物業(yè)上市風起云涌 有龍頭房企市值已被旗下物業(yè)反超

每經(jīng)記者 林菁晶 陳夢妤    每經(jīng)編輯 甄素靜    

繼11月6日，新城旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業(yè)公司，佳兆業(yè)物業(yè)發(fā)布公告（預期12月6日上市），成為今年第4家分拆物業(yè)板塊赴港上市的房企之后，12月4日，旭輝控股集團旗下永升服務(wù)發(fā)布公告稱，將于12月17日登陸港交所主板買賣。至此，永升服務(wù)很有可能成為內(nèi)地第11家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

相較人們對于房企悶聲發(fā)大財?shù)馁嶅X印象，物業(yè)賺辛苦錢的方式并不輕松。

“但如果這個時期企業(yè)能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進而才有后期瓜分市場的資格。”58安居客首席分析師張波分析指出。

但還有更多人不曾留意，有些拆分物業(yè)上市的房企，其物業(yè)板塊市值已經(jīng)遠超房企板塊。“鎂刻地產(chǎn)”記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至12月5日收盤，綠城中國（3900.HK）股價6.21元，市值133.6億元；而綠城服務(wù)（2869.HK）股價6.50元，市值180.5億元。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

拆分物業(yè)的價值

“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的繁榮將通過項目交付逐漸傳導到物業(yè)管理公司，地產(chǎn)開發(fā)商集中度提升會推動物業(yè)管理公司的規(guī)模增長。”廣發(fā)證券在研究報告中指出。

2014年6月，彩生活登陸港股資本市場，成為國內(nèi)首個分拆上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，敲開資本市場的大門。公司掛牌首日受追捧，開盤以4港元成交，募集資金約10億港元，首日估值達到46億港元。

同年11月，中奧到家在港交所敲鐘，目前市值達5.43億港元，行業(yè)由此迎來資本市場進駐小高潮。

但讓整個行業(yè)虎軀一震的，還是2018年6月9日正式在港交所主板掛牌上市的碧桂園服務(wù)，開市價格錄得每股10港元，總市值最高達到250億港元，迅速登上港股物業(yè)服務(wù)板塊第一的位置。

背靠中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商，儲備面積行業(yè)第一，碧桂園的物業(yè)收入增長確定性毋庸置疑。

截至記者發(fā)稿，碧桂園服務(wù)的股價遠在碧桂園之上，為13.14元，（碧桂園9.67元），市值328.5億元，接近碧桂園市值（2093億元）的1/6，是國內(nèi)市值最高的物業(yè)公司。

值得一提的是，拆分后的物業(yè)公司享有的市盈率與市凈率都遠高于關(guān)聯(lián)上市房企的估值水平。以碧桂園和碧桂園服務(wù)為例，目前碧桂園的市盈率為5.6倍，市凈率為1.68倍，而拆分后的碧桂園服務(wù)，其市盈率和市凈率分別達到驚人的36.77倍和15.46倍。

正如業(yè)內(nèi)人士所言，資本市場表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都具備優(yōu)良業(yè)績支撐，業(yè)績良好的企業(yè)擁有較高的的安全壁壘，具備短期內(nèi)抵御新競爭者進入的能力，若后續(xù)管理、經(jīng)營良好，在未來一段時間繼續(xù)慣性發(fā)展是極有可能的，進而給投資者以足夠的信心，使投資者對公司發(fā)展有更好的預期，從而對估值形成正面刺激。

綠城顛覆：物業(yè)市值反超地產(chǎn)

“房地產(chǎn)現(xiàn)在是十幾萬億的大市場，物業(yè)服務(wù)撐死了也就是一萬來億的市場。”那如果物業(yè)板塊干過了房地產(chǎn)呢？

如前所述，截至今日收盤，綠城中國市值133.6億元，而綠城服務(wù)市值180.5億元。

高出47億元，超過1/3，四舍五入后已近四成。

兩年多前，綠城服務(wù)上市時市值是61億元，還不到綠城中國的一半。如今，綠城服務(wù)市值翻了三倍，而綠城中國的市值卻一直徘徊不前。作為既有行業(yè)口碑，又有央企撐腰的房企，綠城中國的市場表現(xiàn)顯然不能讓投資者滿意，綠城管理層方面在出席會議時也不止一次被問及相關(guān)估值問題。

