期下跌11個百分點，瑞安房地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行存款維持在153.92億元。

孫希灝在業(yè)績會現(xiàn)場回應稱：“財務角度來看，不會大幅度增加負債，現(xiàn)時負債比率為40%，相信是合理和持續(xù)的負債水平。”

重倉地上海貢獻76%租金業(yè)績

2018年瑞安房地產(chǎn)租金及相關(guān)收入相比2017年增長8%至20.16億元。

上海作為瑞安房地產(chǎn)重倉之地，在20.16億元里貢獻了76%的業(yè)績，其它城市則占24%。

目前，公司在上海持有及管理的可供出租及可供銷售總建筑面積達167萬平方米，其中76.3萬平方米已竣工并持有作長期投資、4.5萬平方米正在進行翻新工程、78.7萬平方米正處于發(fā)展階段或持有作日后發(fā)展用途，及7.9萬平方米為集團管理的物業(yè)。截至2018年12月31日，公司持有或管理的投資物業(yè)（包括發(fā)展中物業(yè)）的總資產(chǎn)價值達人民幣722億元。

黃立沖指出，瑞房以精品房地產(chǎn)業(yè)務為主，比如中心地段的寫字樓和商業(yè)物業(yè)。在貨幣充裕、流動性充足、以釋放巨量貨幣來刺激經(jīng)濟的經(jīng)濟體里，必然是居于核心地位的房地產(chǎn)上漲，適合瑞房這種較低資金成本、不追求銷售額、追求真正利潤和長期增值的定位。

“與規(guī)模相比，賺錢才是硬道理”

與國內(nèi)房企饑渴型融資、跑馬圈地的規(guī)?；龇ㄏ啾龋圪Y企業(yè)的表現(xiàn)的確小心謹慎。黃立沖表示，這樣的規(guī)模擴張，一旦風暴來臨，企業(yè)將面臨巨大的風險。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉曾對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示過同樣看法：“在行業(yè)預期悲觀的情況下，部分中小企業(yè)可能進一步陷入資金困境。未來半年到一年，頭部企業(yè)在行業(yè)下行調(diào)整周期中會迎來比較好的收并購機會，盡管這種機會并非主觀造成。”

與規(guī)模相比，賺錢才是硬道理。

2018年7月以來，瑞安房地產(chǎn)加快了投資腳步。

7月5日，其聯(lián)合太平洋保險、永業(yè)集團，以136.1億元總價拿下備受關(guān)注的上海黃浦區(qū)淮海中路新天地地塊，并以25%占股比例與之協(xié)議成立合資公司。12月31日，瑞安房地產(chǎn)以40.73億港元回購中國新天地，后者其全資子公司。

“近年的投資均為難得的投資，而回購中國新天地也是集團策略一部分，相信全資擁有新天地，可增加其發(fā)展可能性，也相信財務上不會有太大壓力。”孫希灝說。

“未來機會來臨時確確實實有機會賺錢，只不過比大（銷售規(guī)模、排名等）的話肯定排不上，港資企業(yè)注重實際，是要‘里子’不太在乎‘面子’，這是香港商人最大的特征。”黃立沖坦言。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）