華強(qiáng)北“關(guān)鋪潮”調(diào)查：2000多家商戶因拆遷搬離 周邊再現(xiàn)“一鋪難求”

每經(jīng)記者 劉玲    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

21世紀(jì)初，外地人到深圳一定要看三個(gè)地方：世界之窗，東門服裝市場(chǎng)以及華強(qiáng)北。彼時(shí)的華強(qiáng)北，是深圳乃至中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最有活力的地方，被譽(yù)為“中國(guó)電子第一街”，不斷上演著一米柜臺(tái)走出億萬(wàn)富翁的神話。

近幾年，在電商沖擊和智能手機(jī)席卷等背景下，華強(qiáng)北風(fēng)光不再，關(guān)鋪潮新聞時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端。近日，網(wǎng)上再次流出華強(qiáng)北又起關(guān)鋪潮的消息，隨后《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次前往華強(qiáng)北商圈，實(shí)探“關(guān)鋪潮”真相。

記者了解到，位于華強(qiáng)北商圈的高科德電子市場(chǎng)正進(jìn)行著一場(chǎng)史無(wú)前例的大搬遷：大廈已獲得政府批準(zhǔn)，需拆除重建，而市場(chǎng)里的兩千多家商戶，要在短短幾個(gè)月內(nèi)搬離。這次大遷移，使得華強(qiáng)北再次出現(xiàn)“一鋪難求”的行情，周邊商鋪價(jià)格應(yīng)聲上漲。

曼哈數(shù)碼廣場(chǎng)A座不是真關(guān)鋪

曼哈數(shù)碼廣場(chǎng)許多關(guān)著門的店鋪不是真關(guān)鋪 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉玲 攝

2019年2月28日，有消息稱華強(qiáng)北曼哈數(shù)碼廣場(chǎng)A座大多數(shù)商鋪已經(jīng)關(guān)門，僅有少數(shù)未到期的商家在營(yíng)業(yè)。招商經(jīng)理方表示，A座近期要做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，已不再對(duì)外出租。對(duì)于轉(zhuǎn)型做什么行業(yè)，對(duì)方表示不清楚，還在等公司的通知。

曼哈集團(tuán)官網(wǎng)資料顯示，曼哈數(shù)碼廣場(chǎng)坐落在華強(qiáng)北路與振興路交界處，地理位置優(yōu)越，經(jīng)過(guò)幾番升級(jí)改造，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積達(dá)10萬(wàn)平方米，擁有商家5000多戶，是深圳“老字號(hào)”大型正品行貨手機(jī)交易中心、手機(jī)通訊配件批發(fā)中心、智能手機(jī)維修中心、外貿(mào)經(jīng)營(yíng)交易中心。

3月2日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到華強(qiáng)北曼哈數(shù)碼廣場(chǎng)A座，一樓的商鋪大多已經(jīng)關(guān)門，一些商鋪正在進(jìn)行裝修工作。記者從一樓往上走，發(fā)現(xiàn)大部分商鋪也均已關(guān)門。隨后記者來(lái)到A座的招商部，以做手機(jī)配件生意為由租店鋪，但招商部工作人員告訴記者，目前二三樓的店鋪已經(jīng)被“內(nèi)定”完了，不再對(duì)外出租。

對(duì)于“內(nèi)定”的具體情況，該工作人員向記者透露，“高科德電子市場(chǎng)要拆遷，我們的二三樓就承接了高科德那些做屏幕的商戶，現(xiàn)在檔口內(nèi)銷都不夠，二三樓都已租滿，沒(méi)有檔口租了。這些店鋪你看上去是關(guān)門的，實(shí)際上都已經(jīng)租出去了。”

隨后記者來(lái)到一樓夾層，該樓層的招商經(jīng)理王永正在一個(gè)檔口前忙著收錢登記。據(jù)王永展示的一樓夾層商鋪分布圖，大部分商鋪已經(jīng)標(biāo)記出租，僅剩十幾間待租。“現(xiàn)在一樓夾層的檔口已經(jīng)定得七七八八了，很多都是高科德那邊過(guò)來(lái)的，為了承接高科德遷出的商戶，市場(chǎng)把原來(lái)A座大多數(shù)商戶遷到了B座和C座，把整個(gè)A座騰出來(lái)了。”王永告訴記者。

記者在許多關(guān)門的店鋪門上，的確發(fā)現(xiàn)了許多諸如“本檔口已搬遷到B座2F138，歡迎新老顧客繼續(xù)光臨”的搬遷公告，大部分商鋪搬去了曼哈數(shù)碼廣場(chǎng)的B座和C座?？梢?jiàn)，曼哈數(shù)碼廣場(chǎng)A座的商鋪關(guān)門，并不是真正的關(guān)鋪。

