北京“限競(jìng)房”銷售AB面：剛需房遇冷 別墅很火爆

每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

推出限競(jìng)房的目的就是為了平抑上漲的房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。那么，北京“限競(jìng)房”是否發(fā)揮了其應(yīng)有的作用？

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了北京市多處限競(jìng)房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際銷售中，剛需房源和別墅呈現(xiàn)出完全不同的境遇。

旭輝城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 

剛需戶型受冷落

限競(jìng)房由于很多都有著“70/90”政策的限制，因而都將項(xiàng)目設(shè)計(jì)成為“高層住宅+別墅”。承載大多數(shù)剛需客的90平方米以下住宅由于是高層，只占據(jù)少部分土地面積，而項(xiàng)目廣大區(qū)域則是被低矮的別墅所占據(jù)。在銷售中，剛需房源和別墅也呈現(xiàn)出不同的境遇。

瀛海府位于大興德賢路上，比上文194套剛需房更為引人關(guān)注的是7月1日該項(xiàng)目開盤推出的246套別墅房源。

該項(xiàng)目區(qū)域地鐵尚未覆蓋，記者只能選擇打車前往。到達(dá)目的地后卻發(fā)現(xiàn)大門難入，因?yàn)殚T前正在施工整修，無(wú)路可尋。

縱然如此也未將看房者擋在門外，銷售人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“抱歉，我在接待別的客戶，請(qǐng)稍等。”過了許久，記者聽到另外一個(gè)看房人說(shuō)：“好，我們明天就來(lái)交款。”隨后，銷售人員走來(lái)向記者說(shuō)房源只剩不多，今晚交款才能保證買到房。附近其他項(xiàng)目的銷售人員也向記者證實(shí)，瀛海府已幾乎售罄。

和瀛海府幾乎同時(shí)入市的旭輝城，是位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的限競(jìng)房項(xiàng)目，該樓盤以90平方米以下的剛需盤為主，銷售狀況和瀛海府呈現(xiàn)出了完全不同的景象。

經(jīng)過三次地鐵換乘，記者只是到了售樓處所在位置，真正的旭輝城還在兩站之后，并且距離地鐵站4公里有余。見到《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，旭輝城的銷售人員顯得格外熱情，對(duì)該項(xiàng)目的方方面面都進(jìn)行了無(wú)比詳實(shí)的介紹，記者試圖打斷詢問銷售情況，未果。

據(jù)銷售人員介紹，旭輝城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三類戶型為主。“89平方米的是我們的主力戶型。”銷售人員向記者表示：“我們項(xiàng)目是執(zhí)行‘70/90’政策的，100平方米以上的房源很少。”

該銷售表示：“我們這兒賣得很好的，100平方米以上的房源很少了。”但是，她僅在兩棟樓上打了圈，并說(shuō)：“目前主要是賣這兩棟，每種戶型都可以選擇。”當(dāng)記者問其他樓是否銷售時(shí)，她表示那些還沒開賣，如果想購(gòu)買的話也可以，但可能需要加價(jià)。

見記者對(duì)價(jià)格面露難色，該名銷售又指著另外一棟說(shuō)：“這棟樓正在做團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，優(yōu)惠幅度較大，我可以幫您申請(qǐng)參與。”臨別時(shí)，她又對(duì)記者說(shuō):“其實(shí)您現(xiàn)在買房是最合適的，年底了企業(yè)要回款，我可以再給您算個(gè)最優(yōu)惠的價(jià)格。”展現(xiàn)出了極盡挽留的誠(chéng)意。對(duì)此《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖聯(lián)系旭輝方面相關(guān)負(fù)責(zé)人，但未獲得有效回復(fù)。

與瀛海府一街之隔的萬(wàn)和斐麗，是遠(yuǎn)洋、世貿(mào)、首創(chuàng)三家聯(lián)合開發(fā)的限競(jìng)房項(xiàng)目，7月1日也已經(jīng)開盤，在售戶型也以90平方米以下為主?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者曾經(jīng)在9月16日以購(gòu)房者身份探訪了售樓處，當(dāng)時(shí)銷售人員就已經(jīng)表示：“還是能夠挑一挑的”。一個(gè)多月之后，這里的銷售人員仍然表示：“可選擇的余地還是挺多的。”

樓盤開發(fā)者并不是銷量的保證。同樣由中海開發(fā)的中海云筑，以89平方米三居、139平方米合院為主，就在記者走訪海府的當(dāng)天，該項(xiàng)目在一些銷售渠道中傳岀了每平方米優(yōu)惠5000元的消息。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“近期限競(jìng)房供應(yīng)過于集中，已經(jīng)占到了商品房供應(yīng)的三分之二，一時(shí)間市場(chǎng)難以消化這么多的房源。”

瑞悅府項(xiàng)目疊拼別墅模型

別墅房源很緊俏

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，北京共有25個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得28個(gè)預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)房源15268套，供應(yīng)面積168.88萬(wàn)平方米，其中16個(gè)項(xiàng)目有備案簽約數(shù)據(jù)，合計(jì)簽約2292套，備案簽約率只有15%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“所有限競(jìng)房項(xiàng)目現(xiàn)在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價(jià)格杠桿了。”

從記者調(diào)查來(lái)看，和剛需型住房不同，限競(jìng)房中的別墅戶型卻銷售火爆。

為了求證，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到了朝陽(yáng)區(qū)的孫河。這里是一片高端住宅區(qū)，此前的樓盤以別墅為主，二手別墅的每平方米售價(jià)在7萬(wàn)元左右。該區(qū)域近期有四處限競(jìng)房集中上市，主要也以別墅戶型為主。

瑞悅府是中糧、天恒、旭輝聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目，其中別墅占據(jù)了大片位置，由于有“70/90”政策的限制，在規(guī)劃別墅的同時(shí)，也修建了90平方米小戶型的洋房。“現(xiàn)在我們的疊拼別墅剩得不多了，位置較好的邊側(cè)可選擇的余地已經(jīng)很少了。”在向記者介紹的同時(shí)，該銷售還接待了一名前來(lái)付款的購(gòu)房者。

由泰和開發(fā)的北京院子二期于10月1日開盤，當(dāng)記者詢問房源還剩多少時(shí)，銷售人員點(diǎn)開了自己手機(jī)中的一張圖片，其上用紅點(diǎn)標(biāo)注已經(jīng)出售的房子，輕瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她隨后的介紹中也的確如此。其他項(xiàng)目的銷售人員也側(cè)面印證了北京院子二期的銷售狀況不錯(cuò)。值得注意的是，該項(xiàng)目沒有“70/90”的限制，戶型都是以疊拼或是合院別墅為主，最低售價(jià)從1200萬(wàn)元左右起步。

由遠(yuǎn)洋等五家企業(yè)共同開發(fā)的天瑞宸章也全部由別墅構(gòu)成，目前尚未取得預(yù)售資格，但已經(jīng)開始先期認(rèn)購(gòu)排卡，銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她近幾個(gè)月已經(jīng)一天都沒有休息過了。

就實(shí)地調(diào)查來(lái)看，剛需房源的銷售情況符合前述數(shù)據(jù)，但是銷售火爆的別墅房源雖然占據(jù)了限價(jià)地中的絕大部分面積，但是若以套數(shù)統(tǒng)計(jì)，則其對(duì)總體數(shù)據(jù)的影響并不大。現(xiàn)階段限競(jìng)房的銷售，呈現(xiàn)出別墅火爆而剛需房冷清的市場(chǎng)局面。