重磅，深圳城中村改造大變臉！靠拆遷一夜暴富的機(jī)會(huì)沒(méi)了？

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 何小桃    

白石洲 深圳最大城中村（資料圖，圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)）

說(shuō)起深圳城中村你會(huì)想到什么？

是低收入者的避風(fēng)港、密密麻麻的握手樓、不斷上漲的租金，還是因?yàn)椴疬w賠償一夜暴富的神話。

“在城中村的路邊，看似普通人的老太太，可能是一位身家億萬(wàn)的收租婆。”這是網(wǎng)絡(luò)上對(duì)深圳城中村原住民的一句調(diào)侃。

不過(guò)，如今深圳城中村的財(cái)富故事即將發(fā)生變化。

近日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018～2025）》征求意見(jiàn)稿（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃意見(jiàn)稿）。規(guī)劃意見(jiàn)稿強(qiáng)調(diào)，為了保留城市發(fā)展彈性，將在特定時(shí)間內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開(kāi)展深圳城中村更新工作。

具體是什么意思呢？

深圳市土地面積為2000平方公里，約為北京的八分之一，可開(kāi)發(fā)建設(shè)土地早已捉襟見(jiàn)肘，此前城中村拆除重建的“城市更新”是開(kāi)發(fā)商主要土地來(lái)源。

而在規(guī)劃意見(jiàn)稿中，劃定了總規(guī)模為99平方公里的城中村為綜合整治分區(qū)范圍，范圍內(nèi)用地在2018～2025年內(nèi)不得納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚戶區(qū)改造計(jì)劃。深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，這意味著約三分之一的城中村將納入綜合整治范圍之內(nèi)。

城中村的這一變化將會(huì)深度影響深圳樓市。

一方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這意味著他們失去了99平方公里的“城市更新”機(jī)會(huì)，或?qū)⒂绊懮钲跇鞘械墓?yīng)；另一方面，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商則看到了機(jī)會(huì)，并且規(guī)劃意見(jiàn)稿表示，將引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進(jìn)城中村規(guī)?；赓U改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系，在深圳打拼的年輕人將會(huì)受益。

而對(duì)于整合整治范圍內(nèi)的城中村原住民，則失去了一次性拆遷套現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，深圳城中村改造是全國(guó)開(kāi)展較為規(guī)范、規(guī)模較大的區(qū)域，但城中村改造的整體周期較長(zhǎng)，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大。

白石洲 深圳最大城中村（資料圖，圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)）

城中村已成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪重點(diǎn)

規(guī)劃意見(jiàn)稿顯示，規(guī)劃研究范圍為深圳市城中村用地，綜合整治分區(qū)劃定的對(duì)象總規(guī)模約99平方公里，綜合整治分區(qū)內(nèi)單個(gè)地塊面積原則上不小于3000平方米。規(guī)劃期內(nèi)，綜合整治分區(qū)用地規(guī)模為55平方公里，占比56%，其中福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)綜合整治分區(qū)劃定比例不低于75%，其余各區(qū)不低于54%。

根據(jù)規(guī)劃意見(jiàn)稿內(nèi)容，除法定規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或城市公共利益項(xiàng)目的用地、清退用地及法律法規(guī)要求予以拆除的用地外，綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

深圳市規(guī)土委調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，約占深圳土地總面積的1/6，而這次城中村綜合整治分區(qū)劃定對(duì)象總規(guī)模99平方公里，約占全市1/3的城中村用地。

早在2017年11月，深圳出臺(tái)《深圳市城中村綜合治理2018~2020年行動(dòng)計(jì)劃》，提出到2020年7月底前要完成全市1600多個(gè)城中村綜合治理，消除城中村各類安全隱患。

而從最新的“十三五”規(guī)劃來(lái)看，深圳的城市更新中心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城中村，城中村和舊工業(yè)區(qū)占比已經(jīng)超過(guò)90％。
深圳土地資源嚴(yán)重匱乏，城中村已成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。

在劉澄看來(lái)，房企在參與城市更新時(shí)，以獲取土地作為主要目標(biāo)之一。政策性暫緩城中村改造，會(huì)在一定程度上拉長(zhǎng)城市更新項(xiàng)目周期，客觀上加大房企的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且大規(guī)模同時(shí)開(kāi)展城中村改造不利于深圳整體房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。目前來(lái)看，房企控制好資金投入節(jié)奏，是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要手段。

城中村或變統(tǒng)租保障房

根據(jù)深圳市住建局的摸底調(diào)查，深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)，其中特區(qū)內(nèi)城中村91個(gè)；城中村農(nóng)民房或私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積高達(dá)1.2億平方米，占全市住房總量的49%。從深圳鏈家研究院的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)來(lái)看，實(shí)際租住城中村的比例可能達(dá)60%~70%。

規(guī)劃意見(jiàn)稿提出，要加強(qiáng)城中村租賃市場(chǎng)監(jiān)管。經(jīng)政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類更新的城中村居住用房全部納入政策性住房保障體系，進(jìn)行統(tǒng)籌管理。

事實(shí)上，2017年8月，深圳就提出“十三五”期間，將通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。

資料圖，圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

在此背景下，不少房企、銀行、中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始涉足深圳城中村改造，發(fā)展住房租賃。比如，深圳萬(wàn)科2017年出資1000萬(wàn)元成立專門的運(yùn)營(yíng)公司深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司，介入深圳城中村的改造運(yùn)營(yíng)；深業(yè)集團(tuán)也與政府合作改造水圍村等。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波此前接受記者采訪時(shí)表示，應(yīng)該理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在諸多安全隱患，通過(guò)整治和改造，農(nóng)民房的居住環(huán)境得到明顯提升，但由于裝修成本等因素會(huì)帶動(dòng)租金的短期上漲。

而劉澄指出，從租售比來(lái)看，房租存在長(zhǎng)期上漲空間，但一旦區(qū)域性房租上漲過(guò)快，政策干預(yù)會(huì)對(duì)房企的項(xiàng)目收益率帶來(lái)影響。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，城中村綜合整治不僅為解決歷史遺留下來(lái)的農(nóng)民房問(wèn)題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來(lái)源，有利于建設(shè)多渠道供應(yīng)的住房體系。