廣州住宅限價(jià)政策松動(dòng)：一刀切改為價(jià)格浮動(dòng)，網(wǎng)簽限價(jià)提高

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

廣州樓市松綁又有新動(dòng)作。

21日，中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者從一名接近廣州市住建委的人士處獲悉，廣州改一刀切限價(jià)政策為根據(jù)周邊樓盤價(jià)格浮動(dòng)調(diào)整限價(jià)，因此部分樓盤限價(jià)可能出現(xiàn)提高。

限價(jià)政策仍在執(zhí)行部分“優(yōu)化”

12月19日，廣州市住建委發(fā)文宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類房產(chǎn)銷售政策，去年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不限定銷售對(duì)象，可以銷售給個(gè)人。

事實(shí)上，不止商服類房產(chǎn)，廣州住宅項(xiàng)目的限價(jià)政策也悄然松動(dòng)。記者了解到，廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)等多個(gè)樓盤均出現(xiàn)了通過(guò)網(wǎng)簽單價(jià)提高的情況。

一名接近廣州市住建委人士透露，廣州改一刀切限價(jià)政策為根據(jù)周邊樓盤價(jià)格浮動(dòng)調(diào)整限價(jià)，因此部分樓盤可能出現(xiàn)限價(jià)提高。

此舉是否意味著廣州限價(jià)政策也開始松動(dòng)？

一名房地產(chǎn)研究員告訴記者，廣州目前確實(shí)出現(xiàn)了限價(jià)提高的情況。多家廣州本地房地產(chǎn)公司也確認(rèn)了這一消息，某地產(chǎn)公司工作人員還告訴記者，當(dāng)前房?jī)r(jià)要以穩(wěn)定為主，漲跌幅要控制在10%以內(nèi)。

記者撥打了廣州市政府服務(wù)熱線“12345”咨詢限價(jià)政策，一位廣州市住建委工作人員解釋稱，廣州仍在執(zhí)行限價(jià)政策，只是進(jìn)行了價(jià)格“優(yōu)化”。“不是說(shuō)放松了，要看企業(yè)的情況，如果能簽?zāi)蔷褪堑陀谥笇?dǎo)價(jià)”，他說(shuō)，“但價(jià)格再高就簽不了了，不可能無(wú)限制往上漲。”

另一位不具名的廣州市住建委工作人員回應(yīng)記者稱，此前商品房在網(wǎng)簽時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)彈出一個(gè)包含限價(jià)范圍的“對(duì)話框”，現(xiàn)在這一對(duì)話框已經(jīng)被取消。“但不能說(shuō)調(diào)控放松了”，他表示。

一位接近廣州市住建委人士透露，目前廣州的限價(jià)政策確實(shí)出現(xiàn)松動(dòng)，主要是改變了之前一刀切的限價(jià)模式，在具體操作用，允許以售樓盤根據(jù)周邊樓盤價(jià)格為參考，合理調(diào)整售價(jià)，不得高于周邊樓盤的售價(jià)。

（樓市“松綁”地圖，來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)）

多樓盤“雙合同”改“單合同”網(wǎng)簽限價(jià)提高

張莫（化名）今年購(gòu)買了廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城片區(qū)的某樓盤，今年9月，他第一次前往售樓處簽約時(shí)，根據(jù)開發(fā)商的要求，簽署了總價(jià)390萬(wàn)元的“雙合同”，即總價(jià)約310萬(wàn)元“購(gòu)房合同”和總價(jià)約80萬(wàn)元的“裝修合同”。

上周，張莫去售樓處簽訂正式合同時(shí)，他被告知“雙合同”不再使用，而是簽訂按照實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格擬定的單一合同，同樣總價(jià)為390萬(wàn)元。“開發(fā)商說(shuō)之前的價(jià)格太低了，可能過(guò)不了網(wǎng)簽，說(shuō)現(xiàn)在的價(jià)格可以過(guò)”，張莫告訴記者。

據(jù)了解，張莫所購(gòu)置住房建筑面積為到92平米，按照310萬(wàn)元的總價(jià)計(jì)算，單價(jià)為3.37萬(wàn)元/平米；按照390萬(wàn)元總價(jià)計(jì)算，單價(jià)為4.24萬(wàn)/平米。據(jù)此推算，網(wǎng)簽價(jià)格提高了8700元卻依然可以有望通過(guò)。

