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最近，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期明年樓市調(diào)控或?qū)⒎潘?，在當前樓市調(diào)控政策敏感期，山東省菏澤市樓市政策調(diào)整的消息一出即被解讀為打響了樓市政策放松的第一槍并被強勢刷屏，這個輿情效果超出了當?shù)卣念A(yù)期。而從政府部門的回應(yīng)可以看出，因城施策仍是未來樓市調(diào)控的主基調(diào)。
“房住不炒”定位是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本紅線，鼓勵自住、抑制投資投機的調(diào)控大方向沒有改變。正是在這根紅線指引下，今年以來各地因城施策、持續(xù)調(diào)控，取得了全國樓市整體降溫的階段性成果，特別是一二線熱點城市調(diào)控成效顯著，不僅一線城市二手房價格連續(xù)3個月環(huán)比下跌，而且連續(xù)2個月超過10個熱點城市二手房價格下調(diào)，這一現(xiàn)象是全國4年來首次出現(xiàn)。
菏澤市調(diào)整政策，有其自身發(fā)展的原因。筆者梳理當?shù)叵嚓P(guān)數(shù)據(jù)了解到，2017年菏澤市棚改規(guī)模位居全國地級市首位，僅市區(qū)利用棚改就騰出土地3萬畝。隨著土地供應(yīng)的增加，賣地收入也大幅增加，去年全市住宅用地收入同比大漲超7倍，今年上半年賣地收入更是沖進全國前30強。這也意味著未來將會有較大數(shù)量的住房供給入市，必然需要有購買力進行支撐。而菏澤市住建局的解釋是因限售政策影響了存量房的交易，不能滿足部分市民特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻竦馁彿啃枨螅惨鹆硕址績r格的較快上漲，為防止房價大幅波動，根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。這也表明了此次菏澤是根據(jù)本地實際情況變化做的調(diào)整。對此，山東住建廳在對媒體的回應(yīng)中更加明確表示，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，山東省住建廳和國家的調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是“一刀切”，各項政策還是由各地方城市根據(jù)自身情況來主控，省住建廳會進行總體把控。省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，有的政策需要報備，有的不需要報備。這一表述的背后正是差異化調(diào)控精神的體現(xiàn)。
由于我國的房地產(chǎn)市場地區(qū)差異較大，同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的市場也有區(qū)別，因此，調(diào)控需要因地制宜、因城施策，這也是去年以來中央強化地方調(diào)控主體責任，在把握“房住不炒”和“穩(wěn)房價”大前提下由各地方政府自行調(diào)控的原因。今年以來的確有部分城市對政策進行了調(diào)整，如蘭州取消了對部分庫存較大的偏遠地區(qū)的限購措施，并以限售替代限購，而對住房供求矛盾突出的主城區(qū)仍從嚴實施限購等調(diào)控措施；廣州針對“雙合同”問題，在調(diào)控力度不放松、保持房價穩(wěn)定的前提下，對新房預(yù)售和網(wǎng)簽價指導(dǎo)機制做優(yōu)化，嚴禁房企拆分價格報備。但是這些政策調(diào)整都沒有突破“房住不炒”的底線，根據(jù)地方實際情況進行調(diào)整，也是為了落實分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準性。
未來隨著樓市調(diào)控的不斷深入，可能還會有一些城市根據(jù)當?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系、人才結(jié)構(gòu)、地方財政承受能力、城市人口規(guī)模、用地情況等進行政策微調(diào)，如庫存壓力較大城市、改善性需求強烈的城市，以及人才需求較大的城市。當然，一些房價上漲壓力仍大的城市還會加碼調(diào)控。無論地方政府如何調(diào)整，都不能越過“房住不炒”紅線，在這個大前提下，因城施策、精準調(diào)控，最終的目的是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，讓全體人民住有所居。