從半年報看，綠城服務(wù)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入29.27億元，同比增長32.9%；歸母凈利潤2.29億元，同比增長29.11%。而綠城中國上半年收入335.3億元，同比增長220.9%；除稅前利潤為55.7億元，同比增長111%；股東應(yīng)占利潤23.3億元，同比增長90%。

在碧桂園服務(wù)上市之前，綠城服務(wù)一直是中國市值最高的物業(yè)公司。而目前中國物業(yè)公司市值三甲是：碧桂園、綠城和雅居樂。不同于碧桂園和碧桂園服務(wù)同屬楊國強，綠城服務(wù)的獨特之處在于其與綠城中國的關(guān)聯(lián)并不那么緊密。

房企與拆分物業(yè)公司市值對比，截至12月5日收盤數(shù)據(jù)。“鎂刻地產(chǎn)”制圖

在綠城服務(wù)上市時，作為控股股東的宋衛(wèi)平并沒有現(xiàn)身港交所敲鐘。在綠城服務(wù)上市兩周年之時，綠城服務(wù)董事會副主席楊掌法在接受媒體專訪時曾表示，物業(yè)是獨立行業(yè)，不是地產(chǎn)附屬。

“鎂刻地產(chǎn)”記者注意到，綠城服務(wù)最早是附屬于綠城中國的一個業(yè)務(wù)部門，1998年10月獨立成為公司。2003年進行了第一次股權(quán)改革，董事長李海榮獲得49%股權(quán)，從此奠定管理層重要大股東的地位。綠城服務(wù)上市前，宋衛(wèi)平家族和壽柏年合計持有51%股權(quán)，李海榮34%，高管層15%。如今（截至2018年6月30日），壽柏年、宋衛(wèi)平、夏一波一致行動人持有綠城服務(wù)36.72%股權(quán)，李海榮21.29%，蔣錦志5.32%。

萬科沉默：低調(diào)推進物業(yè)上市小目標

那么，在物業(yè)公司的激戰(zhàn)中，2014年就提出分拆物業(yè)管理板塊獨立上市的萬科在干什么？

根據(jù)中信證券，今年上半年，萬科物業(yè)營業(yè)收入超過45億元，毛利率為17.3%，已經(jīng)超越綠城服務(wù)。

今年3月召開業(yè)績推介會時，萬科副總裁張旭表示，萬科物業(yè)目前沒有上市計劃，目標是做好客戶和黏性。

不過，在2016年9月25日的萬科物業(yè)睿服務(wù)3.0發(fā)布會上，萬科物業(yè)CEO朱保全曾說：“按照目前的增長速度，（萬科物業(yè)上市）在兩三年內(nèi)便能夠?qū)崿F(xiàn)。”他也為未來兩三年的業(yè)務(wù)發(fā)展提出了小目標——成為中國第一家營業(yè)收入超100億元的物業(yè)公司。

彼時，萬科物業(yè)與萬科集團已完成業(yè)務(wù)分拆，萬科集團與萬科物業(yè)是控股關(guān)系，而兩者關(guān)聯(lián)交易的比例也在迅速降低。在朱保全看來，萬科物業(yè)上市是一個政策時機的問題。分拆上市計劃受限于目前A股市場的分拆政策，與綠城、彩生活等不同，香港市場相對比較靈活，而A股的分拆政策艱難。

目前的物業(yè)行業(yè)中，A股上市公司有南都物業(yè)，H股則以彩生活、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)等多家從母公司剝離的物業(yè)公司為主。萬科物業(yè)至今沒有上市，萬科管理層亦無正面回應(yīng)過不上市的原因。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，2017年年底在一次萬科的媒體交流會上，在被問到萬科物業(yè)上市進程時，朱保全三緘其口：“這是萬科禁止提及的問題。”再將這個問題拋給郁亮，也沒有答案。

盡管沒法從資本市場得到驗證，但萬科物業(yè)每年高速增加的管理面積和營業(yè)收入仍可側(cè)面說明。

記者查閱公告后獲悉，萬科物業(yè)業(yè)務(wù)布局涵蓋住宅物業(yè)、商企物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商前介服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)、智能科技服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)六大業(yè)務(wù)板塊，而從今年的動態(tài)來看，萬科物業(yè)正在橫向拓寬業(yè)務(wù)范圍，更新發(fā)展方向。今年10月，萬科物業(yè)推出獨立子品牌“萬物商企”，全面進軍商企市場。