廊坊地產(chǎn)項(xiàng)目的兩難：徘徊在市場(chǎng)重壓和違規(guī)銷(xiāo)售的灰色利益之間

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“過(guò)完年再來(lái)。”就在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者準(zhǔn)備離開(kāi)走訪廊坊市區(qū)的最后一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，銷(xiāo)售人員終于有了一句低調(diào)的暗示，“（代辦購(gòu)房資質(zhì)）大概耗時(shí)1個(gè)月，費(fèi)用在七八萬(wàn)元，我們領(lǐng)導(dǎo)有渠道。”

而這句話的背景，正是“河北王”榮盛旗下花語(yǔ)城項(xiàng)目被責(zé)令整改后，廊坊全城樓市的噤若寒蟬。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“河北王”年底沖關(guān)：違規(guī)操作太多

“他們的違規(guī)操作太多了。”廊坊市住建局工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者所指的，正是榮盛花語(yǔ)城。

12月17日，榮盛花語(yǔ)城因代辦購(gòu)房資質(zhì)、首付分期、三年后網(wǎng)簽等違規(guī)操作被廊坊市住建局責(zé)令整改，網(wǎng)簽被暫停。廊坊市住建局工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我們?cè)谧屗麄冋?，整改通過(guò)后才能恢復(fù)銷(xiāo)售，具體時(shí)間還不能確定。到底會(huì)不會(huì)處罰，我們還在研究討論中。”

12月18日，記者來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，盡管售樓處大門(mén)緊閉，但通往工地的小路仍然車(chē)來(lái)車(chē)往，項(xiàng)目并未停工。記者隨后撥通了廣告牌公示的銷(xiāo)售電話，對(duì)方承認(rèn)正處于封盤(pán)狀態(tài)，但對(duì)于封盤(pán)原因閉口不談，并表示“我們不提供任何代辦購(gòu)房資質(zhì)的服務(wù)”。

不過(guò)，在最后知曉記者并無(wú)購(gòu)房資質(zhì)的情況下，銷(xiāo)售人員為記者推薦了榮盛的另一個(gè)項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年上半年，榮盛發(fā)展共結(jié)算項(xiàng)目面積229.27萬(wàn)平方米，結(jié)算收入178.14億元，其中廊坊地區(qū)共結(jié)算67.70萬(wàn)平方米，主力便是廊坊花語(yǔ)城。

該報(bào)告期內(nèi)，廊坊花語(yǔ)城共實(shí)現(xiàn)效益4.7億元，但累計(jì)投入已經(jīng)略超此前所募集的33億元。不過(guò)，榮盛對(duì)于這一項(xiàng)目充滿信心，在半年報(bào)中表示“廊坊花語(yǔ)城項(xiàng)目仍處于建設(shè)期，尚未全部達(dá)到結(jié)算條件，根據(jù)目前的銷(xiāo)售情況，可以達(dá)到預(yù)計(jì)收益”。

而此次遭遇整改，正處于年底沖業(yè)績(jī)的關(guān)卡，榮盛在廊坊的“小目標(biāo)”實(shí)現(xiàn)與否成為疑云。要知道，近年來(lái)居高不下的負(fù)債和不容樂(lè)觀的現(xiàn)金流，已經(jīng)讓榮盛飽受資本市場(chǎng)詬病。

Choice數(shù)據(jù)顯示，從2014年至2018年第三季度，榮盛的負(fù)債額從604億元激增至1816億元，而2017年至今的資產(chǎn)負(fù)債率則維持在約85%的較高位置。從三季報(bào)看，榮盛一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債余額為176.9億元，比年初數(shù)111.4億元增長(zhǎng)58.77%。

另?yè)?jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至11月，榮盛的拿地金額和面積同比分別下滑28.7%、33.3%。

房子不太好賣(mài)：一月兩套可成銷(xiāo)冠，去化周期高于北京

上市11年仍未跨入千億門(mén)檻，榮盛的業(yè)績(jī)一直不溫不火，甚至被同發(fā)跡于廊坊、上市更晚的華夏幸福甩下。

作為“河北王”，榮盛在大本營(yíng)賣(mài)房的“點(diǎn)子”很多，廊坊花語(yǔ)城僅是其中一例。就在花語(yǔ)城被責(zé)令整改的同一天，榮盛在廊坊的另一個(gè)項(xiàng)目白鷺島，也因商鋪涉嫌售后返租被曝光。

