大事件！深圳地塊罕見流拍，這次竟是豪宅圈低價項目

19日，遲到了大半個月，位于深圳寶安區(qū)尖崗山的最新住宅用地終于開拍。據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，A122-0357宗地為居住用地+商業(yè)用地，此次土地出讓采用“單限雙競”的形式，起拍價為20.6億元，土地使用年期為70年，可售樓面價折合為每平方米4.8萬元。出乎意料的是，現(xiàn)場竟無一開發(fā)商申請，慘遭流拍。

房價與地價之間的微妙關(guān)系一直是市場熱議的焦點。房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場，更讓不少開發(fā)商意識到市場正在發(fā)生的變化。在新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次企業(yè)擴儲的良機。不過，今天深圳這塊豪宅用地卻出現(xiàn)流拍。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寶安尖崗山片區(qū)擁有深圳西部最大別墅群，集聚了泰禾、招商、華僑城、中海等大牌房企，是豪宅區(qū)的代名詞。此次流拍的地塊正處于片區(qū)的核心地帶，除旁邊是泰禾的高端項目院子系列外，地塊的正對面就是招商華僑城曦城別墅6期與中海九號公館。2015年泰禾曾以樓面價每平方米79907元的價格拿下該片區(qū)一幅地塊，創(chuàng)當年全國單價地王紀錄，但該項目至今未入市。

這兩塊地離得有多近，我們來看一張現(xiàn)場圖：

（圖片的右邊是正在建設(shè)中的泰禾院子，左邊是今日拍賣的A122-0357，兩者之間僅相隔一條兩車道的小路）

（流拍地塊周邊的項目）

據(jù)深圳中原地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)，招華曦城均價為每平方米110642元，中海九號公館的均價為每平方米97959元；另外，尖崗山片區(qū)上市新盤較少，最近的為2015年入市的新世界名鐫，小區(qū)均價為每平方米93652元。

由于這是一片新興起的片區(qū)，周邊還有大量荒地與工地，未來幾年仍處于開發(fā)狀態(tài)，又是以別墅群為主的高端建筑，地廣人稀，雖然內(nèi)部環(huán)境優(yōu)越，但周邊環(huán)境并不理想，生活多有不便。但從配套上來講，政府對這一塊算是比較重視，在今日流拍地塊約500米處、也即中海九號公館旁，有新安中學(xué)（集團）外國語學(xué)校，而新安中學(xué)在寶安區(qū)屬于第二梯隊的學(xué)校。此外在項目的3-4公里處，寶安中學(xué)（集團）實驗學(xué)校今年已經(jīng)開始招收第一批小一、初一新生，并把尖崗山片區(qū)的小區(qū)納入招生范圍，而寶安中學(xué)為寶安區(qū)最好的公辦學(xué)校。寶安中學(xué)（集團）實驗學(xué)校目前尚未完全完工，從已建成的部分來看，硬件設(shè)施非常不錯。

（正在建設(shè)中的泰禾院子項目）

（新安中學(xué)集團外國語學(xué)校）

（今日流拍的尖崗山地塊，遠處高樓為中海九號公館）

（今日流拍地塊對面的曦城別墅6期與中海九號公館）

不過，相比起片區(qū)內(nèi)的別墅群項目，此次拍賣的A122-0357宗地占地面積約1.86萬平方米，而計容建面僅約5.9萬平方米，卻要求配建住宅、保障房、公寓、辦公于一體的綜合體。規(guī)劃中的商務(wù)公寓還要求作為長租公寓70年自持。因此，在一些市場人士的眼中，A122-0357宗地不能完全當成一塊“豪宅用地”。此外，與近期拍出的土地相同，A122-0357宗地的銷售條件也包括居民家庭新購買商品住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

在美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹的印象中，這是深圳宅地史上第一次出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。她表示，對于尖崗山地塊流拍，主要是由于目前樓市仍然處于嚴格調(diào)控階段，各方面的限制條件均會影響建成住宅的銷售價格和銷量，因此開發(fā)商謹慎對待此次賣地。

曾經(jīng)，深圳高價地的背后“地王”項目頻現(xiàn)，但如今地王項目和豪宅入市卻面臨不小的考驗。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，地方政府仍會維持一定的供地節(jié)奏，但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。地王入市關(guān)鍵要看準樓市周期，即地王項目的出讓要回避市場降溫或管控升級的時間點。

除了A122-0357宗地，同日拍賣的前海桂灣地塊（T201-0118）也遭流拍，該宗地為商業(yè)用地，土地面積6913.96平方米，建筑面積53500平方米，土地使用期限40年。

而臨近年末，深圳的土地市場也出現(xiàn)供應(yīng)小高潮。11月，深圳推出13宗地，供應(yīng)面積119.53萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年深圳共出讓近63宗土地，其中居住用地性質(zhì)的地塊僅10塊，其余大部分地塊為工業(yè)用地、商業(yè)用地、物流用地性質(zhì)。有分析人士表示，今年以來樓市調(diào)控趨嚴，而調(diào)控首先是從土地端開始。上半年深圳在土地供應(yīng)方面比較保守，但到了年末出于平衡土地供應(yīng)、完成財政收入等因素考量，開始大規(guī)模供地。

吳家明 唐維 證券時報網(wǎng)