這是老西安人在思考的問(wèn)題，更是新西安人當(dāng)下面臨的抉擇。

國(guó)家中心城市、國(guó)際化大都市、全運(yùn)會(huì)等眾多政策與機(jī)遇疊加讓更多人注視西安，也讓更多人選擇西安。

但隨著老城區(qū)更新與新城區(qū)崛起，人們的目光其實(shí)更多聚焦后者，特別是托管之后的西咸新區(qū)突然“躥紅”，成為大西安重要變量。

眾多產(chǎn)業(yè)、資金匯聚帶來(lái)了人口的聚集，這些人選擇哪里定居，建設(shè)者、管理者在思考，每一個(gè)新西安人也在思考。

或者說(shuō)，西安的下一個(gè)曲江在哪？

其實(shí)把握好區(qū)位、環(huán)境、配套、產(chǎn)業(yè)等要素，答案不難尋找……

?

誰(shuí)可以對(duì)標(biāo)曲江？

西咸新區(qū)的變化，印證了一個(gè)道理：趨勢(shì)才是最大的優(yōu)勢(shì)。

前些年，礙于西咸一體化遲遲不見(jiàn)實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，夾在中間的國(guó)家級(jí)新區(qū)比較尷尬，資本似乎并不怎么感冒。

直到去年初，西咸新區(qū)交由西安代管，才大有“躥紅”之勢(shì)。緊接著，更高層又推了一把，國(guó)家中心城市獲批，西咸融合發(fā)展的趨勢(shì)板上釘釘。

在大西安新中心的定位共識(shí)下，五大組團(tuán)水漲船高，空港重點(diǎn)發(fā)展航空物流、航空維修、航空企業(yè)總部、跨境電商等臨空型產(chǎn)業(yè)；灃西的新材料，國(guó)內(nèi)四大移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商聯(lián)袂落戶(hù)；秦漢的文旅、高端裝備制造等，均迎來(lái)契機(jī)。

資本的嗅覺(jué)可比狗鼻子靈多了。

單看今年前三季度，西咸新區(qū)已拿下10億投資以上的項(xiàng)目48個(gè)，百億投資以上項(xiàng)目8個(gè)。

 

這里面，秦漢新城有點(diǎn)“悶聲發(fā)大財(cái)”的意思。在公眾尚停留在“邊緣化板塊”的舊有印象時(shí)，其已不聲不響，拿下多個(gè)百億級(jí)、千億級(jí)項(xiàng)目，如寶能新能源汽車(chē)、恒大童世界、綠地自貿(mào)綜合體……

順便提一嘴，對(duì)于寶能的造車(chē)誠(chéng)意，國(guó)內(nèi)原本有一些質(zhì)疑聲音的，隨著觀致汽車(chē)近來(lái)銷(xiāo)量陡增，質(zhì)疑淡去，包括秦漢新城在內(nèi)的多筆投資轉(zhuǎn)而被看好。

還是那句話，趨勢(shì)才是最大的優(yōu)勢(shì)！

按照國(guó)家中心城市和國(guó)際化大都市的布局，未來(lái)三年，西安都市圈會(huì)有數(shù)百萬(wàn)的人口增量。

對(duì)于承接如此規(guī)模的人口涌入，西咸新區(qū)是被給予厚望的。

大勢(shì)之下，原本默默無(wú)聞的秦漢新城搖身成為主力板塊，因坐擁廣闊的綠地面積、海量的歷史遺跡，特別是“東方金字塔”，開(kāi)發(fā)上限有多高很難說(shuō)——這些均被視為其對(duì)標(biāo)曲江的基本籌碼。

地產(chǎn)圈說(shuō)的“西安看曲江，西咸看秦漢”，不是沒(méi)有道理。

?

還得看造血功能

但說(shuō)到底，踏過(guò)對(duì)標(biāo)的“門(mén)檻”，只是第一步。開(kāi)發(fā)區(qū)要打動(dòng)人心，少不了產(chǎn)業(yè)靈魂。

秦漢新城被用來(lái)與曲江作對(duì)比，最直接的原因，在于其域內(nèi)遍布的周秦漢遺址。

如被譽(yù)為“東方金字塔”群的9座西漢帝陵廊道綿延雄陳，包括漢帝劉邦長(zhǎng)陵、劉徹茂陵、劉啟陽(yáng)陵等，“天然歷史博物館”的稱(chēng)號(hào)早已叫響全國(guó)。

怎么來(lái)開(kāi)發(fā)，相信不少陜西人都有過(guò)一番暢想。

但就秦漢新城而言，這其實(shí)是一把“雙刃劍”，因?yàn)樗鼧O大限制了開(kāi)發(fā)空間——新城總規(guī)劃面積302平方公里，只有50平方公里可用作城市建設(shè)，略高于15%。