而這些花式賣(mài)房背后，除了榮盛自身差強(qiáng)人意的業(yè)績(jī)，還有廊坊樓市這一年的跌宕起伏。

受益于京津冀一體化，廊坊樓市曾經(jīng)一路高歌，房?jī)r(jià)接連“破2萬(wàn)”、“破3萬(wàn)”，漲幅甚至一度高于北京樓市。

2016年2月，河北省印發(fā)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干措施》，提出“居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例下調(diào)至20%”。

根據(jù)安居客歷史房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，廊坊整體房?jī)r(jià)曾一路從2016年初的7000元/平方米飆升至2017年5月的20000元/平方米。

圖片來(lái)源：安居客

曾在廊坊多個(gè)樓盤(pán)工作過(guò)的銷(xiāo)售人員李程（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“那個(gè)時(shí)候樓市真是火爆，一個(gè)月一個(gè)價(jià)，幾乎在一年內(nèi)翻番，北京的客戶一波一波地來(lái)，越漲越買(mǎi)，比現(xiàn)在生意好做太多了。”

但是，一切都在2017年6月2日戛然而止。

圖片來(lái)源：安居客

當(dāng)日，廊坊傳言已久的限購(gòu)政策塵埃落定?！蛾P(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》指出，非本地戶籍購(gòu)房者有當(dāng)?shù)?年及以上社?；蚣{稅證明的，限購(gòu)1套住房；本地戶籍居民已經(jīng)擁有兩套及以上住房的，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房。

這一舉措令廊坊樓市哀鴻遍野。

在李程的印象里，限購(gòu)一年多來(lái)，每個(gè)月都有同事離職，就如同客戶詢問(wèn)“怎么辦理購(gòu)房資質(zhì)”般令他習(xí)以為常。而他自己，也在一年中換了三次工作。

“我是這兒的金牌銷(xiāo)售，上個(gè)月我賣(mài)掉了一套疊拼和一套高層，在我們項(xiàng)目里業(yè)績(jī)最好。”被問(wèn)及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，李程略帶驕傲。

如今，廊坊的新房成交均價(jià)維持在12000元/平方米，相當(dāng)于2016年8月的水平。

上海易居房地產(chǎn)研究院《百城住宅庫(kù)存報(bào)告》表明，自2016年1月開(kāi)始，在去庫(kù)存政策利好下，廊坊庫(kù)存面積從287萬(wàn)平方米一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，最低時(shí)達(dá)到了2018年2月的73萬(wàn)平方米。但隨后，庫(kù)存面積又逐漸呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2018年11月達(dá)到117萬(wàn)平方米，當(dāng)月成交面積僅19萬(wàn)平方米。

《全國(guó)100城土地儲(chǔ)備去化周期報(bào)告》表明，在火爆的2017年初，廊坊的商品房成交面積一直維持在高位，當(dāng)年5月達(dá)到了65萬(wàn)平方米高峰，6月出現(xiàn)了斷崖式下跌，商品房成交面積僅24萬(wàn)平方米。2018年8月至11月，廊坊市商品房成交面積一直維持在23萬(wàn)平方米左右的低位水平。

土儲(chǔ)去化周期也在被拉長(zhǎng)。2017年5月，廊坊的土儲(chǔ)去化周期為17個(gè)月。而2018年以來(lái)大大放緩，到5月達(dá)到了51個(gè)月，為近3年來(lái)最高位，11月為33個(gè)月，依舊維持著較高水平。值得注意的是，同期北京的去化周期為21個(gè)月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)探中了解到，廊坊不少亮眼的樓盤(pán)售價(jià)均出現(xiàn)了不同程度下降。比如，首開(kāi)·國(guó)風(fēng)悅府的銷(xiāo)售均價(jià)11月從14500元降至12500元，K2·京南獅子城11月從20000元降至15500元，而鴻坤·理想瀾灣則是從16000元降至7月的15000元，目前均價(jià)為14000元。

