一線城市增值稅附加稅率減半 700萬元二手房可節(jié)省2萬元

每經(jīng)記者 包晶晶 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

減稅紅利正向房地產(chǎn)市場蔓延。

今日（3月7日），有消息稱，北京和上海的個(gè)人出售住房增值稅附加稅率或可減半，廣州和深圳亦下調(diào)房地產(chǎn)交易中涉及的增值稅附加稅，多為減半征收。

而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，北京和上海此前已經(jīng)官方通知將對小規(guī)模納稅人房屋交易增值稅附加稅和印花稅等涉房交易稅率減半征收。按照新的稅收規(guī)則，小規(guī)模納稅人出售住宅時(shí)，北京、深圳的增值稅附加稅稅率從12%降到6%，上海則從11%降到6%。

不過，多位接受采訪的業(yè)內(nèi)專家均表示，出現(xiàn)減稅的原因是整個(gè)社會系統(tǒng)減稅，并非單獨(dú)針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，利好有限，心理預(yù)期大于實(shí)際影響。

北京：減半征收1月1日起針對小微企業(yè)，2月擴(kuò)展至個(gè)人住房

今日有消息稱，北京個(gè)人出售住房，產(chǎn)權(quán)不滿兩年的按5%征收增值稅，增值稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，這3項(xiàng)稅率此前分別是7%、3%、2%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時(shí)間聯(lián)系了北京市稅務(wù)局內(nèi)部工作人員，他表示：“這其實(shí)是全國性政策，屬于國家減稅降費(fèi)的措施之一，北京2月就已經(jīng)開始實(shí)施，針對兩年以內(nèi)的個(gè)人住房，該規(guī)定在2019～2021年兩年間執(zhí)行。”

事實(shí)上，1月30日，國稅總局北京市稅務(wù)局官網(wǎng)已發(fā)布通知，明確對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅（不含水資源稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

“京財(cái)稅（2019）196號文規(guī)定增值稅附加稅率減半。2019年1月1日起針對小微企業(yè)，2月擴(kuò)展至個(gè)人住房。”上述工作人員表示。

另據(jù)房產(chǎn)中介人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該政策從1月1日之后的網(wǎng)簽就已經(jīng)開始執(zhí)行，不過很多業(yè)主賣二手房時(shí)都已經(jīng)滿兩年了，所以增值稅附加稅很少涉及。

上海：多家中介機(jī)構(gòu)已內(nèi)部發(fā)文下調(diào)相關(guān)房屋交易稅費(fèi)

上海中原地產(chǎn)通知顯示，3月7日起個(gè)人出售房屋增值稅附加由11%下調(diào)為6%，增值稅及附加一共為5.3%，以繳稅時(shí)間為準(zhǔn)。個(gè)人非居住用房網(wǎng)簽合同日期在2019年1月1日之后的，印花稅減半由萬分之5，調(diào)整為萬分之2.5。上海中原地產(chǎn)工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示消息屬實(shí)。

記者向上海納稅服務(wù)平臺12366核實(shí)情況時(shí)，工作人員表示，目前尚未接到相關(guān)通知，而對全市小規(guī)模納稅人印花稅稅減半征收、一事予以確認(rèn)。

對于購房人普遍關(guān)注的增值稅及附加，據(jù)上海中原方面介紹，增值稅及附加稅大約5.6%，指的是營業(yè)稅5%，附加稅約0.6%。增值稅附加稅是附加稅的一種，通常包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。這3種附加稅合計(jì)共11%，折合計(jì)算大約是總房價(jià)的0.6%。

以出售一套700萬元未滿兩年的二手住宅為例，新規(guī)定實(shí)施后，需要繳納5.3%的增值稅及附加。新規(guī)實(shí)施前需要繳納700萬元÷1.05×5.6%=37.33萬元；新規(guī)實(shí)施后：700萬元÷1.05×5.3%=35.33萬元。即少繳納2萬元增值稅及附加。

而一套價(jià)格200萬元的二手住宅，減稅為5700元。

深圳：個(gè)人出售住房或與小規(guī)模納稅人同享增值稅附加減半

3月7日，廣州和深圳同樣被指對小規(guī)模納稅人出售住房同樣享受增值稅附加減半政策，稅率同北京和上海一樣，從此前的12%下調(diào)為6%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，1月25日，廣東省財(cái)政廳、廣東省稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于我省實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，指出“對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加”。

2月1日，深圳市不動產(chǎn)登記中心跟進(jìn)發(fā)布通知，通知執(zhí)行期限為2019年2月1日～2021年12月31日。

美聯(lián)物業(yè)分析指出，根據(jù)通知，個(gè)人出售二手房需繳納增值稅的，增值稅附加稅部分可自動享受減免50%優(yōu)惠，即增值稅不變，增值稅附加稅征收比例從增值稅的12%降到6%。整體來說，在實(shí)施增值稅附加稅減半期間內(nèi)，所有二手房交易均有受惠。雖然此次減稅幅度低于總交易價(jià)格的0.3%，實(shí)際減負(fù)力度有限，但依然為二手房交易市場帶來利好。

影響：并非針對房地產(chǎn)領(lǐng)域 心理預(yù)期大于實(shí)際

從金額比例上看，附加稅下調(diào)對交易價(jià)格影響并不大。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，購房者及房東最關(guān)心的稅費(fèi)主要有增值稅、契稅和個(gè)稅，此類政策若不調(diào)整，那么其他稅費(fèi)調(diào)整的意義其實(shí)不大，購房者不必為一些小稅種的調(diào)整有太多擔(dān)心。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，最近二手房交易與租賃環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了減稅，出現(xiàn)減稅的原因均是整個(gè)社會系統(tǒng)減稅，并非單獨(dú)針對房地產(chǎn)領(lǐng)域。

“二手房交易環(huán)節(jié)的增值稅只發(fā)生在部分房源，即兩年內(nèi)交易的二手房和超過兩年的非普通住宅二手房。”張大偉認(rèn)為，“這一政策對樓市直接影響不大，只減少部分交易稅費(fèi)，但在當(dāng)下樓市出現(xiàn)部分區(qū)域輕微企穩(wěn)與回暖的情況下，對市場仍有一定的心理影響。”

目前，全國各地二手住宅交易的稅基均是5%+附加，只是在附加部分略有不同，如北京城區(qū)是合計(jì)5.6%，郊區(qū)5.5%。

“后續(xù)預(yù)計(jì)全國其他城市針對增值稅也都會出臺不同程度的減免政策，但幅度預(yù)計(jì)都與上海接近。”張大偉判斷，“增值稅只有少部分二手房才交，按一套二手房300萬元左右的成交價(jià)算，減稅額度也只是幾千元。”

“減稅降費(fèi)的利好逐漸顯現(xiàn)，但是并非只針對房地產(chǎn)市場，可以起到交易潤滑作用。”但上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也指出，“利好力度有限。畢竟市場還是處于比較清淡時(shí)期，還有觀望情緒，不會因?yàn)槟苁∵@部分稅金而主動入市。萬一市場還有調(diào)整，房價(jià)損失可能超過這筆稅金。”

（封面圖片來源：視覺中國）