無(wú)獨(dú)有偶，一位房產(chǎn)中介告訴記者，其代理的位于廣州市海珠區(qū)燕崗地鐵站附近的某項(xiàng)目，也有部分單位由此前的“雙合同”改為“單合同”。她透露，此前采用的“雙合同”時(shí)，裝修合同和“購(gòu)房合同”分別為1萬(wàn)元/平米和4.3萬(wàn)元/平米左右，加起來(lái)5.3萬(wàn)元/平米左右。

“現(xiàn)在是把一部分單位拿出來(lái)搞活動(dòng)，畢竟年底上市公司要沖業(yè)績(jī)”，這位中介說(shuō)。她介紹，該項(xiàng)目小戶型價(jià)格為4.5萬(wàn)元/平米起，較此前“雙合同”中的購(gòu)房合同價(jià)格有所提高，但仍可以通過(guò)網(wǎng)簽。“我們的房子已經(jīng)拿到預(yù)售證了，現(xiàn)在備案價(jià)有調(diào)整”，她表示。

（廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)，圖片來(lái)源：安居客）

曾傳外圍區(qū)域取消限價(jià)

今年10月，網(wǎng)傳廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)房屋銷售價(jià)格必須按照真實(shí)價(jià)格備案，網(wǎng)簽價(jià)就是真實(shí)售價(jià)。消息一出，關(guān)于“廣州取消限價(jià)”的聲音快速傳播開來(lái)。10月20日，廣州市住建委火速回應(yīng)稱，將繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行現(xiàn)行各項(xiàng)調(diào)控措施不動(dòng)搖，嚴(yán)格對(duì)新建商品住房開展價(jià)格指導(dǎo)；但同時(shí)，市、區(qū)住建部門將對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。

此前，為規(guī)避監(jiān)管，一些開發(fā)商采取“雙合同”的方式規(guī)避限價(jià)，常見的雙合同包括“購(gòu)房合同”和“裝修合同”，例如某市場(chǎng)價(jià)4萬(wàn)元但網(wǎng)簽價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)元的樓盤，開發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者簽一份2萬(wàn)元/平方米的購(gòu)房合同，再簽一份2萬(wàn)元/平方米的裝修合同，如此，購(gòu)房合同才能順利網(wǎng)簽備案。

實(shí)際上，從去年3月開始，廣州接連發(fā)布一系列限購(gòu)、限價(jià)政策。2017年3月，發(fā)布了“史上最嚴(yán)”的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，包括居民購(gòu)買住房證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的嚴(yán)格限購(gòu)規(guī)定。2017年8月，廣州市住建委等部門又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控部署全面加強(qiáng)市場(chǎng)管理的通知》，明確要求商品房新房銷售價(jià)格不得超過(guò)備案價(jià)，備案價(jià)要接受政府指導(dǎo)，一旦價(jià)格超過(guò)備案價(jià)，則不予以網(wǎng)簽，不發(fā)預(yù)售許可證。

旨在維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定

專家指出，適度調(diào)整限價(jià)政策旨在維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

“廣州要求以真實(shí)價(jià)格備案，旨在打擊雙合同，規(guī)范市場(chǎng)秩序，并非取消限價(jià)。但由于此前限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，這一政策執(zhí)行后，限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就需要提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“客觀來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的備案價(jià)格會(huì)基于成本價(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境等因素進(jìn)行制定，這樣既吻合市場(chǎng)規(guī)律，也不會(huì)和既有調(diào)控思路矛盾，通過(guò)網(wǎng)簽限價(jià)政策的調(diào)整，可以使得交易更加順暢。預(yù)計(jì)明年還是有松動(dòng)的可能的，這對(duì)于房企的銷售和當(dāng)?shù)貥鞘械慕灰椎榷际怯蟹e極作用。”

國(guó)金證券認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“短期行政限制退出”+“長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)”組合的方式展開。此前房地產(chǎn)調(diào)控多采用行政措施干預(yù)，短期對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲、降低風(fēng)險(xiǎn)起到了作用；但從長(zhǎng)期來(lái)看，則需要推動(dòng)房地產(chǎn)政策從“行政措施”向“綜合施策”轉(zhuǎn)變，逐步構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

也有專家指出，房?jī)r(jià)泡沫仍需警惕。“樓市的控制還是比較嚴(yán)格的，如果大量資金量往房地產(chǎn)走，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、內(nèi)需的建設(shè)等都不是個(gè)好消息。“深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉說(shuō)。嚴(yán)躍進(jìn)則建議，即使出現(xiàn)放松，地產(chǎn)商也應(yīng)合規(guī)銷售，避免“亂漲價(jià)”。