這就涉及到一個(gè)核心問(wèn)題——靠土地財(cái)政支撐是難以為繼的，有限的空間如何實(shí)現(xiàn)最大化區(qū)域價(jià)值？

? ▲ 秦漢新城一瞥

傳統(tǒng)文化資源開(kāi)發(fā)，我們都知道，投資周期長(zhǎng)，收效慢——短期內(nèi)，可能更適合做一些IP開(kāi)發(fā)。日前上映的音樂(lè)舞臺(tái)創(chuàng)意劇《我的小伙伴》，是個(gè)很好的嘗試；再如去年開(kāi)工的恒大童世界，后續(xù)效應(yīng)亦較為可期。

秦漢文化IP之豐厚，取之不竭。但單腿走路，恐怕仍難以支撐起一個(gè)區(qū)域的未來(lái)——這是有失敗案例可循的。

秦漢新城很清楚這一點(diǎn)，早早瞄準(zhǔn)了高附加值、高精尖產(chǎn)業(yè)。寶能新能源汽車(chē)項(xiàng)目無(wú)需多說(shuō)，粉巷財(cái)經(jīng)此前聚焦過(guò)一家“隱形冠軍”企業(yè)，參見(jiàn)《對(duì)話|搬離北京后，亞洲“銥王”的西安三年……》，算是秦漢新城的高精尖代表之一。

這些產(chǎn)業(yè)自然會(huì)帶來(lái)中高收入人群。

舉個(gè)例子，僅寶能汽車(chē)項(xiàng)目即能夠直接帶動(dòng)3.5萬(wàn)人就業(yè)，遑論恒大童世界這類(lèi)產(chǎn)業(yè)鏈引領(lǐng)顯著的旅游項(xiàng)目，以及已有及未來(lái)不斷落戶(hù)的企業(yè)效益。

有了中高端收入人群，又會(huì)帶動(dòng)中高端服務(wù)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)及價(jià)值的良性循環(huán)。

城市發(fā)展最終要靠自身造血來(lái)平衡，秦漢新城的思路還是比較清晰的。

?

開(kāi)發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)

豐厚的歷史文化資源，逐漸起色的產(chǎn)業(yè)支撐，這些固然描述出了秦漢新城未來(lái)的大致輪廓，但之所以讓地產(chǎn)界人士熱議“西安看曲江，西咸看秦漢”，少不了宜居環(huán)境這個(gè)要素。

在西安，無(wú)論是住慣老城區(qū)的“原住民”，還是熟悉城市任何一個(gè)角落的出租車(chē)司機(jī)，多半都會(huì)感嘆一句：“住，還是曲江舒服。”

曲江的宜居，其它不論，僅一個(gè)南湖，已經(jīng)引來(lái)滿(mǎn)城艷羨。

粉巷君“十一”接待一位深圳來(lái)的同學(xué)，酒足飯飽，南湖溜了一圈，她說(shuō)，環(huán)境比新加坡有過(guò)之而無(wú)不及。

相對(duì)曲江之呈現(xiàn)，秦漢新城的人居，更多還在由二維向三維轉(zhuǎn)變，不過(guò)有些已確認(rèn)無(wú)疑。

大片遺址保護(hù)區(qū)，限制城市開(kāi)發(fā)空間的同時(shí)，亦留下了超高比例的綠地——如前文所說(shuō)：302平方公里土地，只有50平方公里可用作城市建設(shè)，剩下的不是遺址保護(hù)區(qū)就是城市綠化用地。

此外，在建的7628畝大秦文明園，逶迤東去的渭河，18公里河堤生態(tài)景觀帶，又為這里提供了現(xiàn)代城市最稀有的綠洲水系，曲江南湖的珍貴也是這個(gè)道理。

?花香鳥(niǎo)語(yǔ)，有時(shí)候比不上醫(yī)院、學(xué)校——話糙理不糙，尤其在大西安。

所以，清華附中秦漢中學(xué)、西安交大二附院等民生配套設(shè)施，也可算作宜居環(huán)境的有力支撐。

繼續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)與宜居配套，決定秦漢新城人氣的，恐怕就只是時(shí)間問(wèn)題了。

按照國(guó)家中心城市和國(guó)際化大都市布局，到2020年底，西安主城區(qū)的人口目標(biāo)1000萬(wàn)、全域人口達(dá)到1500萬(wàn)。也就是說(shuō)，未來(lái)數(shù)年內(nèi)，大西安還有百萬(wàn)級(jí)的人口增量。

另一方面，隨著西咸融合、老城區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)外溢，人口向新區(qū)，尤其向西咸新區(qū)轉(zhuǎn)移是必然趨勢(shì)。

開(kāi)發(fā)商更看重這里的潛力，“曲江也是從一片荒地里開(kāi)發(fā)出來(lái)的，未來(lái)地鐵13和16號(hào)線開(kāi)通，鬧中取靜，秦漢的升值空間可想而知。