北京旭輝26街區(qū)：失色的商改住銷冠

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 王佳飛    每經(jīng)編輯 林菁晶    

11月13日，業(yè)主們向北京市住建委提交了旭輝26街區(qū)無(wú)證銷售的舉報(bào)材料。

11月17日，業(yè)主們來(lái)到旭輝北京總部，繼續(xù)尋求新的解決方案。

旭輝26街區(qū)內(nèi)部 記者 陳夢(mèng)妤 攝

抄底拿下的商辦用地，區(qū)域公司的頂級(jí)項(xiàng)目，北京旭輝26街區(qū)曾經(jīng)的光環(huán)之下，還隱藏了第三方裝修、委托貸款，以及真假“售樓處”。

根據(jù)旭輝的公告，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，旭輝26街區(qū)上半年的去化面積是2.3萬(wàn)平方米。而這背后，還有北京旭輝上半年僅3.5億元、占集團(tuán)銷售總額0.5%的業(yè)績(jī)。

北京市場(chǎng)所面臨的政策嚴(yán)厲程度和競(jìng)爭(zhēng)壓力，是其他城市所不能比擬的。而在操盤手孔鵬離任之后，旭輝26街區(qū)的下一步難免蹣跚。

“被放棄”的退房主張

11月6日，一則來(lái)自旭輝關(guān)于業(yè)主退房的回函讓這個(gè)一直為權(quán)益奔波的群體無(wú)比失落。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者收到的材料，北京達(dá)成光遠(yuǎn)置業(yè)有限公司在回函中提到，“感謝您的信任與理解，感謝您在市建委的溝通中放棄退房的主張”。

“可能一部分業(yè)主放棄退房，但我的主要訴求就是退房，不可能放棄，他們不能一竿子打翻一船人。”業(yè)主代表李城（化名）表示。

業(yè)主退房回函截圖 

據(jù)他介紹，旭輝此前的退房條件包括家中有大病患者、無(wú)法辦理貸款、愿意承擔(dān)20%違約金等。

在11月13日業(yè)主代表與北京市住建委的溝通中，到場(chǎng)的14名業(yè)主中有13位表示，他們的訴求就是退房。

從天眼查信息看，這家北京達(dá)成光遠(yuǎn)置業(yè)有限公司（下稱達(dá)成光遠(yuǎn)）注冊(cè)資金為1億元，由北京旭輝興勝置業(yè)有限公司、北京龍湖中佰置業(yè)有限公司、北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司等7家公司聯(lián)合控股，而法人正是剛剛離職的旭輝北京區(qū)域事業(yè)部原總經(jīng)理孔鵬。

圖片來(lái)源：天眼查

在經(jīng)歷了幾輪溝通和維權(quán)之后，旭輝方面向業(yè)主明示，除了已經(jīng)退房的，無(wú)法再滿足業(yè)主們的退房要求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此向旭輝方面求證，對(duì)方表示：“首先我們感謝對(duì)旭輝26街區(qū)項(xiàng)目充滿信心的業(yè)主，感謝他們并無(wú)退房打算。如部分業(yè)主有其他訴求，我方愿在以合同約定的基礎(chǔ)上積極配合，滿足業(yè)主的合理訴求。”

“被泄密”的第三方

有不愿具名的北京市住建委人士透露，商改住項(xiàng)目之所以長(zhǎng)期存在，并非政府驗(yàn)收不力，而是跟所謂的第三方裝修公司有關(guān)。開發(fā)商在銷售時(shí)，通過(guò)組織購(gòu)房人與第三方簽訂裝修改造協(xié)議，在竣工驗(yàn)收后違規(guī)對(duì)房屋進(jìn)行改造。在裝修環(huán)節(jié)加入上下水等，商辦類項(xiàng)目搖身一變，成為住宅。

而旭輝26街區(qū)的第三方裝修公司，正是2015年借殼上市的建筑裝飾行業(yè)龍頭企業(yè)北京弘高建筑裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司（下稱弘高創(chuàng)意，股票代碼002504）。

記者了解到，今年9月，業(yè)主們被要求簽訂了一份三方協(xié)議，乙方正是弘高創(chuàng)意，丙方為達(dá)成光遠(yuǎn)。其中有一條，甲、乙、丙三方承諾對(duì)本協(xié)議承擔(dān)保密義務(wù)，若泄密則應(yīng)承擔(dān)20萬(wàn)元違約金。

但直到現(xiàn)在，業(yè)主們也未收到蓋章后的定版合同。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，這批業(yè)主還曾與弘高創(chuàng)意簽訂了一份裝修改造協(xié)議，其中有一條，因甲方房屋及相關(guān)公共部位需要，乙方可對(duì)包括但不限于水路管線、供暖系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，并按照約定的交付標(biāo)準(zhǔn)完成裝修。裝修改造工程的交付時(shí)間，是2018年12月30日。

對(duì)于三方協(xié)議和裝修改造協(xié)議，旭輝方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“自商辦限購(gòu)政策頒布以來(lái)，旭輝26街區(qū)只能面向企業(yè)銷售，同時(shí)該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)為毛坯銷售。”

在實(shí)地探訪中，旭輝26街區(qū)的銷售明確告知記者：“我們現(xiàn)在不組織第三方裝修公司，你們自己找裝修公司會(huì)更便宜。”

協(xié)議截圖

“被貸款”的預(yù)售

旭輝官方微信宣傳冊(cè)當(dāng)時(shí)是這樣描述旭輝26街區(qū)的——旭輝落地的第一個(gè)可持續(xù)住區(qū)項(xiàng)目，憑借過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)和時(shí)尚、前衛(wèi)、大膽的設(shè)計(jì)，旭輝26街區(qū)也成為北京“小而美”物業(yè)的典范。

