李宇嘉：“金九銀十”褪色背后的地產(chǎn)趨勢和轉(zhuǎn)型路徑

李宇嘉

作為樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，今年的成色不足鐵板釘釘，但降溫之快超出預(yù)期。克而瑞統(tǒng)計，9月28個一二線城市新房成交量同比下跌41%；打折促銷成為近期樓市主題，恒大全國樓盤折扣營銷，商辦低至六折；萬科廈門項目啟動實質(zhì)性降價銷售；各地新盤去化普遍降至60%，西安某樓盤零成交。更代表走勢的二手住房市場，9月出現(xiàn)“量價齊跌”的跡象。上海二手住房成交連續(xù)3個月下跌，二手住房價格指數(shù)連跌9個月，深圳報價下跌的二手房源占55%。

同時，對未來市場走勢，開發(fā)商近期突現(xiàn)悲觀。包括碧桂園、恒大、融創(chuàng)、華夏幸福和泰禾等在內(nèi)的龍頭房企，紛紛表示要收縮戰(zhàn)線，或者退出四線城市，或裁撤部分事業(yè)部、區(qū)域公司，或者叫停拿地和開工。近期，在萬科秋季例會上，作為主題的“活下去”刷爆會場。一眾龍頭開發(fā)商情緒低落，導(dǎo)致土地市場現(xiàn)“流拍潮”。2018年1~8月，全國300城共推地18468宗，流拍890宗，創(chuàng)歷史新高；底價摘牌也成常態(tài)，熱點(diǎn)城市多宗地因無人報價而收回。

讓人疑惑的是，相比此前三輪回調(diào)期，即2008~2009年、2012年和2014~2015年上半年，當(dāng)前開發(fā)商面臨的市場形勢好得多。首先，盡管商品房交易增速下滑，但銷售面積和金額依然保持正增長，今年1~8月銷售額同比增長高達(dá)14.5%。而此前三輪回調(diào)期，均出現(xiàn)了銷售負(fù)增長；其次，2018年前三季度，TOP20房企銷售額同比增速高達(dá)35%，千億房企有18家；最后，今年上半年上市房企迎來史上最好半年報，135家開發(fā)商營收和凈利潤分別增長24%和38%，其中1/3家的利潤翻番。

同時，近期國家出臺了一系列政策，鼓勵基建投資“補(bǔ)短板”，激發(fā)居民消費(fèi)潛力，房貸利息稅前扣除明年起實施；盡管棚改降速，但并未叫停，只是貨幣化漸漸退出。1~8月，全國棚改已開工465萬套，完成投資11900多億元，完成年度目標(biāo)任務(wù)的80%。此外，固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)增速創(chuàng)新低的情況下，加上貿(mào)易戰(zhàn)愈演愈烈，國家對內(nèi)需無比重視。無論是新型城鎮(zhèn)化，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城，還是基于滿足美好生活訴求，在衣食住行方面的改善等，都將是扶持政策的著力點(diǎn)。

由上，我們就需要甄別，近期樓市回調(diào)是短周期的，還是趨勢性的？房企看淡后市，是真看空，還是策略為之，意在為低價“撿漏”鋪墊？筆者認(rèn)為，自2016年9月底開啟新一輪調(diào)控以來，特別是去年7月開啟“去杠桿”以來，樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”開始褪色。今年7月31日，中央政治局會議明確“遏制房價上漲”，8月11日住建部沈陽會議落實政治局會議指示，再啟“約談問責(zé)”，意味著調(diào)控繼續(xù)加碼，房價管控進(jìn)一步嚴(yán)格，樓市下行期到來，9~10月樓市回落在情理之中。

開發(fā)商之所以悲觀，一是目前開發(fā)商已達(dá)成共識，政策不再支持樓市了。過去，但凡房價普漲、市場升溫，調(diào)控如影隨形，但大家普遍認(rèn)為，后續(xù)政策一定會松綁。也就是，調(diào)控政策和市場運(yùn)行是“周期性”或“鐘擺”式的。但現(xiàn)在，除非經(jīng)濟(jì)斷崖式下滑，否則調(diào)控將一以貫之，即持續(xù)緊縮；二是市場化進(jìn)入糾偏階段。當(dāng)前，無論是資金脫實向虛、系統(tǒng)性風(fēng)險預(yù)期抬升，抑或因中興事件而暴露出來的科技實力短板，甚至內(nèi)需不振和近期熱議的所謂“消費(fèi)降級”，在很多人看來，都是地產(chǎn)惹的禍。