2000余家商戶搬離高科德

高科德電子市場(chǎng)門前的搬遷提示 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉玲 攝

在曼哈數(shù)碼廣場(chǎng)的招商經(jīng)理口中，多次提到高科德電子市場(chǎng)的搬遷。3月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到位于華強(qiáng)北地鐵站A出口的高科德電子市場(chǎng)，在大廈的右邊大墻上，掛著一條寫著“駿嘉公司城市更新項(xiàng)目已獲得政府批準(zhǔn)，決定對(duì)本市場(chǎng)拆除重建”的橫幅。

橫幅中提到的駿嘉公司，便是高科德電子市場(chǎng)的真正業(yè)主。深圳高科德電子有限公司（以下簡(jiǎn)稱高科德公司）與駿嘉公司簽訂《房屋租質(zhì)合同》，租下整棟樓分租給各個(gè)商戶，統(tǒng)一管理。通俗點(diǎn)說(shuō)，高科德公司為高科德電子市場(chǎng)的二房東。

據(jù)華強(qiáng)北電腦網(wǎng)2011年的介紹，高科德電子市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積4萬(wàn)多平方米，可容納鋪柜位1萬(wàn)多個(gè)。市場(chǎng)周邊人流量達(dá)到每天80萬(wàn)－100萬(wàn)人次，車流量達(dá)到每天20萬(wàn)車次，2005年，該區(qū)域年銷售額達(dá)280億元人民幣，超過(guò)當(dāng)時(shí)北京的王府井和上海的南京路。

但是，如今記者進(jìn)入高科德電子市場(chǎng)，看到的卻是另一番景象：除了一樓還有較多商戶外，大部分商鋪均已關(guān)門，有的商鋪連門都沒(méi)了，僅剩一些搬遷剩下的垃圾；每層樓的天花板也被撬走了不少，電線、鋼筋裸露在外面，整個(gè)市場(chǎng)顯得格外老舊。

“高科德整棟樓都要拆掉，市場(chǎng)要求商戶在2019年3月31日前搬，整棟樓大概有2000多家商戶，基本都已搬去周邊市場(chǎng)了，現(xiàn)在大概還有150多家還沒(méi)搬。”二樓一家商鋪老板陳先生告訴記者，“一樓的一些商戶，房間才隔起來(lái)不久，一個(gè)房間投入幾萬(wàn)塊裝修，現(xiàn)在不到兩個(gè)月就要說(shuō)拆掉，市場(chǎng)也沒(méi)什么補(bǔ)償，只免去二三月份的房租，所以很多人不愿意搬”。

三樓一家經(jīng)營(yíng)液晶屏幕的商鋪老板李一龍向記者透露，一樓有一家商戶年前花了15萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)租了一個(gè)臨街的柜臺(tái)，還花了幾萬(wàn)元裝修，現(xiàn)在被通知大廈要拆遷，檔口必須在3月31日前搬走。

記者還從許多商戶手中獲取了一份《關(guān)于敦促剩余商戶盡快搬遷交還物業(yè)的公告》，公告表示，駿嘉B210-0024地塊城市更新改造項(xiàng)目己獲得政府批準(zhǔn)，駿嘉與高科德簽訂的《房屋租賃合同》也于2018年12月31日到期。從2019年1月1日至2019年3月31日,給予商戶3個(gè)月清貨搬遷期，如果認(rèn)為與高科德公司有租賃糾紛的，自行與其協(xié)商或另行法律途徑解決，但必須無(wú)條件退出場(chǎng)地，交還駿嘉公司物業(yè)。

對(duì)于商戶搬遷的情況，記者前往7樓管理處了解，管理處的工作人員僅表示，“大部分都搬走了”。

上述商鋪老板陳先生告訴記者，因?yàn)楦呖频码娮邮袌?chǎng)2000多家商戶需要搬遷，周邊市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨饝?yīng)聲上漲，“很多商戶搬去了附近的深紡大廈，因?yàn)楦呖频虏疬w，深紡大廈把原來(lái)做倉(cāng)庫(kù)的樓層清出來(lái)承接遷移的商戶，租金價(jià)格達(dá)每平方米600元。我現(xiàn)在的檔口9平方米，月租金3000元左右，（那邊）貴了不少”。

“在行情不好的情況下，突然出現(xiàn)大規(guī)模的商戶搬遷，一鋪難求，很多手中有柜臺(tái)的商戶就趁機(jī)抬高轉(zhuǎn)讓費(fèi)，由此賺一筆。其實(shí)市場(chǎng)上是沒(méi)行情的，高科德的拆遷，才有這么一波小行情。本來(lái)生意就不好做，十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，要賺多久才能賺回來(lái)。”陳先生補(bǔ)充說(shuō)。

