“滯銷”十年，北京老牌頂豪揚言要漲到每平方米18萬？

每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

銷聲許久的北京“老牌頂豪”合生·霄云路8號又放出了漲價的煙霧彈。

2月23日晚，一份“霄云路8號即將漲價至18萬元/平方米”的消息在網(wǎng)上流出，這與前幾日北京另一10萬+豪宅項目促銷搶收的對比尤為強烈。

對此，合生創(chuàng)展向《每日經(jīng)濟新聞》官方回復稱：

與安縵合作后，我們會在各方面對霄云路8號進行提升，漲價是肯定的，但提價至18萬元/平方米明顯不可能。

但霄云路8號現(xiàn)場的銷售人員則告訴記者：

這里的業(yè)主非富即貴，很多都是通過私人關系取的房本。公司現(xiàn)在的要求是不能宣傳漲價至18萬元這個點，理由是可能比這一漲幅要大。

特價清盤

“我們正在清盤，有幾套特價房。”

令人頗感意外，當《每日經(jīng)濟新聞》記者來到霄云路8號時，銷售人員首先傳遞了降價的信息。

除了坦言“相關商業(yè)配套尚未建成”，她還表示“由于售價高，所以網(wǎng)簽有難度，拿房本的時間可能會長一些。不過不用擔心，我們是現(xiàn)房，您能住就好了。這里的業(yè)主非富即貴，很多都是通過私人關系取的房本。”

當記者詢問漲價傳聞時，該銷售回答：“我注意到漲至18萬元的傳聞了，不過公司現(xiàn)在的要求是不能宣傳這個點，理由是可能比這一漲幅要大。”

“我們即將推出與世界頂級酒店品牌安縵合作的一棟高端住宅，價格肯定會漲。3月31日前賣不完的老房源就會和新房源保持統(tǒng)一售價，以維持項目價值。”這與網(wǎng)上流傳的說法一致。

公開資料顯示，2018年末，合生創(chuàng)展與安縵酒店創(chuàng)始人在摩納哥正式簽約，雙方在國內(nèi)的第一個合作項目MAHá便坐落于霄云路8號。

合生創(chuàng)展引入了世界頂級酒店品牌，希望由此帶來高昂的售價，以彌補過去這些年的缺失。

不過，合生創(chuàng)展方面的態(tài)度與現(xiàn)場銷售人員口徑有些出入。

“網(wǎng)上流傳的通知不能代表公司意思，提價至18萬元明顯不可能。不過我們通過與安縵的合作，會在各方面對霄云路8號進行提升，漲價是肯定的，但肯定沒有借機炒作的意思。”合生創(chuàng)展方面回應《每日經(jīng)濟新聞》記者稱。

“項目一共9棟樓，都是現(xiàn)房，4棟已經(jīng)開售，其中2棟已經(jīng)售罄?，F(xiàn)在正在清盤剩余2棟，優(yōu)惠幅度很大，如果再推新盤肯定會漲價。”銷售人員如是表示，“目前均價在13萬元/平方米，最低11萬元左右，是可以再商量的，主要是450平方米和520平方米兩種戶型。”

至于此次盛傳漲價的C3號樓，截至發(fā)稿，記者尚未能查得其預售審批價。

記者注意到，未售的現(xiàn)房都已矗立，但周圍設置了一人多高的綠網(wǎng)，內(nèi)部堆滿建筑垃圾，一片狼藉。因為建成已有數(shù)年，外立面一些墻磚已經(jīng)脫落。

尷尬滯銷

可以說，“頂豪”的概念，即始于霄云路8號。

10年前的北京豪宅市場，霄云路8號和釣魚臺7號院分別坐鎮(zhèn)東西。當四環(huán)內(nèi)新房價格還停留在每平方米2萬余元的時候，霄云路8號的海報就已是“始于8萬，不止18萬”的主題。

這個軟文中“全盤整齊劃一頂豪定位”“高端血統(tǒng)純正”的項目早幾年確實賣得不錯，被其中途截走的客戶不在少數(shù)，亦是諸多豪宅開發(fā)商的學習樣本。

從北京市住建委官網(wǎng)的公示信息看，霄云路8號開盤迄今共領到了4張預售證。2008年11月，霄云路8號拿到首張預售證（案名新燕都家園），準售面積4.7萬余平方米；此后的2009年、2011年和2015年，準售面積分別是近11萬平方米、4.7萬平方米和4.8萬平方米。據(jù)此計算，項目此前的準售面積已經(jīng)超過25萬平方米。

記者留意到，此次被傳漲價15%的D1、D3號樓，取證時間則分別是2011年和2009年。從已成交情況看，取證8年的D1號樓（期轉現(xiàn)后7號樓），72套獲批房源中已簽約套數(shù)是46套，另有3套已被預訂，尚未網(wǎng)簽；擬售價格是11萬元/平方米，而實際成交均價在7.3萬元/平方米，面積均為448平方米。取證10年的D3（期轉現(xiàn)后4號樓），準售50套，目前只賣掉了23套（已簽約），擬售價格14萬元/平方米，但實際成交均價7.5萬元/平方米，幾乎是當初計劃中的一半。

由此，僅以D3號樓為例，長達10年的銷售周期，也無法掩蓋項目滯銷的尷尬。至于原因，用業(yè)界的說法是：“業(yè)內(nèi)不明，市場不清，客戶不懂。”

進退兩難

霄云路8號的聲音開始微弱，關于“合生出問題”的猜測也一并傳開。隨之并存的，還有期間一波又一波似有非有的營銷，以及“這個項目不是封盤了嗎”“空中四合院賣50萬元/平方米，真的假的”等傳言。

從公開資料看，操盤霄云路8號的項目公司為北京新京潤房地產(chǎn)有限公司。據(jù)啟信寶，2018年，該公司已3次被列為失信被執(zhí)行人，涉及金額約為3000萬元，法院給出的理由是“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務”。

從財報看，合生創(chuàng)展2018年業(yè)績有所增長，同比漲幅62.3%，但這是降價換來的增長。2018年，合生創(chuàng)展合約銷售均價為1.2萬元/平方米，同比下跌8.9%。

將范圍收縮至北京地區(qū)，降價的鍋就可能需要霄云路8號來背。

2018年半年報顯示，合生創(chuàng)展北京地區(qū)2018年上半年整體平均售價下降至1.9萬元/平方米（人民幣，下同），而2017年是4.6萬元/平方米。官方解釋是“由合生霄云路8號于期內(nèi)確認銷售額占地區(qū)確認銷售額之比例下降所致”。

2018年上半年，合生創(chuàng)展北京及天津區(qū)域的合約銷售額僅11億元，為合約銷售總額的17%，這還是算上了京津所有在售的9個項目。

此外，記者留意到，2019年1月，合生創(chuàng)展的項目平均售價為每平方米1.3萬元，同比上升30.6%，但合約銷售金額約6.11億元，同比下跌16.2%。

合生創(chuàng)展似乎陷入了促銷走量和提價走質的兩難，正如同霄云路8號現(xiàn)狀，清盤和提價，一以貫之的營銷之謎。

合碩機構首席分析師郭毅向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“豪宅需求最為理性，從2018年末到今年初，整個豪宅市場的成交情況相對穩(wěn)定。一方面政府限價，另一方面市場上豪宅的選擇面仍然比較窄，所以豪宅市場是穩(wěn)定的，營銷手法等因素不會對其產(chǎn)生太大影響。”