本周上市房企擬融資超250億元 高質(zhì)押下各尋出路

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

據(jù)11月15日上交所消息，龍湖企業(yè)拓展集團連續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請計劃，規(guī)模合計超百億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，11月以來，包括華夏幸福、陸家嘴、華遠地產(chǎn)、陽光城等在內(nèi)的多家房企完成了幾億元到幾十億元不等的融資。從公司債到購房尾款A(yù)BS以及住房租賃債券，房企利用各種可能的融資手段，以應(yīng)對“融資寒冬”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅11月12日～15日，上市房企融資合計就已經(jīng)超過250億元。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值，房企融資成本整體呈上升趨勢。

業(yè)內(nèi)人士表示，不同融資環(huán)境下融資成本會有差別，而隨著美元加息，境外發(fā)債成本會相對較高。

高質(zhì)押下各尋出路

11月15日，陽光城11億元公司債券在深交所上市，票面利率7.50%。11月13日，陽光城發(fā)公告稱，擬與五礦信托、深圳五順方合作，以購房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)進行融資，總額不超過50億元。

11月13日，泰禾集團發(fā)布公告稱，其11.67億元購房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)獲準注冊。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，陽光城和泰禾還在9月發(fā)行了長租公寓資產(chǎn)專項計劃。

9月19日，“中信證券-陽光城長租公寓1號資產(chǎn)支持專項計劃”正式成立，發(fā)行總額不超過30億元，發(fā)行期數(shù)不超過4期。9月8日，陽光城公告稱擬開展上游供應(yīng)商、施工方對公司及其項目公司的應(yīng)收賬款供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化工作，總計不超過人民幣50億元。

泰禾方面，9月4日，“中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓系列資產(chǎn)支持專項計劃”擬發(fā)行總額不超過50億元，發(fā)行期數(shù)不超過4期，首期發(fā)行金額8.1億元。

今年年初，《股票質(zhì)押式回購交易及登記結(jié)算業(yè)務(wù)辦法（2018年修訂）》正式實施，其中明確，股票質(zhì)押率上限不得超過60%，單一證券公司、單一資管產(chǎn)品作為融出方接受單只A股股票質(zhì)押比例分別不得超過30%、15%，單只A股股票市場整體質(zhì)押比例不超過50%。

而據(jù)Wind，目前陽光城的質(zhì)押比例為59.92%，泰禾集團的質(zhì)押比例為61.63%。

成本差距下的融資困境

不同房企間融資成本的差距得以顯現(xiàn)，以陸家嘴和華遠地產(chǎn)來說，華遠地產(chǎn)的高級無抵押定息債券票面利率比陸家嘴的公司債票面利率高出6.85%。

11月13日，陸家嘴（600663.SH）2018年公司債券（第二期）在上交所掛牌上市，發(fā)行總額10億元，期限5年，票面利率4.15%。

11月8日，華遠地產(chǎn)完成2億美元3年期高級無抵押定息債券簿記定價工作，票面利率11%，待后續(xù)交割完畢后將安排在香港聯(lián)交所上市交易。

業(yè)內(nèi)人士表示，上述兩種債券的差別主要在于主體信用狀況，若主體評級一樣，其融資成本有一定可比性。

協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖則表示，兩種債券取決于當下的融資環(huán)境，近來國內(nèi)銀根較為寬松，而海外發(fā)債則由于美國加息等原因，融資成本相對較高。

同樣是高級無抵押定息債券，華夏幸福（600340.SH）的發(fā)債利率也比華遠地產(chǎn)低4.5%。10月11日晚，華夏幸福公告稱，擬向境外專業(yè)投資人增發(fā)7000萬美元高級無抵押定息債券，票面利率6.5%。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，利率高低與發(fā)債規(guī)模密切相關(guān)，華夏幸福這筆債顯然不及華遠地產(chǎn)的發(fā)債規(guī)模。

融資成本的差距背后是中小房企愈加艱難的融資困境。

以華遠地產(chǎn)為例，其今年已經(jīng)發(fā)行了兩筆規(guī)模較大的公司債券。4月10日，為補充營運資金及償還公司(含下屬公司)借款，華遠地產(chǎn)向合格投資者公開發(fā)行一筆總額不超過人民幣50億元的公司債券。9月7日，華遠地產(chǎn)收到上交所對其掛牌轉(zhuǎn)讓非公開發(fā)行50億元公司債券的無異議函。

記者注意到，截至8月31日，華遠地產(chǎn)2018年度內(nèi)累計新增借款16.78億元，已經(jīng)超過其2017年末經(jīng)審計凈資產(chǎn)的20%。

記者查閱Wind獲悉，目前華遠地產(chǎn)現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)為-206。由于實際用以支付利息的是現(xiàn)金，而非收益，現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)比收益基礎(chǔ)的利息保障倍數(shù)更可靠。若該數(shù)值較小甚至為負，則公司流動性略顯緊張。從這一點看，華遠地產(chǎn)的償債能力較弱。