無疑，樓市成為“眾矢之的”，政策開始全面糾偏過去20年住房過度市場化。比如，土地不再單純“招拍掛”，限價、配建、自持常態(tài)化；政策更強(qiáng)調(diào)回歸居住屬性、住房保障、租賃培育、產(chǎn)城融合和公共服務(wù)跟上等，嚴(yán)厲打擊炒地、炒房；樓市交易摩擦越來越大、房價不允許上漲，以讓利于民，樓市進(jìn)入低位縮量的“鳥籠行情”。同時，盡管近年來各大開發(fā)商紛紛探索轉(zhuǎn)型，但無論是向房地產(chǎn)上下游轉(zhuǎn)型，還是干脆跳出地產(chǎn)，都未探索到明確的、匹敵地產(chǎn)的盈利模式。龍頭開發(fā)商樹大招風(fēng)、船大難掉頭，面對的市場和政策壓力，以及輿論壓力會更大。

筆者認(rèn)為，樓市回調(diào)是緩慢的，“高位平衡”乃大趨勢。因為，與10年前相比，土地購置、新開工、銷售面積和金額等體現(xiàn)出的樓市體量，已上了幾個臺階。無論對投資、對金融穩(wěn)定，還是對地方財政，抑或?qū)γ裆洼浾摰?，其影響不可同日而語。特別是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)全局開始從“穩(wěn)中向好”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)中有變”，對樓市穩(wěn)定的訴求強(qiáng)烈。因此，7月31日政治局會議提出“六穩(wěn)”，其中就包括穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)投資；8月11日住建部會議提出“3穩(wěn)”，即穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價、穩(wěn)地價。

近期數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)前端的開發(fā)投資和后端的銷售，下行通道都將開啟。1~8月份，全國商品房銷售面積同比僅增長4%，9月份24個熱點(diǎn)城市新房銷售環(huán)比8月下跌10%，新盤從過去的“搖號售房”迅速逆轉(zhuǎn)至打折促銷，9月26個熱點(diǎn)城市新盤去化率下行至73%，預(yù)計今年前三季度新房銷售增長在2%左右，甚至是零增長。另外，由于高基數(shù)效應(yīng)，加上各地土地流拍不斷，純粹的“招拍掛”供地減少，地價開始下行，今年四季度開發(fā)投資和新開工也將承壓。

除了房地產(chǎn)以外，近期數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)局面“穩(wěn)中有變”。一是固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額等等，增速都創(chuàng)歷史新低或十幾年新低；二是中國旅游研究院測算，國慶前4天全國游客人次同比增長8.8%，旅游收入同比增長8.12%，相比去年同期18.9%、21%的增速均有明顯下降，且均降至過去15年來的次低水平；三是9月制造業(yè)PMI降至50.8，財新PMI降至50，兩者均為過去兩年的次低值，意味著制造業(yè)景氣出現(xiàn)明顯下滑；四是國慶期間美債利率創(chuàng)新高，全球貨幣緊縮，港股和中概股均大幅下跌；最后，民營企業(yè)融資難、融資貴積弊難解。

基于此，央行7日宣布，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，除基于償還中期借貸便利、對沖10月中下旬稅期外，降準(zhǔn)緩解經(jīng)濟(jì)金融困境的意圖明顯。顯然，降準(zhǔn)也利好樓市，特別是對沖近期需求端突然趨冷也有一定作用，當(dāng)然流動性利好的是合理住房需求，而非投資炒作需求。此外，保障房（包括共有產(chǎn)權(quán)）、棚改、租賃和產(chǎn)城融合等都會被重視，這些都意在對沖樓市下滑?？傊磥碚邥膭詈侠碜》啃枨?、基于實體經(jīng)濟(jì)的空間需求，這會讓樓市也在高位平衡，體量回調(diào)是小幅度的。對于開發(fā)商而言，告別跑馬圈地的轉(zhuǎn)型，確實是陣痛，但能將人、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、城市融合起來，建有人住、買得起，實體運(yùn)營且能支付得起的房子，就有未來。

（作者為資深地產(chǎn)研究人士）