蘇寧“低價”進軍二手房市場 中介高收費模式能否被終結

每經記者 程成    每經編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

在經過十幾年的快速發(fā)展后，近兩年，我國房地產市場從“增量市場”向“存量市場”轉換的特征愈發(fā)明顯。

根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2017年全國二手住房成交386萬套，銷售額達到5.8萬億元，且二手房交易額占全國房地產總成交額的比例依然接近三分之一。其中北京、上海、廣州和深圳這4個一線城市的二手房交易量，分別是新房的3.3、1.1、1.7和2.7倍。此外，全國還有24個城市的二手房成交套數(shù)超過新房。

5.8萬億元的銷售額，意味著中介經紀行業(yè)可以得到的傭金超過千億元。如此巨大的利益讓經紀行業(yè)交織著戰(zhàn)火硝煙，不論是鏈家升級為貝殼找房，還是企業(yè)間隔三差五的口水戰(zhàn)，都折射出大家對千億傭金的爭奪。

近日，電商巨頭“蘇寧易購”正式上線二手房交易平臺“蘇寧有房”，其“無中介、每套交易服務費9999元”的口號，讓原本激戰(zhàn)正酣的經紀行業(yè)硝煙更濃。

“低價”切入二手房市場

早在今年5月份，蘇寧在二手房業(yè)務方面已有所動作。5月7日，蘇寧成立江蘇蘇寧有房科技有限公司，注冊資本1000萬元。啟信寶的信息顯示，蘇寧有房為上市公司蘇寧易購（002024，SZ）100%持股，法人代表為現(xiàn)任蘇寧易購總裁侯恩龍。

而7月底，侯恩龍在蘇寧818發(fā)燒購物節(jié)媒體發(fā)布會上宣布推出“蘇寧有房”，將其定位為沒有中介的二手房交易平臺，并宣稱每套房統(tǒng)一收取9999元的服務費，不再收取其他傭金。半個月后的8月18日，在蘇寧易購818購物節(jié)期間，蘇寧有房正式上線，并率先落地南京。

不過，與傳統(tǒng)中介按成交價2%~2.4%的標準收費相比，蘇寧有房每套9999元的收費標準“極低”，也很具競爭力。

以南京為例，一套總價200萬元的二手房交易，正常情況下購房者需支付4萬元至5萬元的中介費，而蘇寧有房9999元的收費標準，意味著一套房可節(jié)省幾萬元中介費。

值得注意的是，此次推出蘇寧有房，并不是蘇寧易購首次進軍地產市場。

去年11月6日，蘇寧電器集團曾出資200億元入股恒大，持有后者4.7%的股份。隨后的11月9日，蘇寧易購正式上線房產頻道，“在線銷售”蘇寧置業(yè)、恒大的地產項目。

彼時，按照蘇寧的設想，通過上線房產頻道，消費者在購買房產的同時，可以直接在蘇寧易購預約家裝、購買智能家電等，以此打造家庭消費鏈條閉環(huán)，為消費者提供一站式的消費服務。

不過，隨著蘇寧進軍二手房市場，蘇寧易購平臺上原有的房產頻道已正式轉為蘇寧有房，而在蘇寧易購的平臺上，已無法搜索到恒大的相關樓盤信息。

此次以每套9999元的“低價”進軍二手房市場，蘇寧意欲何為？這一收費標準又是否能覆蓋成本？

對此，《每日經濟新聞》記者向蘇寧易購發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿并未獲得對方回復。

讓二手房買賣簡單化

據(jù)悉，蘇寧有房在線上可實現(xiàn)買賣雙方自由溝通，而在線下，還可依托“蘇寧小店”為用戶提供咨詢接待、房源發(fā)布等服務。

8月16日，記者實地走訪了位于南京市建鄴區(qū)漢中門大街的蘇寧小店。據(jù)悉，該門店是蘇寧有房的第一批實體線下載體之一。

記者在現(xiàn)場看到，蘇寧小店更像是一家小型超市，小店的一角放置有兩張小桌，桌子旁的墻上掛著“蘇寧有房”“蘇寧金融”的海報。海報中，“無中介、每套交易服務費9999元”的標語極為顯眼。

當記者向工作人員咨詢相關二手房事宜時，他向記者表示，蘇寧有房業(yè)務主要通過線上操作，其只能提供店內的相關咨詢服務。隨后，在該名工作人員的幫助下，記者與蘇寧有房一位王姓經理取得了聯(lián)系。

