廊坊地產(chǎn)項目的兩難：徘徊在市場重壓和違規(guī)銷售的灰色利益之間

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“過完年再來。”就在《每日經(jīng)濟新聞》記者準備離開走訪廊坊市區(qū)的最后一個項目時，銷售人員終于有了一句低調(diào)的暗示，“（代辦購房資質(zhì)）大概耗時1個月，費用在七八萬元，我們領(lǐng)導有渠道。”

而這句話的背景，正是“河北王”榮盛旗下花語城項目被責令整改后，廊坊全城樓市的噤若寒蟬。

圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“河北王”年底沖關(guān)：違規(guī)操作太多

“他們的違規(guī)操作太多了。”廊坊市住建局工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者所指的，正是榮盛花語城。

12月17日，榮盛花語城因代辦購房資質(zhì)、首付分期、三年后網(wǎng)簽等違規(guī)操作被廊坊市住建局責令整改，網(wǎng)簽被暫停。廊坊市住建局工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“我們在讓他們整改，整改通過后才能恢復銷售，具體時間還不能確定。到底會不會處罰，我們還在研究討論中。”

12月18日，記者來到項目現(xiàn)場，盡管售樓處大門緊閉，但通往工地的小路仍然車來車往，項目并未停工。記者隨后撥通了廣告牌公示的銷售電話，對方承認正處于封盤狀態(tài)，但對于封盤原因閉口不談，并表示“我們不提供任何代辦購房資質(zhì)的服務”。

不過，在最后知曉記者并無購房資質(zhì)的情況下，銷售人員為記者推薦了榮盛的另一個項目。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年上半年，榮盛發(fā)展共結(jié)算項目面積229.27萬平方米，結(jié)算收入178.14億元，其中廊坊地區(qū)共結(jié)算67.70萬平方米，主力便是廊坊花語城。

該報告期內(nèi)，廊坊花語城共實現(xiàn)效益4.7億元，但累計投入已經(jīng)略超此前所募集的33億元。不過，榮盛對于這一項目充滿信心，在半年報中表示“廊坊花語城項目仍處于建設期，尚未全部達到結(jié)算條件，根據(jù)目前的銷售情況，可以達到預計收益”。

而此次遭遇整改，正處于年底沖業(yè)績的關(guān)卡，榮盛在廊坊的“小目標”實現(xiàn)與否成為疑云。要知道，近年來居高不下的負債和不容樂觀的現(xiàn)金流，已經(jīng)讓榮盛飽受資本市場詬病。

Choice數(shù)據(jù)顯示，從2014年至2018年第三季度，榮盛的負債額從604億元激增至1816億元，而2017年至今的資產(chǎn)負債率則維持在約85%的較高位置。從三季報看，榮盛一年內(nèi)到期的非流動負債余額為176.9億元，比年初數(shù)111.4億元增長58.77%。

另據(jù)中指院統(tǒng)計，截至11月，榮盛的拿地金額和面積同比分別下滑28.7%、33.3%。

房子不太好賣：一月兩套可成銷冠，去化周期高于北京

上市11年仍未跨入千億門檻，榮盛的業(yè)績一直不溫不火，甚至被同發(fā)跡于廊坊、上市更晚的華夏幸福甩下。

作為“河北王”，榮盛在大本營賣房的“點子”很多，廊坊花語城僅是其中一例。就在花語城被責令整改的同一天，榮盛在廊坊的另一個項目白鷺島，也因商鋪涉嫌售后返租被曝光。

而這些花式賣房背后，除了榮盛自身差強人意的業(yè)績，還有廊坊樓市這一年的跌宕起伏。

受益于京津冀一體化，廊坊樓市曾經(jīng)一路高歌，房價接連“破2萬”、“破3萬”，漲幅甚至一度高于北京樓市。

2016年2月，河北省印發(fā)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干措施》，提出“居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例下調(diào)至20%”。

根據(jù)安居客歷史房價統(tǒng)計，廊坊整體房價曾一路從2016年初的7000元/平方米飆升至2017年5月的20000元/平方米。

圖片來源：安居客

曾在廊坊多個樓盤工作過的銷售人員李程（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“那個時候樓市真是火爆，一個月一個價，幾乎在一年內(nèi)翻番，北京的客戶一波一波地來，越漲越買，比現(xiàn)在生意好做太多了。”

但是，一切都在2017年6月2日戛然而止。

圖片來源：安居客

當日，廊坊傳言已久的限購政策塵埃落定?！蛾P(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》指出，非本地戶籍購房者有當?shù)?年及以上社?；蚣{稅證明的，限購1套住房；本地戶籍居民已經(jīng)擁有兩套及以上住房的，暫停在當?shù)刭徺I住房。

