上海中介生存之爭：主動(dòng)降價(jià)、給錢就賣、加薪四成搶人

每經(jīng)記者 吳若凡 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“給錢就賣。”

在上海內(nèi)環(huán)某項(xiàng)目，其中一套房源的公開信息是這樣的。

“如果不主動(dòng)降個(gè)幾十萬，連看房的人都沒有。”

目前的上海二手房市場，量價(jià)齊跌已是共識(shí)。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來，上海二手住宅的平均交易周期已延長至9個(gè)月，如果房東不主動(dòng)降價(jià)，就可能無人問津。

一線中介已經(jīng)開始感受到寒意。

為爭搶顧客，中介之間的摩擦也有升級。據(jù)報(bào)道，9月16日，上海某小區(qū)就有兩家中介企業(yè)人員因爭搶客源發(fā)生毆斗。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從涉事兩家中介公司處確悉此事。據(jù)了解，事件由駐點(diǎn)員工搶客滋生摩擦，進(jìn)而衍生為斗毆，其中一名中介被扎傷流血，另一名中介也有受傷，場面一度混亂，雙方公司已經(jīng)及時(shí)跟進(jìn)處理。

記者從幾家中介公司了解到，今年房屋中介維持生存已是不易。一位中介公司高層人士坦言，尤其是在房貸政策收緊、城市人口老齡化、購房者房票受限等因素的影響下，中介的生存環(huán)境幾乎可以用“窘迫”來形容。

圖片來源：上海鏈家市場部

“給錢就賣” 二手房成交降至6年最低

上海的二手房成交量已經(jīng)處于近6年最低水平。

根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，8月份全市二手住宅成交僅1.35萬套，環(huán)比下跌3.41%。國家統(tǒng)計(jì)局9月15日公布的數(shù)據(jù)也顯示，8月上海二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.1％，同比下跌2.1％。

在上海內(nèi)環(huán)某項(xiàng)目，中介在其中一套房源信息旁上寫下了“給錢就賣”的字樣。“如果不主動(dòng)降個(gè)幾十萬，連看房的人都沒有。”中介小秦告訴記者，“如果真想賣，我們都會(huì)勸房東多降一點(diǎn)，房東有時(shí)候也迫于無奈，不得不這么做。”

上述中介公司高層也告訴記者，其在一線的直觀感受是，調(diào)控政策下上海內(nèi)外環(huán)二手房價(jià)今年以來不斷下降。與2017年同期相比，已經(jīng)可以看到20％的跌幅；上海郊環(huán)外由于很多制造業(yè)小廠的搬遷，特別是青浦、嘉定、奉賢等地，二手房價(jià)格降幅更大。

進(jìn)入8月，上海共有43個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入市場，供應(yīng)面積創(chuàng)28個(gè)月新高，并且在限價(jià)環(huán)境之下，部分樓盤性價(jià)比高，也對二手房市場需求造成了影響。

上述中介人士也告訴記者，很難說二手房交易低谷什么時(shí)候過去，同時(shí)因?yàn)?ldquo;房票”和個(gè)人貸款受限，不少購房者都在觀望，都在靜待政策變化。

3套房是生存底線 大中介加薪四成搶人

中介行業(yè)新一輪生存之戰(zhàn)已經(jīng)觸發(fā)。

上述中介高層告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海中介門店數(shù)量已接近飽和，他同時(shí)算了一筆帳：

按照上海目前的租金和人員成本，平均每家店至少需要成交3～5套房屋，才能夠支撐門店的日常運(yùn)營。而郊區(qū)房價(jià)低，需要的套數(shù)更多，全市1.35萬套的月交易量，去除自成交、更名，實(shí)際由中介產(chǎn)生的交易量只有70%～80％，這點(diǎn)份額只能最多養(yǎng)活2500～3000家門店。

另一方面，資本的介入也在加速中介市場分流。

“有資本支持的企業(yè)，始終帶著老大的心態(tài)攻城略地。幾乎是店鋪合約一到期，他們就抬高房租來搶。中小中介，能頂住房租上漲的會(huì)盡量守，實(shí)在不行的則只能換地方。”

上述中介人士直言，資本出高價(jià)爭搶的，不僅僅是店鋪，還有員工。“以往普通銷售的底薪是3000元加10%～30％銷售提成，而某些大型中介初入市場，底薪就給到了5000～8000元。想要留人，就要提高底薪、加大提成比例，現(xiàn)在有公司的提成比例加到了15%～40％，全行業(yè)的門檻就這樣被抬高了。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一份內(nèi)部銷售數(shù)據(jù)中看到，在目前的上海中介市場，鏈家以絕對優(yōu)勢占據(jù)銷售排行榜榜首，且與第二和第三位拉開了相當(dāng)大的差距，強(qiáng)弱分流更加突出。

圖片來源：云房數(shù)據(jù)研究中心

兩極分化趨于清晰 大小中介冷暖自知

不過，大中介也有壓力。

有業(yè)內(nèi)人士就表示：“中介行業(yè)的普遍盈利水平是5％，而大中介拿店成本比別人高、員工數(shù)量比別人多、門店數(shù)量也多，如果市場不給力，其實(shí)盈利壓力更大。”

而且在上海市場，似乎很難真正做到一家獨(dú)大。鏈家之外，不少實(shí)力派房屋中介的市場份額并不容易搶奪。

云房數(shù)據(jù)7月上海中介成交排行榜顯示，成交套數(shù)排名前五的中介品牌為德佑（鏈家）、易居房友、悟空找房、太平洋、中原地產(chǎn)。其中，德佑（鏈家）市占率由上月27.48%下降至22.26%，其他品牌市占率均有小幅增長。在上海二手房市場，這五家中介品牌盤踞排行榜TOP5已有時(shí)日。記者查閱了近期云房數(shù)據(jù)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海的二手房中介市場份額已相對穩(wěn)定，TOP5中介品牌月成交總套數(shù)占比基本在55%～59％，其他中小品牌分食其余市場份額。

這樣的背景下，守住客戶對一線銷售來說意味著個(gè)人收入，對公司而言則意味著市場份額。

不過爭奪之下，就在上述事件發(fā)生之日，記者從其中一家中介公司的電腦監(jiān)控系統(tǒng)中還看到了另一起斗毆事件的影像，目前警方正在調(diào)查處理。

“盡管各家公司都在進(jìn)行員工培訓(xùn)教育，但房屋中介的生態(tài)確實(shí)需要升級。”上述中介高管直言，未來三年房屋中介市場必然會(huì)有新一輪洗牌，最終形成兩極分化：真正的頭部品牌和“夫妻老婆”店，中小企業(yè)的市場份額越來越少。