李程坦言：“廊坊的樓盤(pán)大部分由我們這類代理公司銷(xiāo)售。現(xiàn)在廊坊房企的日子都不好過(guò)，其實(shí)就是欠100元和欠90元的區(qū)別。到年底了，大家都希望能盡快回款，所以你看我們的項(xiàng)目如果不是現(xiàn)在入市，售價(jià)是可以更高一些的。”

如今廊坊的房子，真的不太好賣(mài)。

廊坊某樓盤(pán)周邊 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

圍城怪圈：買(mǎi)房資格受限，銷(xiāo)售目標(biāo)卻直指北京

“其實(shí)政策剛公布時(shí)，很多人是不以為然的。總覺(jué)得會(huì)有漏洞，比如補(bǔ)交社保、注冊(cè)公司。”李程如是說(shuō)。

廊坊的房?jī)r(jià)最終還是降下來(lái)了，但同時(shí)也催生了一個(gè)怪圈：想買(mǎi)房沒(méi)資格，想賣(mài)房沒(méi)市場(chǎng)。

“沒(méi)錯(cuò)，我就是在高位買(mǎi)的房，均價(jià)20000元的時(shí)候，并且是期房。”提起自己的房子，投資客王然（化名）滿是失落，“想轉(zhuǎn)手，現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，大家都在觀望，賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)；想出租，毛坯房還需要一筆裝修費(fèi)，而且租金也不太高。要怎么辦呢？”

王然說(shuō)自己入手之時(shí)從未想到政策變更，“看市場(chǎng)很火，就買(mǎi)了”。

而市場(chǎng)下行壓力下，規(guī)避政策也就成為了一些企業(yè)的無(wú)奈之舉，榮盛花語(yǔ)城僅僅是廊坊市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

在走訪中，記者留意到，盡管對(duì)于外地人購(gòu)房資格限制至極，有項(xiàng)目甚至在售樓處大門(mén)口直接貼出對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房資質(zhì)提明確要求的KT板，但幾乎每一個(gè)盤(pán)的銷(xiāo)售都直指北京市場(chǎng)。

一個(gè)月前，鴻坤·理想城在北京召開(kāi)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，吸引北京客群的意圖不言而喻。“距北京500米”是該項(xiàng)目的口號(hào)，“我們的價(jià)格僅有亦莊一半”則是銷(xiāo)售人員反復(fù)向記者提起的參照標(biāo)的。“本地客源和外地客源大概一半一半吧，我們?cè)诃h(huán)京布局了很多項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目所在地都與北京通高鐵。”

北辰·香麓的銷(xiāo)售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“很多北京客戶都會(huì)選擇我們這里，光今天就接待了兩撥團(tuán)購(gòu)。廊坊市住建局已經(jīng)通知有特殊政策，凡是新機(jī)場(chǎng)的工作人員，都將獲得廊坊的購(gòu)房資格，這里肯定還要升值。”

但是，經(jīng)記者同廊坊市住建局確認(rèn)，并沒(méi)有該銷(xiāo)售所說(shuō)的“特殊政策”。

與此相似，在首開(kāi)·國(guó)風(fēng)悅府、K2·京南獅子城、榮盛錦繡御府等樓盤(pán)的介紹中，無(wú)一不是盡力用新機(jī)場(chǎng)、地鐵、高鐵、高速公路等字眼來(lái)敘述自身與北京的緊密聯(lián)系。

不過(guò)，也許是受榮盛花語(yǔ)城被責(zé)令整改的影響，在記者實(shí)探的樓盤(pán)中，所有銷(xiāo)售人員似乎都統(tǒng)一了口徑“購(gòu)房資質(zhì)需要您自己解決”，但同時(shí)也會(huì)表示“您可以打聽(tīng)打聽(tīng)，聽(tīng)說(shuō)是可以辦的”。

就在記者要結(jié)束調(diào)查離開(kāi)廊坊時(shí)，情況出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

“（代辦購(gòu)房資質(zhì)）大概耗時(shí)1個(gè)月，費(fèi)用在七八萬(wàn)元左右，我們領(lǐng)導(dǎo)有渠道。”一個(gè)多小時(shí)的溝通，終于換來(lái)李程一句低調(diào)的暗示，“過(guò)了年再來(lái)。”

這即是廊坊樓市的潛規(guī)則。