房企融資總額創(chuàng)1年來月度新高，40家上市房企增加3倍，這對房地產(chǎn)意味著什么

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開年首月房企密集發(fā)布融資信息。多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月，典型房企融資總額明顯回升，并創(chuàng)一年來月度新高。這顯示了房企對資金的饑渴程度之高，也似乎顯示了房企融資略有寬松，資金壓力暫時得到緩解。

但1月數(shù)據(jù)變化是否意味著房企融資回暖了、房企資金壓力得到緩解成為趨勢了呢？

對此，接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房企融資將會時松時緊、整體穩(wěn)定，窗口期不會常在，融資回暖、資金壓力緩解顯然都是短期現(xiàn)象。不過，隨著央行不斷釋放資金寬松信號，整個市場現(xiàn)金流相對充裕，房地產(chǎn)上下游企業(yè)資金也會比較寬裕，房企的資金壓力也不會太大。

40家典型上市房企融資總額增加3倍

繼2018年9月、10月融資金額連續(xù)下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑后，2019年1月房企融資總額開始明顯回升。

同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%，創(chuàng)一年來月度新高。其中，債權(quán)融資額為671.40億元，占房企融資總量的84.99%，環(huán)比上升271.99%；股權(quán)融資金額為118.61億元，占總?cè)谫Y金額比重為15.01%。

與2018年12月相比，各債權(quán)融資方式融資額度均大幅上升。其中，融資總額排名第一的是中期票據(jù)，共11筆266.70億元，環(huán)比上升574%，占比33.76%；融資總額排名第二的是其他債權(quán)融資，總額167.35億元，環(huán)比上漲2397.69%，占比21.18%；融資總額位居第三的是公司債，總額為113.25億元，環(huán)比上升123.91%，占比14.34%；排名第四的是境內(nèi)銀行貸款，融資額度83.79億元，環(huán)比上升45.12%，占比10.61%；位居第五的是信托貸款，融資總額40.31億元，環(huán)比大幅上升 55.63%，占比6%。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，1月，房企融資密集，85家典型房企的融資總額為1060.8億元，環(huán)比大幅上升50.3%，同比增長20.3%，創(chuàng)2017年下半年以來單月融資新高。其中，境外債權(quán)融資額環(huán)比202.8%，占比也環(huán)比上升了30.9個百分點(diǎn)至61.4%，保持自2018年11月份以來的高占比。具體來看，1月，融資總量最高的企業(yè)為中海地產(chǎn)，融資總量298.31億元，主要為其于1月24日與20家銀行組成的銀團(tuán)簽訂300億港元五年期定期貸款，創(chuàng)中海在香港最大一筆銀行融資，也是參與銀行數(shù)量最多的一次。

此外，中國恒大于1月增發(fā)了3筆境外優(yōu)先票據(jù)，共計(jì)30億美元。1月TOP10房企融資同比增加23.56%，也是平均融資額最多的一個梯隊(duì)，主要由于恒大以及中海的單筆大額融資拉高了同比增幅。值得注意的是，TOP31-50的房企融資額同比暴增219.06%，主要是因?yàn)閵W園、華發(fā)等企業(yè)融資較多，如奧園1月發(fā)行了兩筆共計(jì)7.75億美元的境外優(yōu)先票。

如果將房企發(fā)布的融資計(jì)劃也統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，1月房企的融資總額更多。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月房企融資計(jì)劃與實(shí)施井噴，公布的總額已經(jīng)近80多起，合計(jì)金額超過1800億元，刷新最近一年多來的融資月度新高。

融資成本有所下滑，但海外渠道高居不下

不僅融資總額明顯回升，整體融資成本也有所降低。同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是招商蛇口發(fā)行的120天的15億元短期融資券，利率2.98%；其次是來自保利地產(chǎn)發(fā)行的3年期的15億元的中期票據(jù)，票面利率3.6%。融資成本最高的是當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的1年期15億元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)15.5%，若按計(jì)劃發(fā)行，將創(chuàng)下今年亞洲公開債券發(fā)行票面利率之最，刷新此前花樣年控股發(fā)行三年期債券時創(chuàng)下的15%的最高紀(jì)錄?？傮w來說，1月房企融資成本有所下降，有幾筆的利息控制在4%以內(nèi)。

