北京“限競(jìng)房”意外遇冷 近期平均去化不足4成

2018年，“限競(jìng)房”成為北京樓市關(guān)鍵詞之一。關(guān)于限競(jìng)房的政策背景、入市影響、購(gòu)房指南、二次風(fēng)險(xiǎn)交易等被頻繁刷屏，“限競(jìng)房”的出現(xiàn)，仿佛樓市一股清流引起廣大購(gòu)房者的關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士指出，9月以來(lái)，伴隨著“限競(jìng)房”的集中入市，成為北京樓市供應(yīng)端不可忽視的中堅(jiān)力量。將緩解北京市場(chǎng)供需矛盾，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性，進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”。但在成交端，已經(jīng)取證的“限競(jìng)房”項(xiàng)目的低迷表現(xiàn)，讓市場(chǎng)大跌眼鏡。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

“金九月”北京“限競(jìng)房”平均去化不足4成

在限競(jìng)房集中入市前，曾被外界多次解讀為購(gòu)房者的“福利房”。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，拿地時(shí)開(kāi)發(fā)商已被限制項(xiàng)目的公開(kāi)銷(xiāo)售上限價(jià)格，這對(duì)購(gòu)房者無(wú)疑是一大利好，在做決策時(shí)更加淡定謹(jǐn)慎。

素有“金九銀十”之稱(chēng)的9月素來(lái)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的傳統(tǒng)旺季。記者從中原地產(chǎn)研究中心最新獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，北京共有18個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得20期預(yù)售證，可合計(jì)提供9826套房源，合計(jì)建筑規(guī)劃達(dá)到了104萬(wàn)平米（另外還有超過(guò)30萬(wàn)平米車(chē)位等配套），網(wǎng)簽成交住房1760套。

從真實(shí)銷(xiāo)售情況看，市場(chǎng)已經(jīng)入市18個(gè)項(xiàng)目中，網(wǎng)簽銷(xiāo)售率只有15.4%，平均去化也不足4成。公開(kāi)資料顯示，下半年以來(lái)，同期商品住宅總供應(yīng)15561套，面積200.2萬(wàn)平方米，這代表著北京限競(jìng)房已超過(guò)新房市場(chǎng)份額的6成以上。

回顧今年6月，北京第一個(gè)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目大興瀛海府，曾獲得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響，開(kāi)盤(pán)后在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售一空。

7月，北京萬(wàn)和斐麗、華潤(rùn)理想國(guó)、北京領(lǐng)秀3個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目獲取預(yù)售證，供應(yīng)合計(jì)1823套房源，預(yù)示著下半年限競(jìng)房井噴的局面正式鋪開(kāi)。

但隨著北京限競(jìng)房密集入市，整體銷(xiāo)售不及預(yù)期，呈現(xiàn)遇冷狀態(tài)，更有部分限競(jìng)房項(xiàng)目出現(xiàn)打價(jià)格戰(zhàn)趨勢(shì)。

早先媒體公開(kāi)報(bào)道稱(chēng)，位于北京大興區(qū)的一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目打出了每平方米“降價(jià)6000元”的口號(hào)，來(lái)吸引購(gòu)房者。在房山區(qū)正在銷(xiāo)售的另一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，整體的售價(jià)也比早前政府約定的要低。位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的另一個(gè)項(xiàng)目也在政府限價(jià)基礎(chǔ)上便宜3000元/平方米，購(gòu)買(mǎi)一套90平米的小戶(hù)型，優(yōu)惠可以達(dá)到20萬(wàn)元左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限競(jìng)房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過(guò)3000套，這使得供大于求開(kāi)始明顯出現(xiàn)。

限競(jìng)房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

限競(jìng)房的官方名稱(chēng)是“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目”，指的是“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的“兩限”的商品房，它既擁有商品房的產(chǎn)權(quán)屬性，其限定的房?jī)r(jià)又低于商品房及項(xiàng)目周邊的二手次新房。在土地出讓環(huán)節(jié)推出的背景下，這類(lèi)房子在開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的時(shí)候，就確定賣(mài)的價(jià)格。

據(jù)人民網(wǎng)記者梳理統(tǒng)計(jì)，2017年北京住宅地塊一共成交71宗，而限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊有43宗，占據(jù)2017年住宅地塊出讓總量超60%。截至9月25日，2018年北京住宅地塊一共成交28宗，而限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊有 20宗，占據(jù)2018年住宅地塊出讓總量 71%。

