港資4年大賺50億轉(zhuǎn)手北京盈科中心 左暉百億接盤凸顯商業(yè)地產(chǎn)雄心

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 林菁晶    

12月9日，北京天氣晴朗。在三里屯盈科中心，一層的咖啡廳正常營業(yè)著，附近的人們依舊來這里喝著咖啡聊著天，一切并沒有什么不同。

就在當(dāng)日，北京愿景明德管理咨詢有限公司確認(rèn)從基匯資本手中以約105億元的價(jià)格收購盈科中心。這個(gè)位于黃金地段的項(xiàng)目是個(gè)約17萬平方米的綜合體，其中包括兩個(gè)辦公樓、兩個(gè)服務(wù)公寓和一個(gè)購物中心。

而愿景明德的背后，是憑借貝殼、自如、德佑等一個(gè)個(gè)響亮的名字而風(fēng)頭正盛的左暉，他選擇在此時(shí)出手，背后的原因耐人尋味。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

前世今生

盈科中心在北京是具有商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目，最早由李嘉誠之子李澤楷旗下的電訊盈科持股74.5%的盈大地產(chǎn)持有，也曾是IBM、諾基亞等名企在京駐地的首選。

早在2008年起，李澤楷就計(jì)劃出售盈科中心，但從最初計(jì)劃到最后出手，李澤楷等待了6年。2014年，房地產(chǎn)私募基金基匯資本以58億元接手盈科中心，并進(jìn)行了整體改造。彼時(shí)，這也成為李嘉誠家族撤離內(nèi)地房地產(chǎn)市場的一個(gè)縮影。

今年6月8日，彭博社發(fā)布消息稱，左暉正在與基匯資本進(jìn)行高階談判，擬以約100億元收購北京盈科中心。不過，該消息隨后遭到了鏈家方面的否認(rèn)。

半年后，這宗交易終于坐實(shí)，成交價(jià)格為105億元。以盈科中心16.99萬平方米的總樓板面積計(jì)算，基匯資本在2014年買下盈科中心時(shí)的單價(jià)約為3.3萬元/平方米，按照目前出售的105億元計(jì)算，單價(jià)已經(jīng)上升到約6.18萬元/平方米。

這令行事低調(diào)的基匯資本一戰(zhàn)成名。

天眼查信息顯示，2005年以來截至2017年第二季度，基匯資本募集股本已達(dá)86億美元，管理資產(chǎn)金額達(dá)130億美元。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還留意到，基匯資本在中國內(nèi)地共有28個(gè)項(xiàng)目，其中部分已退出，而退出項(xiàng)目中有多個(gè)均位于三里屯商圈，包括太古里、Hotel G、萬國公寓。而盈科中心，是基匯資本在三里屯商圈的最后一個(gè)項(xiàng)目。至此，基匯資本在北京或只剩下灣流國際青年社區(qū)部分項(xiàng)目。

基匯資本投資情況。圖片來源：天眼查

沒有輸家

在盈科中心商場內(nèi)部，記者發(fā)現(xiàn)，這里雖不如三里屯太古里那般人頭攢動(dòng)，但也人來人往并不冷清。

盈科中心的物業(yè)一名工作人員告訴記者，這里目前能夠出租的空余在4000平方米左右，空置率大約為2.3%，報(bào)價(jià)為15元/平方米/天，但價(jià)格可以商量。

商圈的一名寫字樓中介人員也向記者證實(shí)了這些消息的可靠性，他稱：“盈科中心的租金大概就12塊錢左右，這在三里屯附近屬于比較高端一點(diǎn)的寫字樓。目前項(xiàng)目出租率大概98%，屬于人氣比較旺的。”由此看來，基匯資本出售該項(xiàng)目的原因并非“難以為繼”。

一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)的操作邏輯中，“退出機(jī)制”是一項(xiàng)重要的考量，通常布局一個(gè)項(xiàng)目首先要考慮的就是如何功成身退。

“在基匯資本看來，選擇在運(yùn)營成熟的時(shí)候溢價(jià)退出，遠(yuǎn)比長期持有更有收益效率，你可以看看基匯資本操盤的項(xiàng)目，上海的仙樂斯廣場、廣州的西城都薈等，他們在自持一段時(shí)間后就果斷選擇退出了。”

此外，基匯資本相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)也表示，“基匯資本是2014年4月以9.28億美元的總價(jià)買入盈科中心的，此次出讓是由于和投資人有一個(gè)協(xié)議，通常持有物業(yè)有一定的限期，我們認(rèn)為現(xiàn)在是合適的時(shí)機(jī)就出售了。”

此次交易的買方為北京愿景明德管理咨詢有限公司，該公司成立于今年1月，法定代表為今年1月剛辭去鏈家高級副總裁的職務(wù)的陶紅兵，注冊資本10億元人民幣。鏈家創(chuàng)始人左暉通過天津維航公司間接持有該公司57.6%股份。“鎂刻地產(chǎn)”記者第一時(shí)間聯(lián)系了鏈家，公司回應(yīng)稱：“此事和鏈家或貝殼無關(guān)，愿景明德是一家獨(dú)立的公司。”

左暉與愿景明德股權(quán)關(guān)聯(lián)情況。圖片來源：天眼查

在商業(yè)地產(chǎn)下行趨勢明顯的背景下，105億元無疑刷新了北京商業(yè)地產(chǎn)成交記錄。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，商業(yè)地產(chǎn)市場降溫幅度大于住宅。2018年11月，一線城市累計(jì)成交面積1753萬平方米，下降3.5%，商業(yè)地產(chǎn)年初累計(jì)成交面積同比增幅曲線一直位于負(fù)增長區(qū)間，絲毫沒有轉(zhuǎn)正的跡象。

此時(shí)購入，抄底意味明顯。

左暉的布局

盈科中心的地標(biāo)效應(yīng)，以及左暉與交易買方愿景明德之間的股權(quán)關(guān)聯(lián)，讓這場交易變得話題性十足。

由于盈科中心建成于1998年，基匯資本在接手后進(jìn)行了一系列改造，如今的盈科中心底商現(xiàn)代的玻璃幕墻和略顯老舊的上層寫字形成了明顯的對照。項(xiàng)目的新主人將如何進(jìn)一步改造還有待觀察。據(jù)外媒稱，憑借與住宅經(jīng)紀(jì)公司鏈家的關(guān)系，愿景集團(tuán)計(jì)劃將盈科中心升級改造成為含服務(wù)式公寓元素的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

一位商業(yè)地產(chǎn)租賃平臺(tái)的工作人員對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“盈科中心大概會(huì)改造做成自持的項(xiàng)目獨(dú)立招商，成為左暉商業(yè)布局的一部分。”

而今的左暉，旗下有做中介的鏈家，做線上平臺(tái)的貝殼，線下加盟平臺(tái)的德佑，長租公寓自如，現(xiàn)又將盈科中心這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目收入囊中。

左暉曾笑稱：以后他的女兒寫作文《我的爸爸》，可以寫“爸爸是北京最大的中介頭子”。如今他又向前邁了一步。