但海外渠道成本依然居高不下，尤其是中小房企融資的成本，主要體現(xiàn)在中期票據(jù)上。1月共發(fā)生11筆中期票據(jù)，除了保利集團(tuán)發(fā)行15億元2019年第一期中期票據(jù)為人民幣票據(jù)，利率為3.6%；其余10筆全是發(fā)行的美元中期票據(jù)，合計(jì)37.5億美元，折合人民幣251.7億元人民幣，不僅當(dāng)代置業(yè)超高利率15.5%，其余利率均在7.13%-9.125%之間?？梢姡Ｍ馇廊谫Y成本依然高居不下。

與去年全年相比，整體融資成本仍然較高。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月房企新增債券類融資成本6.98%，較2018年全年上升0.55個百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)7.86%，較于2018年全年增長0.84個百分點(diǎn)。1月進(jìn)行境外融資的房企中，有一半以上境外融資利率超過8%，更有少數(shù)如景瑞控股、當(dāng)代置業(yè)等企業(yè)融資利率超過10%。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，1月在國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)緊張的背景下，房企不斷加大海外融資力度，據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，1月份房企累計(jì)發(fā)行21支海外債，融資總額66.2億美元，較2018年月均43億的規(guī)模增長超50%；平均融資成本為9.65%，比去年全年高出2.03個百分點(diǎn)。

融資回暖、資金壓力緩解或是短期現(xiàn)象

1月房企密集融資，顯示了對資金的饑渴程度之高，也似乎顯示了房企融資略有寬松，資金壓力暫時得到緩解。

對于1月房企融資總額創(chuàng)新高的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉接受券商中國記者采訪時表示，一方面是去年4季度由于額度受限的原因，很多企業(yè)沒被批，數(shù)據(jù)下滑比較厲害，所以在新的一年有額度后1月份集中釋放出來了。另一方面是最近好多企業(yè)從境外融資渠道去融資，雖然成本高一些，但是畢竟也融到錢了，一定程度上也為1月的融資額度增長加把力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企融資創(chuàng)新高，一方面是政策有所緩解，另一方面是房企太渴求資金了，包括春節(jié)后這幾天，大量房企海外融資，成本都不低。房企融資的確明顯緩解了，但是與2015年、2016年相比仍是收緊的，有很多融資被叫停了。

某10強(qiáng)房企高管也對券商中國記者表示，融資創(chuàng)新高的原因主要是去年房企融資限制比較緊，今年初政策層面略有放松，房企加緊融資，以免錯過政策窗口期。

對于融資是否是趨勢性回暖，張大偉認(rèn)為，目前看，肯定不會像去年3、4季度那么緊張了，政策已經(jīng)見底，但全面放松也不可能。

張宏偉則認(rèn)為，這不能說明融資回暖，因?yàn)檫@是之前沒批的融資的集中釋放，另外，樓市調(diào)控對金融機(jī)構(gòu)有窗口指導(dǎo)，不可能對房企大幅放水。此外，樓市趨勢還是下行，即使沒有窗口指導(dǎo)，金融機(jī)構(gòu)投具體企業(yè)項(xiàng)目時還是比較謹(jǐn)慎。所以在這種情況下，企業(yè)資金面仍是比較緊張的，1月份的表現(xiàn)并不代表融資會趨勢性地好轉(zhuǎn)，房企資金壓力還是有的。

上述某10強(qiáng)房企高管也表示，市場已經(jīng)進(jìn)入橫盤時代，未來量、價(jià)均在不穿透上限、不突破下限之間小幅波動，控制樓市橫盤的關(guān)鍵因素之一就在于資金流量，只要房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流整體保持基本恒定，樓市就不會大起大落。 因此，未來房企融資將會時松時緊、整體穩(wěn)定，窗口期不會常在，融資回暖、資金壓力緩解顯然都是短期現(xiàn)象。 但是，大小房企融資機(jī)會不同，債券融資市場更多以大房企為主，中小房企很少有機(jī)會，因此，他們的資金狀況更加緊張。 不過，隨著央行不斷釋放資金寬松信號，整個市場現(xiàn)金流相對充裕，房地產(chǎn)上下游企業(yè)資金也會比較寬裕，房企的資金壓力也不會太大。

來源：券商中國 記者：張達(dá)