值得特別關(guān)注的是，這兩年從限競(jìng)房規(guī)則下產(chǎn)生的入市地塊已高達(dá)66宗，總供應(yīng)面積高達(dá)500萬(wàn)平方米。2018年是“限競(jìng)房”成為供應(yīng)主力軍的一年。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，目前北京新房市場(chǎng)供大于需，限競(jìng)房項(xiàng)目的遇冷，一定程度上表明北京新房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始有進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代的前兆。究其原因，分析稱(chēng)北京各城區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)量差異較大，各區(qū)域間分布不均。

其中，大興區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目數(shù)量最多，高達(dá)15個(gè)；其次為房山，限競(jìng)房項(xiàng)目9個(gè)；海淀區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目為8個(gè)位居第三。從限競(jìng)房項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，近郊區(qū)共有39個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，主城區(qū)共有24個(gè)，遠(yuǎn)郊區(qū)共有7個(gè)。近郊區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目遠(yuǎn)多于主城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)認(rèn)為，造成限競(jìng)房項(xiàng)目城區(qū)分布不均的原因主要，一是由于主城區(qū)可規(guī)劃用地面積極小且價(jià)格較高，剛需購(gòu)房壓力大；二是遠(yuǎn)郊區(qū)位置較為偏僻，雖然價(jià)格便宜但交通不便。因此限競(jìng)房項(xiàng)目更多的集中在近郊區(qū)，交通方便且價(jià)格適中。

不難發(fā)現(xiàn)，在限競(jìng)房持續(xù)集中供應(yīng)，去化壓力大的狀況下，正面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。該類(lèi)地塊在拿地之初，即從競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，到競(jìng)爭(zhēng)配套建設(shè)和自持物業(yè)的比例，大幅縮減了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。這也造成了市場(chǎng)上一度出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行捆綁銷(xiāo)售等變相提高價(jià)格等現(xiàn)象。

后市將更趨于理性

實(shí)質(zhì)上，在“房住不炒”的精神指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則已被改變。專(zhuān)家指出在成交量同比下滑的同時(shí)，住宅用地的成交價(jià)格與溢價(jià)方面也在持續(xù)走低。

日前，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)通知，稱(chēng)近期將供應(yīng)66宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積481公頃，全部用來(lái)建設(shè)限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)住房。有觀點(diǎn)認(rèn)為，今年北京土地供應(yīng)量未達(dá)預(yù)期目標(biāo)，后期土地供應(yīng)量有望再度集中入市。

同時(shí)，這批66宗地塊將在明后年入市，形式仍以限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房為主，這意味著限競(jìng)房的供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。

如今，在政府政策的影響下，房企拿地的積極性將逐步趨于理性，土地市場(chǎng)流拍流標(biāo)現(xiàn)象的增多，土地市場(chǎng)的交易熱度將有所降溫。張大偉表示，過(guò)去一年多通過(guò)各種約束性政策抑制市場(chǎng)高溫后，市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。預(yù)計(jì)今年北京土地市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，房企拿地積極性不高，對(duì)非熱門(mén)地塊將繼續(xù)看冷。

一位房企人士告訴人民網(wǎng)記者，整體市場(chǎng)不被看好的情況下，大多數(shù)房企都在夾縫中求生存。“特別是北京近期調(diào)整公積金政策，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成了不小的影響。后續(xù)開(kāi)發(fā)商聚焦的重點(diǎn)還是會(huì)在加速去化庫(kù)存、回籠資金等方面。”

在全國(guó)300多個(gè)城市中，北京樓市調(diào)控頻次不僅在全國(guó)領(lǐng)先，且力度上也是最大的。未來(lái)伴隨著供需關(guān)系的加深，市場(chǎng)壓力將會(huì)更大。明年依然是限競(jìng)房集中入市的年份，產(chǎn)品同質(zhì)化、短板明顯，房企將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷提醒，限競(jìng)房也存在一些“陷阱”，如限競(jìng)房項(xiàng)目差異較大，部分限競(jìng)房雖然較為便宜，位置較為偏僻，居住不方便，后期保值增值能力較弱；限競(jìng)房要在8-9年以后才能流入市場(chǎng)，不適合投資等，請(qǐng)購(gòu)房者要根據(jù)自己的實(shí)際情況，而不是只貪圖價(jià)格便宜。

“不過(guò)，從好的方面說(shuō)，限競(jìng)房在土地拍賣(mài)時(shí)就規(guī)定了售賣(mài)價(jià)格，預(yù)示著未來(lái)半年甚至一年的北京房?jī)r(jià)相對(duì)可控，在目前大部分商品房均為限競(jìng)房的背景下，既穩(wěn)定了新房市場(chǎng)，同時(shí)也會(huì)帶著二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定。”陳雷對(duì)記者說(shuō)。

來(lái)源：人民網(wǎng) 作者 許維娜