這一舉措令廊坊樓市哀鴻遍野。

在李程的印象里，限購一年多來，每個月都有同事離職，就如同客戶詢問“怎么辦理購房資質(zhì)”般令他習以為常。而他自己，也在一年中換了三次工作。

“我是這兒的金牌銷售，上個月我賣掉了一套疊拼和一套高層，在我們項目里業(yè)績最好。”被問及銷售業(yè)績，李程略帶驕傲。

如今，廊坊的新房成交均價維持在12000元/平方米，相當于2016年8月的水平。

上海易居房地產(chǎn)研究院《百城住宅庫存報告》表明，自2016年1月開始，在去庫存政策利好下，廊坊庫存面積從287萬平方米一直呈現(xiàn)下降趨勢，最低時達到了2018年2月的73萬平方米。但隨后，庫存面積又逐漸呈現(xiàn)上升趨勢，2018年11月達到117萬平方米，當月成交面積僅19萬平方米。

《全國100城土地儲備去化周期報告》表明，在火爆的2017年初，廊坊的商品房成交面積一直維持在高位，當年5月達到了65萬平方米高峰，6月出現(xiàn)了斷崖式下跌，商品房成交面積僅24萬平方米。2018年8月至11月，廊坊市商品房成交面積一直維持在23萬平方米左右的低位水平。

土儲去化周期也在被拉長。2017年5月，廊坊的土儲去化周期為17個月。而2018年以來大大放緩，到5月達到了51個月，為近3年來最高位，11月為33個月，依舊維持著較高水平。值得注意的是，同期北京的去化周期為21個月。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在實探中了解到，廊坊不少亮眼的樓盤售價均出現(xiàn)了不同程度下降。比如，首開·國風悅府的銷售均價11月從14500元降至12500元，K2·京南獅子城11月從20000元降至15500元，而鴻坤·理想瀾灣則是從16000元降至7月的15000元，目前均價為14000元。

李程坦言：“廊坊的樓盤大部分由我們這類代理公司銷售?，F(xiàn)在廊坊房企的日子都不好過，其實就是欠100元和欠90元的區(qū)別。到年底了，大家都希望能盡快回款，所以你看我們的項目如果不是現(xiàn)在入市，售價是可以更高一些的。”

如今廊坊的房子，真的不太好賣。

廊坊某樓盤周邊 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

圍城怪圈：買房資格受限，銷售目標卻直指北京

“其實政策剛公布時，很多人是不以為然的?？傆X得會有漏洞，比如補交社保、注冊公司。”李程如是說。

廊坊的房價最終還是降下來了，但同時也催生了一個怪圈：想買房沒資格，想賣房沒市場。

“沒錯，我就是在高位買的房，均價20000元的時候，并且是期房。”提起自己的房子，投資客王然（化名）滿是失落，“想轉(zhuǎn)手，現(xiàn)在的市場行情，大家都在觀望，賣不出好價錢；想出租，毛坯房還需要一筆裝修費，而且租金也不太高。要怎么辦呢？”

王然說自己入手之時從未想到政策變更，“看市場很火，就買了”。

而市場下行壓力下，規(guī)避政策也就成為了一些企業(yè)的無奈之舉，榮盛花語城僅僅是廊坊市場的一個縮影。

在走訪中，記者留意到，盡管對于外地人購房資格限制至極，有項目甚至在售樓處大門口直接貼出對購房者購房資質(zhì)提明確要求的KT板，但幾乎每一個盤的銷售都直指北京市場。

一個月前，鴻坤·理想城在北京召開產(chǎn)品發(fā)布會，吸引北京客群的意圖不言而喻。“距北京500米”是該項目的口號，“我們的價格僅有亦莊一半”則是銷售人員反復向記者提起的參照標的。“本地客源和外地客源大概一半一半吧，我們在環(huán)京布局了很多項目，每個項目所在地都與北京通高鐵。”

北辰·香麓的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“很多北京客戶都會選擇我們這里，光今天就接待了兩撥團購。廊坊市住建局已經(jīng)通知有特殊政策，凡是新機場的工作人員，都將獲得廊坊的購房資格，這里肯定還要升值。”

但是，經(jīng)記者同廊坊市住建局確認，并沒有該銷售所說的“特殊政策”。

與此相似，在首開·國風悅府、K2·京南獅子城、榮盛錦繡御府等樓盤的介紹中，無一不是盡力用新機場、地鐵、高鐵、高速公路等字眼來敘述自身與北京的緊密聯(lián)系。

不過，也許是受榮盛花語城被責令整改的影響，在記者實探的樓盤中，所有銷售人員似乎都統(tǒng)一了口徑“購房資質(zhì)需要您自己解決”，但同時也會表示“您可以打聽打聽，聽說是可以辦的”。

就在記者要結(jié)束調(diào)查離開廊坊時，情況出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

“（代辦購房資質(zhì)）大概耗時1個月，費用在七八萬元左右，我們領(lǐng)導有渠道。”一個多小時的溝通，終于換來李程一句低調(diào)的暗示，“過了年再來。”

這即是廊坊樓市的潛規(guī)則。