北京300億瘋狂土拍日背后：限競房又注新水，龍頭房企集體缺席

圖片來源：視覺中國

11月26日，北京土地出讓創(chuàng)下歷史單日成交紀(jì)錄：316.46億元！

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)（簡稱：北京規(guī)土委）數(shù)據(jù)顯示：共有12宗經(jīng)營性用地成交，土地總面積約69公頃，其中居住用地11宗約66公頃，商服用地1宗約3公頃?？偨ㄖ?guī)模約134萬平方米。其中居住約127萬平方米，商服約7萬平方米，總成交價(jià)款約316.46億元。

再細(xì)化來看，11宗居住用地中，有9塊為限競房地塊，2塊為共有產(chǎn)權(quán)房地塊。

數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心

根據(jù)成交數(shù)據(jù)，中國證券報(bào)（ID:xhszzb）記者梳理了此次土地出讓的具體特點(diǎn)。

龍頭房企集體缺席

萬科、保利等以往積極參與北京土地出讓市場的龍頭房企此次土拍中并未獲得土地，也未在拍賣階段參與競價(jià)。

北京某房企人士表示，此次土地出讓已接近年末，一些房企在土地儲(chǔ)備上或已經(jīng)接近全年計(jì)劃，年底出手意愿不強(qiáng)，除非地塊優(yōu)質(zhì)程度高、開發(fā)前景好。

此外，房企的土地儲(chǔ)備策略也隨市調(diào)整。

恒大在2017年年報(bào)中指出，2017年，集團(tuán)發(fā)展模式由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，更加注重增長效益和質(zhì)量，特別是面對三四線城市火熱的銷情，有側(cè)重地吸納了一批三線城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有項(xiàng)目城市布局得以持續(xù)優(yōu)化。

融創(chuàng)則稱，2018年，集團(tuán)預(yù)計(jì)整體放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性很小，將繼續(xù)加快推動(dòng)建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。同時(shí)，持續(xù)收緊的流動(dòng)性將繼續(xù)對行業(yè)產(chǎn)生較大影響。在這樣的環(huán)境下，集團(tuán)對2018年的房地產(chǎn)市場保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

就數(shù)據(jù)看，2017年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別為4001萬平方米、6659萬平方米，金額分別為946億元、776億元。但今年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別下降至2164萬平方米、1103萬平方米，金額分別縮至370億元、219億元。

龍頭房企方面，碧桂園今年前10月拿地面積為5101萬平方米，拿地總額為1197億元；萬科今年前10月拿地面積為2350萬平方米，拿地總額達(dá)1162億元。相比上年同期，兩家企業(yè)拿地面積基本持平，但拿地金額呈下降態(tài)勢。2017年同期，碧桂園和萬科拿地金額分別為1903億元、1525億元。

華發(fā)股份勇闖京城

但也并非沒有勇闖叢林者，值得注意的是華發(fā)股份（600325）。

此次，華發(fā)股份旗下的北京華發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司就以25.33億元，擊敗金茂、中鐵建、中鐵諾德等獲得房山拱辰街道限競房地塊，溢價(jià)率2%。其銷售限價(jià)為42561元/平方米，成交樓面地價(jià)約16078元/平方米。

值得注意的是，華發(fā)股份在26日出讓的多達(dá)5宗土地中，都報(bào)名“參賽”，顯示出公司進(jìn)入北京市場的決心。

作為珠海當(dāng)?shù)氐凝堫^房企，華發(fā)股份一改重點(diǎn)布局大灣區(qū)的邏輯。中信建投表示，公司2018年上半年在土地投資方面延續(xù)去年下半年以來的積極態(tài)度，通過公開競買、項(xiàng)目合作等方式新增土地儲(chǔ)備120萬平米，同比增長達(dá)到228%，同時(shí)拓展區(qū)域進(jìn)一步開辟原有區(qū)域外市場，新進(jìn)入大連、青島，并繼續(xù)加大在武漢、無錫、蘇州等二線城市的項(xiàng)目獲取力度。

可以說，此次積極參與并拿下北京地塊，為公司布局全國市場再落新子。

有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入，一些區(qū)域性房企為釋放風(fēng)險(xiǎn)，把異地拓展，作為重要戰(zhàn)略。但是一般都是往二三線城市布局。而華發(fā)股份由二三線城市往一線城市布局，相當(dāng)少見。

此外，一些境外房企此次也試水北京樓市。

順義新城第19街區(qū)SY00-0019-0075地塊R2二類居住用地由深圳市威卓投資咨詢有限公司和北京首都開發(fā)股份有限公司聯(lián)合體競得。經(jīng)天眼查查詢，深圳市威卓投資咨詢有限公司最終實(shí)控人是港股公司星獅地產(chǎn)（00535）。作為泰國富商控股的新加坡房企，星獅地產(chǎn)一直對中國市場抱有濃厚興趣。

早在2014年，時(shí)任星獅地產(chǎn)首席執(zhí)行官林怡勝就表示，星獅地產(chǎn)將在北京、上海、廣州和深圳以及無錫、武漢和成都等一些二線城市開發(fā)住宅和商住兩用項(xiàng)目，以利用中國國內(nèi)消費(fèi)增長的機(jī)會(huì)。

4年之后，星獅地產(chǎn)終于以競買人身份，參與到北京樓市。

國企猛進(jìn)

在此次12宗地塊中，最終獲得者大多以國企為主。

12宗成交地塊中，有8宗地塊被央企、國企或其聯(lián)合體拿下。其中，首開、住總、中鐵置業(yè)、中鐵諾德、中建一局等均在此次土地拍賣中出手。

一些國企拿地姿態(tài)堅(jiān)決。具體來看，北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)區(qū)01-0128A地塊獲得住總、興創(chuàng)+興展+興福+大興城建、陽光城、城建合計(jì)4家房企的青睞，經(jīng)過58輪激烈爭奪，住總最后以17.7億自持2%奪下該地塊；北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)SY00-0019-6014地塊R2二類居住用地、SY00-0019-6013地塊A33基礎(chǔ)教育用地，經(jīng)過5家房企52輪爭奪后，最終由中建一局以成交價(jià)19.45億元成功競得。

當(dāng)然，也有一些過去曾四路出擊的房企悄然蟄伏。業(yè)內(nèi)人士表示，比如旭輝，此次在多個(gè)土地上報(bào)名，最終未獲得地塊。這與其前幾年的拿地戰(zhàn)略有所不同。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力雖然比前兩年明顯收緊，但有資金的企業(yè)依然非常多，在北京土地市場參與多宗土地成交的企業(yè)體現(xiàn)了土地市場雖然降溫，但依然有企業(yè)看好后市。

而大量限競房地塊入市，一定程度上給去化帶來不確定前景。

張大偉稱，截至目前，北京合計(jì)有29個(gè)限競房項(xiàng)目取得36期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競房源1.74萬套，達(dá)到了202.5萬平米。而2019年限競房住宅入市最少460萬平米大約4萬套。

根據(jù)此前中國證券報(bào)記者的調(diào)查以及業(yè)內(nèi)人士的預(yù)估，限競房目前去化率處于三成到四成水平。由此可見，未來隨著更多限競房入市，去化仍面臨較大壓力。