頭部公司的核心能力到底是什么？

今年秋天，一場進博會讓上海虹橋成為備受矚目的區(qū)域。而在進博會前后，發(fā)生了很多商業(yè)故事，讓這個博覽會顯得格外有趣。

（“在路上 再出發(fā)——改革開放40年跨國企業(yè)在上海”主題展在虹橋天街開幕）

10月29日，“在路上 再出發(fā)——改革開放40年跨國企業(yè)在上海”主題展在龍湖上海虹橋天街開幕。此次展覽由上海市政府新聞辦公室、市商務(wù)委指導(dǎo)，上海日報、東方網(wǎng)和上海廣播電視臺融媒體中心共同主辦，閔行區(qū)政府、上海市外商投資協(xié)會等單位提供支持。主題展借進博會在上海舉辦的契機，講述了跨國企業(yè)與上海并肩前行的故事，展現(xiàn)跨國企業(yè)作為中國改革開放的重要參與者、見證者、貢獻者和受益者的多重身份。

主題展的舉辦地——龍湖虹橋天街位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)域。

6年前的虹橋還是一片農(nóng)田，龍湖是最早一批動工建設(shè)的企業(yè)。虹橋天街項目于2012年啟動，如今已成為集購物中心、寫字樓、商業(yè)街、精品酒店等多樣化業(yè)態(tài)為一體的地標空間，為來自上海、長三角、全國乃至全世界的客戶提供多重有溫度的服務(wù)。

（上海龍湖虹橋天街）

我們注意到，作為一家以客戶為中心的空間營造服務(wù)企業(yè)，龍湖擁有較為豐富的業(yè)務(wù)鏈條，包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務(wù)等均是龍湖的主航道業(yè)務(wù)，而正是因為這些綜合能力，才讓龍湖有能力做好虹橋天街，并更好服務(wù)進博會。

一 綜合能力

虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)規(guī)劃伊始，管委會即提出“大連通”概念：虹橋樞紐、各商業(yè)體和國家會展中心之間21條地下通道計劃全部打通。

龍湖以“大連通”空間為載體，于2016年初率先打通虹橋天街至虹橋樞紐的地下通道，并在天街西側(cè)7座商務(wù)樓，以及商務(wù)樓與天街之間搭建廊橋，讓人們穿梭其中，便捷通達。如今，人們從虹橋樞紐出發(fā)，經(jīng)由地下通道可抵達虹橋天街A館，再經(jīng)二層連廊遍可直接步行抵達國家會展中心，虹橋天街成為國家會展中心與虹橋樞紐步行連廊的橋頭堡。

（通過虹橋天街二層連廊，步行10分鐘即可到達國家會展中心）

看起來，這是龍湖一個項目的成功，實際上，是龍湖綜合能力的體現(xiàn)。

從財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，龍湖投資性物業(yè)租金收入18.5億元（不含稅收入），同比增長62.8%。商業(yè)、冠寓、其他收入的占比分別為90.7 %、7.5%和1.8 %。同時，龍湖智慧服務(wù)（物業(yè)）收入12.3億元，同比增長42%。

這也意味著，龍湖上半年服務(wù)型收入已超過30億元，同比增幅超過50%。

按照規(guī)劃，今年龍湖商業(yè)整體租金收入可能會到36億、37億元左右，長租公寓也會達到5個億，兩部分相加能夠覆蓋利息，跟利息之比是1倍，或在0.8、0.9的水平。

龍湖對包括商業(yè)、長租公寓在內(nèi)的持有性業(yè)務(wù)，投入保持平均每年銷售回款的10%，可控并且堅定。而天街的沉淀，更被視為龍湖未來利潤增長的“蓄水池”。到2020年，龍湖商業(yè)旗下開業(yè)商場總數(shù)將超50座，商業(yè)租金目標預(yù)計達成60億元。

正是因為龍湖把自己的商業(yè)作為主航道戰(zhàn)略之一，并有了很強的財務(wù)實力，才讓龍湖具備更好的綜合能力。

二 龍湖的服務(wù)能力

今年以來，秉承“善待你一生”的理念，龍湖提出“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略。龍湖物業(yè)也將服務(wù)模式與不同城市空間結(jié)合。除住宅物業(yè)，還開拓寫字樓、商業(yè)綜合體、公建項目、交通樞紐等城市空間的物業(yè)服務(wù)。

比如，龍湖在上海虹橋天街內(nèi)，配備了一系列科技設(shè)備，將客戶健康和安全放在首位。在一展空間辦公，物業(yè)會實時監(jiān)測二氧化碳含量，一旦超標，遠程控制系統(tǒng)將自動開啟全熱交換風(fēng)機，短時間內(nèi)快速降低二氧化碳濃度，確保大家在健康的環(huán)境中保持最佳工作狀態(tài)。

龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉認為，“這個戰(zhàn)略的底層邏輯還是‘善待你一生’。萬變不離其宗，龍湖再怎么走都不忘初心，都要服務(wù)好我們的客戶。”

（虹橋天街旁的英迪格酒店，也是上海龍湖提供服務(wù)的重要空間）

今年8月，龍湖物業(yè)也正式升級為“龍湖智慧服務(wù)”。官方數(shù)據(jù)顯示，2016年，龍湖智慧服務(wù)在管面積還停留在約4000萬平方米。變化發(fā)生在2016年11月，龍湖正式開始向外輸出服務(wù)管理、大力開放市場合作的進程，并在次年新進入22個城市。截至2017年底，龍湖智慧服務(wù)已在全國52個城市的705個項目為173萬戶業(yè)主提供服務(wù)，合約管理面積達2.08億平方米。

截至2017年底，龍湖智慧服務(wù)營業(yè)收入大增至21.72億元，當(dāng)年物業(yè)費收繳率高達96.24%，市場化外接第三方的物業(yè)管理項目續(xù)約率100%，非物業(yè)收入占比更是逼近4成。

龍湖的服務(wù)觸角也滲透至更多的非住宅領(lǐng)域，從寫字樓、商業(yè)，到重慶西站、東方航空無錫項目園區(qū)、佑佑寶貝兒童醫(yī)院等交通樞紐及公建項目。

此外，龍湖還在探索城市公共空間服務(wù)，推出了全國首個新型城市化服務(wù)平臺，全面參與重慶悅來新城智慧城市服務(wù)管理。據(jù)悉，在市政基礎(chǔ)設(shè)施的管理上，龍湖實現(xiàn)了對關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備的“秒級監(jiān)控”。電梯故障，管道漏損，井蓋受外力原因傾斜15度10秒以上，路燈、廣告牌傾斜角超過10度，變壓器變壓電壓波動超過10%，消防管道壓力低于0.4MP等異常數(shù)據(jù)，均會觸發(fā)告警，并生成工單派發(fā)至維修人員手機APP，進行及時維護。

從這里看出，龍湖強大的服務(wù)能力，將成為其可持續(xù)增長的能力之一。

三 未來可持續(xù)竟爭性

詹姆斯·柯林斯在作品《基業(yè)長青》里面，探討了如何讓一個企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

他不是跟你談企業(yè)如何賺錢，不是和你談企業(yè)如何發(fā)展，他告訴你的是，一個企業(yè)該如何長期地生存。

企業(yè)發(fā)展到一定程度，是否賺錢不是最主要的問題，最主要的問題是有沒有足夠的規(guī)避風(fēng)險的能力。

什么是可持續(xù)發(fā)展能力？抗風(fēng)險和綜合多元是兩個重要因素。

一些數(shù)據(jù)可以佐證。

截至今年上半年，龍湖集團的土地儲備合計6363萬平方米，權(quán)益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元。期內(nèi)新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為1298萬平方米，權(quán)益面積為898萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米4849元。

（今年8月，龍湖創(chuàng)業(yè)25周年品牌煥新）

從項目數(shù)量看，龍湖獲取42幅土地，拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。

負債方面，龍湖繼續(xù)保持平穩(wěn)水平。于2018年上半年末，龍湖集團凈負債率為54.6%，在手現(xiàn)金為421.3億元。目前，龍湖綜合借貸總額為1079.3億元，平均借貸成本為年利率4.5%；平均貸款年限5.82年。

從這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，龍湖的財務(wù)抗風(fēng)險能力極高，而大量的土地儲備將帶來大量貨值，為龍湖提供更穩(wěn)定的現(xiàn)金流去發(fā)展。

我們知道，某企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動僅限于一類產(chǎn)品或集中于某個行業(yè)，則風(fēng)險性大。所以，一些企業(yè)采用了多元化經(jīng)營。如，生產(chǎn)耐用消費品的企業(yè)兼營收益較穩(wěn)定的食品加工業(yè)，以分散風(fēng)險、增強適應(yīng)外部環(huán)境的應(yīng)變能力。

龍湖的多元業(yè)務(wù)（地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務(wù)），其實是利于企業(yè)向前景好的新興行業(yè)進行轉(zhuǎn)移。由于新技術(shù)革命的影響，我們所處的時代陸續(xù)產(chǎn)生了一些高技術(shù)新興產(chǎn)業(yè)。企業(yè)也要順應(yīng)大勢，實行多元化經(jīng)營，在原基礎(chǔ)上向新興產(chǎn)業(yè)擴展。

商業(yè)循環(huán)的起伏、市場行情的變化、競爭局勢的演變，都直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展。

對于龍湖這樣的頭部公司而言，創(chuàng)新和綜合服務(wù)能力，是其未來的核心競爭力。