2016年7月，旭輝26街區(qū)成為北京商住市場(chǎng)銷冠，成交套數(shù)、成交面積、成交金額均排名第一。

從北京市規(guī)土委官網(wǎng)信息看，2015年3月，北京旭輝興勝置業(yè)有限公司、北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司、北京永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京石榴海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以13.8億元拿下旭輝26街區(qū)這宗地塊，規(guī)劃建筑面積20.7萬(wàn)平方米，容積率2.3，土地性質(zhì)為C2商業(yè)金融、F3其它類多功能用地。

5個(gè)月后的2015年8月，北京龍湖中佰置業(yè)有限公司、北京郎園置業(yè)有限公司法人股東、北京德俊置業(yè)有限公司入股，與上述聯(lián)合體共同成為旭輝26街區(qū)的股東（即前文7家公司），旭輝為操盤方。根據(jù)天眼查信息，目前龍湖方面持股20%，旭輝為10%。

在旭輝26街區(qū)口的標(biāo)識(shí)上，龍湖地產(chǎn)logo赫然在目，不過(guò)龍湖方面已經(jīng)明確向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表態(tài)“我們是小股東，不負(fù)責(zé)操盤，所以無(wú)法回應(yīng)”。

在前述回函中，旭輝方面提到，凱盛時(shí)代中心項(xiàng)目（即旭輝26街區(qū)）三期《商品房預(yù)售許可證》于2016年11月24日取得，三期產(chǎn)品銷售在取得預(yù)售證后進(jìn)行，不存在客戶來(lái)函中提到的無(wú)證銷售情況。

據(jù)李城介紹，在最初購(gòu)房時(shí)（2016年9月），他們簽訂的是一份房產(chǎn)投資意向書和一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲方為北京樂(lè)優(yōu)富拓投資有限公司（下稱樂(lè)優(yōu)富拓），而這家樂(lè)優(yōu)富拓，是北京旭輝企業(yè)管理有限公司持有50%股權(quán)的子公司。這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，則實(shí)質(zhì)上是一份委托貸款合同。

委托貸款合同截圖

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，合同明示的委托貸款人為樂(lè)優(yōu)富拓，借款人為達(dá)成光遠(yuǎn)，預(yù)期年化收益率1.5%，規(guī)模為1億元，認(rèn)購(gòu)價(jià)款為50萬(wàn)元/份。而委托貸款的起始時(shí)間，是2016年9月～2016年11月，為期2個(gè)月，預(yù)計(jì)到期日，是“旭輝26街區(qū)項(xiàng)目取得北區(qū)預(yù)售許可證之日起3日止”。

不過(guò)，旭輝方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》否認(rèn)了無(wú)證預(yù)售：“作為一家上市企業(yè)，我們所有業(yè)務(wù)的展開一定嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，旭輝26街區(qū)并不存在未取證銷售的情況。”

“被割裂”的現(xiàn)售

“目前沒(méi)有房屋出售。”這是旭輝26街區(qū)南北區(qū)之間售樓處一位銷售人員的說(shuō)辭，并再三否認(rèn)這里有房源出售。“目前暫時(shí)沒(méi)有針對(duì)個(gè)人的小戶型，并且以后僅有500平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目。”

這位銷售人員所在的售樓處，無(wú)異于一般項(xiàng)目售樓處的“金碧輝煌”。

“您放心，我們是旭輝26號(hào)街區(qū)的銷售代理，您的購(gòu)房合同都是直接和旭輝方面直接簽。我們這里主要是賣小戶型的住宅，您看的那個(gè)大售樓處是賣底商，分工不同。”這是旭輝26街區(qū)口另一位銷售人員的說(shuō)辭。

而這位銷售人員所在的售樓處，是樓宇間需要登上臨時(shí)鐵梯，用紙貼著寫上字才能彰顯身份的“售樓處”。

銷售人員并沒(méi)有隱瞞項(xiàng)目的商改住性質(zhì)，并且一直在為記者科普商改住的各種政策，從50年產(chǎn)權(quán)到商水商電，再到表明能夠幫忙注冊(cè)公司以獲得購(gòu)房資格。

“雖然需要您付全款，但總價(jià)也不是特別高，算上我們幫您注冊(cè)公司的費(fèi)用，38平方米戶型的總價(jià)是95萬(wàn)元，折合每平方米約2.5萬(wàn)元，其實(shí)比幾個(gè)月前略微上漲。”該銷售人員表示，目前在售的房源是北區(qū)17號(hào)樓，20多平方米的小戶型已經(jīng)售罄，38平方米和55平方米戶型剩十余套。

李城坦言：“我們2016年購(gòu)買時(shí)的單價(jià)是3.6萬(wàn)元，現(xiàn)在他們賣兩萬(wàn)多，我們的心情可想而知。”

而對(duì)于旭輝26街區(qū)的最終處理方案，旭輝方面反復(fù)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者強(qiáng)調(diào)“我方一直強(qiáng)調(diào)履約精神，我們會(huì)按照合同的相關(guān)約定配合業(yè)主合理訴求”。

11月13日，業(yè)主們向北京市住建委提交了旭輝26街區(qū)無(wú)證銷售的舉報(bào)材料。

11月17日，業(yè)主們來(lái)到旭輝北京總部，繼續(xù)尋求新的解決方案。

孔鵬離開了，旭輝26街區(qū)依舊混沌。