都要去深圳搶房？7折拍賣(mài)房，業(yè)主斷供潮刷了屏！真相如何？這有四大核心信息

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

這幾天，關(guān)于深圳7折房、斷供潮的消息漫天飛舞，真相究竟如何？

券商中國(guó)記者了解到，網(wǎng)傳7折房屬于法拍房，所謂7折是法拍房的起拍價(jià)，最終成交價(jià)會(huì)出現(xiàn)不同程度溢價(jià)。此外，房源數(shù)量增加是由于今年以來(lái)深圳進(jìn)入司法拍賣(mài)的房源確實(shí)有較為明顯的增加；這些房源中，斷供的只占少數(shù)，多數(shù)是債務(wù)糾紛。

真相一：近半年法拍房增加50%左右

網(wǎng)傳，相比去年，深圳法拍房數(shù)量激增222.5%，事實(shí)如何？我們來(lái)看幾組數(shù)據(jù)。

深圳法拍房公司廣安居業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳全市法拍房2100套，今年2800套左右。

來(lái)自阿里拍賣(mài)的數(shù)據(jù)顯示，包含住宅，商鋪，廠房等物業(yè)在內(nèi)，今年深圳兩級(jí)法院拍賣(mài)的房產(chǎn)達(dá)到2000余次。

同時(shí)，來(lái)自深圳市中級(jí)人民法院的數(shù)據(jù)顯示，近半年以來(lái)司法拍賣(mài)的房源增加了50%左右，成交率達(dá)到91.99%。

深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近半年來(lái)，深圳司法拍賣(mài)的房源也出現(xiàn)了明顯的增加，但增加的主要原因，是年內(nèi)加大了司法網(wǎng)拍的推廣力度，網(wǎng)上錄入的拍賣(mài)房源增加。

業(yè)內(nèi)人士提醒，“法拍房”有一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)：房屋權(quán)屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒(méi)有房產(chǎn)證（或暫未辦理，或無(wú)法辦理）；未交清物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)；房屋里面帶有租客等等情況，這些法院是不負(fù)責(zé)解決的，如果參加競(jìng)買(mǎi)，這些東西要由竟買(mǎi)人自行承擔(dān)和解決。

此外，法拍房基本要求是一次性付款，不可以申請(qǐng)按揭。

真相二：7折是法拍房的起拍價(jià)

網(wǎng)傳的7折大甩賣(mài)，實(shí)則也是法拍房的常見(jiàn)價(jià)格區(qū)間。

按照法律規(guī)定，司法網(wǎng)拍的房源，一拍底價(jià)不得低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%，若一拍流拍，二拍起拍價(jià)的降價(jià)幅度則不得超過(guò)前次起拍價(jià)的20%。

需要注意的是一個(gè)關(guān)鍵詞：起拍價(jià)，如果多人競(jìng)拍最終成交價(jià)基本會(huì)高過(guò)起拍價(jià)，甚至還會(huì)高出市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。

以深圳為例，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：10月份，深圳來(lái)自阿里拍賣(mài)線上拍賣(mài)114套，其中，住宅成交70套，占總拍賣(mài)房源的62%。價(jià)格區(qū)間方面，300萬(wàn)以下房源占比最多，高達(dá)40%；其次是300萬(wàn)~500萬(wàn)的房源，占比32%。

10月份，深圳來(lái)自阿里拍賣(mài)上成交的房源溢價(jià)率來(lái)看，溢價(jià)率出現(xiàn)明顯下滑。

值得注意的是，一些拍賣(mài)房源競(jìng)爭(zhēng)度激烈，出價(jià)次數(shù)超過(guò)100次，溢價(jià)率超過(guò)40%。

真相三：拍賣(mài)主要用于清償債務(wù)

至于斷供潮，這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較敏感的話題。

一般情況下，不如期如數(shù)償還貸款、民間借貸糾紛、司法沒(méi)收、無(wú)主財(cái)產(chǎn)等情況下房產(chǎn)會(huì)成為“法拍房”。

深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上述房源被拍賣(mài)的原因，主要是強(qiáng)制拍賣(mài)用于清償債務(wù)，但其中企業(yè)房源尤其住宅類(lèi)企業(yè)房源很少，絕大多數(shù)均為個(gè)人房源，但其中有多少是因?yàn)閿喙?dǎo)致房源被拍賣(mài)，目前并沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)。

另外一位深圳法拍業(yè)內(nèi)人士介紹，法拍房源中，斷供的只占少數(shù)，多數(shù)是債務(wù)糾紛。

據(jù)了解，按照一般流程，當(dāng)期待拍賣(mài)的房源基本上至少是2年前的訴訟。也就是說(shuō)，不可能當(dāng)下斷供法院馬上就查封掛出來(lái)拍賣(mài)。

意味著，這批房源至少都是2年前的房子。

2016年10月4日，深圳正式加入本輪樓市調(diào)控大軍，此前的2015年深圳樓市價(jià)格高歌猛進(jìn)的一年，那個(gè)階段大批房源斷供的可能性不大。

真相四：法拍房全國(guó)各地都有

其實(shí)不僅僅在深圳，全國(guó)各地都有法拍房。

10月諸葛找房聯(lián)合阿里拍賣(mài)發(fā)布線上拍賣(mài)市場(chǎng)數(shù)據(jù)研究報(bào)告，從線上拍賣(mài)市場(chǎng)角度反應(yīng)房產(chǎn)市場(chǎng)情況。

報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：九大重點(diǎn)城市（北京、上海、深圳、杭州、鄭州、無(wú)錫、成都、蘇州、重慶）線上拍賣(mài)市場(chǎng)共計(jì)成交1877套房產(chǎn)，環(huán)比下跌14.21%，其中住宅占比53.92%，住宅仍是線上拍賣(mài)市場(chǎng)主力。10月九大重點(diǎn)城市線上拍賣(mài)成交房源均價(jià)25240元/平方米，平均溢價(jià)率19.93%。

從線上拍賣(mài)市場(chǎng)住宅成交情況分析發(fā)現(xiàn)，10月線上拍賣(mài)市場(chǎng)成交量除北京外，其余8城成交量環(huán)比均有不同程度下降，其中，重慶降幅最大，但是絕對(duì)數(shù)上，重慶線上拍賣(mài)成交住宅房源最多，高達(dá)195套。北上深三個(gè)一線城市法拍房住宅成交套數(shù)一直處于較低水平，10月成交量均未超100套。

從線上拍賣(mài)市場(chǎng)成交房產(chǎn)溢價(jià)率趨勢(shì)上來(lái)看，各城市成交房產(chǎn)溢價(jià)率變化情況各不相同。10月北京、無(wú)錫、蘇州、杭州、鄭州、成都六城溢價(jià)率上漲，上海、深圳、重慶三城溢價(jià)率下跌，其中深圳、重慶兩城溢價(jià)率跌幅最大，成都溢價(jià)率漲幅最大。10月各城市線上拍賣(mài)房產(chǎn)溢價(jià)率整體基本穩(wěn)定在13%~26%之間，一定程度上溢價(jià)率相比上月有所下降，但仍處于較高水平。

從線上拍賣(mài)房產(chǎn)溢價(jià)率TOP10中可以發(fā)現(xiàn)，杭州市前邊新村房產(chǎn)溢價(jià)率最高，高達(dá)134.38%。

還要提醒的是，購(gòu)買(mǎi)法拍房還需要滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐臉鞘姓{(diào)控政策，比如購(gòu)房資格等。