華強(qiáng)北“風(fēng)光不再”

從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，由于深圳是內(nèi)地最靠近香港的開(kāi)放貿(mào)易口岸，借著華強(qiáng)北由工業(yè)區(qū)向商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型，華強(qiáng)北發(fā)展出了國(guó)內(nèi)最早的手機(jī)市場(chǎng)。后來(lái)，賽格大廈拆除重建，華強(qiáng)公司將幾棟廠房改建成華強(qiáng)電子世界，中電信息時(shí)代廣場(chǎng)、桑達(dá)電子、遠(yuǎn)望數(shù)碼城、都會(huì)電子城、新亞洲電子城等電子市場(chǎng)，“中國(guó)電子第一街”便應(yīng)運(yùn)而生。

“之前和樓層經(jīng)理老王聊天的時(shí)候，就聽(tīng)他講過(guò)賽格廣場(chǎng)輝煌時(shí)候的場(chǎng)景，那個(gè)時(shí)候來(lái)賽格的人特別多，人擠人，后來(lái)商場(chǎng)就開(kāi)始限流，在每層樓的扶梯處設(shè)置兩個(gè)保安，一根繩子一拉，把排隊(duì)的人攔在外面，一撥一撥地放人進(jìn)來(lái)，不然人太多了，控制不了。”賽格廣場(chǎng)一商鋪老板向記者介紹到。

上述店鋪老板陳先生說(shuō)，“上世紀(jì)90年代到2008年是華強(qiáng)北最輝煌的時(shí)候，后來(lái)智能機(jī)時(shí)代和電商時(shí)代到來(lái)，華強(qiáng)北受到巨大沖擊，開(kāi)始衰落。我是2012年左右過(guò)來(lái)的，沒(méi)趕上輝煌的時(shí)候”。記者還了解到，2013年3月，華強(qiáng)北因?yàn)榈罔F7號(hào)線的修建而封路，人流量因此大大減少，2017年1月14日，在經(jīng)歷近4年地鐵圍擋施工后，華強(qiáng)北重新開(kāi)街，但曾經(jīng)的風(fēng)光已不再。

雖然所謂的“關(guān)鋪潮”并非是商戶生意不佳導(dǎo)致的，但是華強(qiáng)北衰落卻是事實(shí)。深賽格（000058，SZ）在華強(qiáng)北持有的物業(yè)以賽格電子市場(chǎng)、寶華大廈為主，據(jù)了解，賽格廣場(chǎng)擁有裙樓1-10層，合計(jì)建筑面積1.45萬(wàn)平方米，寶華大廈緊鄰深圳賽格電子市場(chǎng)，建筑面積2.53萬(wàn)平方米，其中1-4層為電子市場(chǎng)，約7000多平方米。

深賽格在《2018年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券信用評(píng)級(jí)報(bào)告》中表示，2015-2016年公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入8.47億元和7.61億元，其中電子市場(chǎng)及物業(yè)租賃和管理、貿(mào)易業(yè)務(wù)收入合計(jì)占比分別為80.25%和82.48%。受電商迅猛發(fā)展等因素沖擊下，2016年公司電子市場(chǎng)及物業(yè)租賃和管理收入同比下降17.31%，降幅較大。

賽格廣場(chǎng)一商鋪工作人員告訴記者，4樓也有一部分物業(yè)被賽格收回升級(jí)改造，之前比特幣大火的時(shí)候，一些礦機(jī)商紛紛涌入賽格，現(xiàn)在虛擬貨幣行情惡化，許多礦機(jī)商鋪支撐不住高額的租金，便已離場(chǎng)。“現(xiàn)在賽格把這塊區(qū)域的商鋪集中改造，隔成很小一間的檔口，價(jià)格便宜些；雖然檔口整體租金降低了，每平米單價(jià)其實(shí)是上漲的，這樣做就是讓店鋪更好租”。

另?yè)?jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，深圳華強(qiáng)（000064，SZ）2018年度第三期中期票據(jù)信用評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，華強(qiáng)集團(tuán)的電子世界門店多集中在華強(qiáng)北市場(chǎng)，深圳一店共有鋪位3757個(gè)，2015年出租率達(dá)到95%，后逐年下降，2017年降到89%，2018年的1月至9月有所回升，為92%。深圳二店的鋪位數(shù)量為1729個(gè)，2018年1至9月出租率為87%。

陳先生告訴記者，每年在華強(qiáng)北，都會(huì)淘汰約20%的商鋪。雖然行情不好，華強(qiáng)北沒(méi)以前賺錢容易，但還是不斷有人進(jìn)場(chǎng)。只是轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)百萬(wàn)元的盛況難以出現(xiàn)，此前的風(fēng)光已不再。