禁令解除，西安別墅市場何去何從？

內容顯示，秦嶺北麓生態(tài)保護區(qū)范圍外別墅的交易手續(xù)恢復辦理。

自今年8月，市秦嶺北麓違建專項整治領導小組辦公室下發(fā)“61號”通知以來，全市范圍內所有別墅類項目的交易登記都已暫停。

如今，秦嶺違建整治基本結束，恢復辦理理所當然，只是秦嶺北麓保護區(qū)內的保留別墅仍繼續(xù)監(jiān)管，不得交易。

事實上，一些別墅項目確實也在最近拿到了預售證。

文件的發(fā)布，意味著秦嶺拆違算告一段落，但此事必將在西安歷史上畫上一筆，單就西安的別墅市場來說，其影響也必深遠。

諸如積攢多日的別墅購買需求如何滿足，有錢人如今的區(qū)位選擇將瞄準哪里，當下的別墅產品又能否滿足城市需求？

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秦嶺違建的教訓

暫停4個月的別墅交易，西安歷史上幾乎沒有。

今年7月，秦嶺腳下嚴肅異常，長安、鄠邑、周至等秦嶺區(qū)域內的所有在建工程全部叫停，當月底，秦嶺北麓違規(guī)建別墅問題專項整治工作動員部署大會在西安召開。

隨后，秦嶺違建別墅整治拉開大幕。

秦嶺山水、草堂山居、群賢別業(yè)……多個別墅群在破碎錘的轟鳴中，成了歷史的沉渣。

此前，中央辦公廳通報了專項整治秦嶺違建別墅問題的情況：11月，秦嶺北麓西安境內共清查出1194棟違建別墅,其中依法拆除1185棟，依法沒收9棟，改造后用于公共事業(yè)。

諸多與這些別墅相關的腐敗案例，也陸續(xù)被挖出。

11月上旬，陜西原省委常委、原秘書長錢引安，西安市原市長上官吉慶和已經退隱官場兩年的西安市政協(xié)原主席程群力被調查。有媒體報道，三人可能都涉及秦嶺別墅問題。

中紀委方面的反饋是，有的領導與老板結成政商關系圈；有的民企老板，上下打點，金錢開路，疏通關系；有的干部拿錢辦事，違規(guī)審批，公權私用，貪污受賄。

腐敗之下的無序開發(fā)，正是秦嶺違建別墅的原罪。

牽連之下，西安市區(qū)內的別墅交易也宣告暫停。

這次秦嶺違建整治，一定意義上也給所有的開發(fā)商敲響了警鐘，對于山地、湖泊、河流這些自然資源的開發(fā)，將變得更加慎重，特別是涉及別墅開發(fā)，則更應謹慎。

此前跟一位多做別墅項目的開發(fā)商聊天，其也談到了這次秦嶺違建別墅整治，是違法拿地、違法規(guī)劃、違法開發(fā)造成了秦嶺的滿目瘡痍，而如何利用好本就稀缺的自然資源，開發(fā)商首先要做的是守法。

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西安的別墅市場

暫停四個月交易并停發(fā)預售證，看起來并沒有在西安樓市引起多少討論，因為別墅本就不是房地產市場的主流產品。

但這并不意味著西安市場上，對別墅產品的需求不大。

相關數據顯示，自2015年開始，西安別墅在樓市整體成交中所占到的市場份額逐年提升，2017年別墅成交量更是同比上漲143%。

有媒體曾發(fā)布過2017年西安別墅銷售排行榜，銷售前10名一起貢獻了854套、超過53億的成交量。

單就別墅這一類房型來說，已經很大量了。

另外，從這份榜單中，還可窺見另一個趨勢，別墅樓盤正在向城外溢出，二環(huán)至三環(huán)之間，甚至三環(huán)以外，正成為別墅地產商的新寵。

傳統(tǒng)別墅聚集區(qū)，如南湖、未央湖等板塊則少有新盤面世，因為開發(fā)較早，幾乎沒有新的地塊再做開發(fā)。

但地產商和購房者看重的生態(tài)環(huán)境，從未改變。

??根據榜單，更多的別墅項目開始向浐灞聚集，多條河流匯集，自然環(huán)境優(yōu)越，主打生態(tài)牌，自然會得到希望享受更高生活品質的別墅購房者的青睞。

此外，市區(qū)內為數不多小山包居然也成為優(yōu)勢，清涼山公園附近的別墅項目也收獲了更多關注。

不過，因為城市規(guī)模限制以及如山地、河流、湖泊的稀缺性，市區(qū)內的別墅正在變得越來越少。

加之，國家對別墅用地的限制，城中的別墅也呈現出高容積率低端化的趨勢，基本都是洋房、高層、別墅混建，純粹的別墅項目幾乎沒有。

但改善型客戶對于高品質別墅的需求不減，供需不平衡，越來越多的購房者正在將目光瞄向城外。

這也是全國大型城市別墅分布的普遍趨勢，北京的密云，上海的松江，廣州的增城……皆是如此。

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東曲江的選擇

對于西安這座北方城市來說，河流、湖泊這些資源本就稀缺，從目前的情況看，城內湖泊周圍基本無地可開發(fā)，而如浐河、灞河、涇河也才從過境河變身為城中河，周邊的開發(fā)并不成熟。

此外，對于更看重山地資源的西安人來說，秦嶺違建整治之后，絕不可能有新項目開發(fā)，無論對于開發(fā)商還是購房者，如果追求湖泊、山地的自然景觀，城外是必然選擇。

粉巷財經在年初曾有文章介紹過“東曲江”——臨潼，目前看，這里正成為高端住宅購買者的最佳選擇之一。

得益于曲江系的運作模式和資金注入，臨潼度假區(qū)在近兩年迅速蝶變，中海、綠地等一線開發(fā)商快速入駐。

就資源稟賦而言，臨潼與曲江有諸多相似之處，甚至有過之而無不及。

不同的是，臨潼有驪山這一山地資源，高山、湖泊，人文薈萃，使臨潼相較于曲江更具有層次感。

這一點，也被眾多高端房企所看中。

諸如在曲江有多個高端地產操盤經驗的中海，也將這種經驗復制到了驪山，開發(fā)了中海·閱驪山半山疊院產品。

事實上，山地住宅一直是國內外房產市場最受歡迎的品種之一，諸如北京的西山，上海的佘山，臺北的陽明山，香港的半山豪宅，洛杉磯的比弗利山莊等，一直都是上流社會所追求的居所。

但因為山地資源的稀缺性，使山地住宅也具有存量少，保值性強的特點。

秦嶺生態(tài)保護區(qū)的不同在于其獨特的生態(tài)和文化地位，絕不允許搞任何地產開發(fā)也是常識，秦嶺的別墅違建問題，就在于個別開發(fā)商無視法紀，無序開發(fā)。

而如果科學規(guī)劃，選址合規(guī)，山地住宅這類產品本身并沒有問題。比如前期規(guī)劃符合區(qū)域發(fā)展方向，服務相關產業(yè)布局，合法合規(guī)開發(fā)，是符合經濟發(fā)展需要的。

好在，臨潼給了向往山地住宅的西安人一個可能。