北京“限競(jìng)房”真相：“減配版”別墅為何成主角？

每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在北京今年以來(lái)推出的眾多“限競(jìng)房”項(xiàng)目中，90平方米以下戶型可以滿足剛需客的住房需要，但是動(dòng)輒總價(jià)上千萬(wàn)元的別墅則顯然不是面向此類人群。然而實(shí)際情況卻是，限競(jìng)房中的剛需房源受到冷落，而別墅房源卻銷售火爆。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，不少限競(jìng)房項(xiàng)目中的別墅產(chǎn)品，大多呈現(xiàn)出微縮樣貌，即存在各種 “減配”。

北京院子二期樣板間

“減配版”別墅盛行

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“開發(fā)相對(duì)低密度的產(chǎn)品，有利于實(shí)現(xiàn)房企的經(jīng)濟(jì)效益。”

別墅向來(lái)面對(duì)的是有著足夠資金、需要改善住房條件的人群。但是建于限競(jìng)政策下的別墅，同樣需要滿足限價(jià)要求，則必然導(dǎo)致總價(jià)比商品房別墅低。較低的售價(jià)則會(huì)導(dǎo)致限競(jìng)房中的別墅存在各種節(jié)約成本的做法。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，限競(jìng)房中的別墅首先都呈現(xiàn)出微縮樣貌。限競(jìng)房中的別墅以疊拼和合院為主。以合院為例，表面上別墅的面積為200平方米有余，但有限的空間被分隔在了上下三層，一些樓層僅有60平方米左右，一個(gè)看過樣板間的顧客說(shuō)：“我感到有些壓抑。”這顯然和真正的別墅有距離。

同時(shí)，很多別墅項(xiàng)目還沒有樣板間。一名銷售人員在談到競(jìng)品時(shí)表示：“他的單層面積很小的，你不看樣板間只看數(shù)據(jù)是想象不出來(lái)的。”

疊拼別墅就更顯得支離破碎。所謂疊拼，是將一整棟別墅上下兩部分隔離為兩戶出售。銷售人員表示，上戶的業(yè)主也會(huì)配有地下室，通過別墅中的電梯相連，也就是說(shuō)到自己家中的某個(gè)區(qū)域，必須通過別人家。就連瑞悅府的銷售也不得不說(shuō)：“疊拼就是入門款的別墅。”

這些都表明，限競(jìng)房中的別墅存在各種“減配”。

祥云賦項(xiàng)目沙盤

“偷面積”變身“贈(zèng)送”

限競(jìng)房別墅還會(huì)用各種“偷面積”的行為冠以“贈(zèng)送”名義增加購(gòu)房者的獲得感。在采訪的別墅項(xiàng)目中，銷售人員無(wú)一例外都向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示了“這個(gè)露臺(tái)是送您的”“這個(gè)閣樓是送您的”“這個(gè)挑空是送您的”等等。 “說(shuō)是贈(zèng)送的面積，其實(shí)都是你掏了錢的。”一位孫河地區(qū)的銷售這樣說(shuō)。

除了贈(zèng)送面積，地下面積也是限競(jìng)房別墅推銷中的重點(diǎn)。銷售人員樂于向購(gòu)房者推薦地下室的使用功能，表示可以做會(huì)客廳、健身房等。但事實(shí)上只有地上的面積為70年住宅產(chǎn)權(quán)，而地下室的部分的性質(zhì)是50年的倉(cāng)儲(chǔ)，銷售人員故意淡化了這一細(xì)節(jié)。經(jīng)過各種面積的“贈(zèng)送”和“優(yōu)惠”，原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米，銷售人員為購(gòu)房者計(jì)算的均價(jià)也就顯得便宜了很多。

為了增加面積，祥云賦的銷售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們項(xiàng)目會(huì)將別墅區(qū)域的地平面整體向下挖一層。所以同樣的建筑形式下，原本地下一層就能夠當(dāng)作是入戶的一層用，也即原本的建筑是地上3層加上地下2層，之后就變成了地上4層加地下1層。此前的地下1層雖然如今當(dāng)入戶的1層用，但是仍是倉(cāng)儲(chǔ)的性質(zhì)，而且要收較低的物業(yè)費(fèi)。

這些舉措，無(wú)一不是為了令已經(jīng)“減配”的別墅顯得更有吸引力，令一些入門級(jí)別墅的消費(fèi)群體下定決心。別墅的建造成本低，資金回流速快，獲客高效，限競(jìng)房開發(fā)商追求短平快的策略可見一斑。

郭毅也認(rèn)為：“限競(jìng)房別墅開發(fā)地下空間，能夠有效緩解限競(jìng)房別墅地上面積較小的現(xiàn)狀，是提升別墅品質(zhì)的有效手段。”

“限競(jìng)房不是保障房而是商品房。”對(duì)于別墅產(chǎn)品，郭毅這樣說(shuō)。