“我們的房源都是由房東直接在線上登記發(fā)布，你只要在線上查看并選中房源，并直接和房東預約看房時間、進行談判、達成協(xié)議即可。”上述王經理說道。

繞過傳統(tǒng)中介在線上選房看房，又如何確保房源真實性？王經理向記者表示，賣方在線上登記房源信息后，蘇寧有房將安排攝影師團隊上門實勘，后臺工作人員對房源進行審核并驗證通過后，在線上平臺展示房源相關信息。

“買賣雙方達成協(xié)議后，需要在蘇寧的簽約中心進行簽約，蘇寧將提供合同審核服務，最大限度確保雙方權益，后續(xù)還會提供房屋的貸款、過戶、交房等服務。”王經理表示，“我們目前在南京市場儲備了7、8000套房源。”

《每日經濟新聞》記者注意到，侯恩龍在蘇寧818發(fā)燒購物節(jié)媒體發(fā)布會上曾表示，蘇寧有房之所以要依托蘇寧小店龐大的線下渠道，是因為這樣不僅可以節(jié)約開店成本，還能有效利用小店的高頻客流沖擊傳統(tǒng)中介門店的低頻客流，要讓老百姓買賣二手房像在蘇寧小店買日用品一樣簡單。蘇寧有房收取的9999元服務費，還將以蘇寧購物券的形式返回給消費者一部分，消費者可用其來購買家電、裝修等商品。

實際上，作為蘇寧智慧零售線下場景中最貼近用戶的一環(huán)，蘇寧小店是蘇寧易購全品類、全服務理念落地的重要載體，起到了技術與流量資源的出口和入口的作用。蘇寧易購也加快了蘇寧小店的開店速度。

蘇寧易購2018年半年度業(yè)績快報顯示，報告期內，其新開709家蘇寧小店，至期末，共有蘇寧小店732家。

創(chuàng)新還是攪局？

《每日經濟新聞》記者注意到，阿里早在2014年就曾涉足一手房電商業(yè)務，而京東也早在2014年“雙11”期間嘗試過一手房的互聯(lián)網營銷。在蘇寧于去年11月正式進軍地產電商領域后，三大電商巨頭已悉數(shù)布局房地產電商業(yè)務。

雖然在二手房市場，蘇寧確實是三大電商巨頭中第一個吃螃蟹的，但如果將目光放到整個互聯(lián)網行業(yè)，蘇寧有房無中介的“直買直賣”模式卻似曾相識。

早在2015年底，專注于新房市場的互聯(lián)網平臺企業(yè)“房多多”，就曾推出買家可以繞過中介，直接與賣家當面談房價的“直買直賣”的二手房交易模式。彼時，房多多對“直買直賣”的二手房業(yè)務每單收取2999元+總房款0.3%的費用，這一收費標準較當時傳統(tǒng)中介2%甚至更高的費率具有明顯優(yōu)勢。

不過，從房多多后來的發(fā)展來看，“直買直賣”模式并未奏效。房多多二手房“直買直賣”隨后也悄然轉為向中小中介派單的模式，將自身做成了中介公司之外的房產交易平臺。

實際上，二手房交易的專業(yè)性、復雜性，一直是“直買直賣”模式的最大障礙。不同的社區(qū)、樓層、戶型、朝向，產權是否安全、是否有抵押或按揭，是選擇貸款還是全款，貸款是選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款等等，這些因素都影響著房源的評估價，以及最終的成交價。此外，頻繁的樓市調控政策，也會影響整個交易環(huán)節(jié)。

二手房交易的非標準化，意味著互聯(lián)網平臺企業(yè)通過低收費的方式，使買賣雙方繞過能提供專業(yè)服務的中介經紀人達成交易，并獲得較好的客戶體驗，難度非常大。

“一筆正常的二手房交易中，傳統(tǒng)中介經紀人可能在背后做了很多工作，像產權是否完整、是否涉及抵押等等，只有把這些基礎準備工作做好，才能讓買賣雙方的交易更叫高效、安全。”優(yōu)淘城總裁薛建雄說道。

多位市場分析人士向《每日經濟新聞》記者表示，與傳統(tǒng)中介相比，電商巨頭的巨大流量是其得天獨厚的優(yōu)勢。一方面依托電商平臺巨大的流量資源，導入流量將其變現(xiàn)；另一方面還可將流量引導至其他業(yè)務，如與既有的家電、家裝等諸多業(yè)務產生協(xié)同效應，形成消費閉環(huán)。

“想跨過中介，又要保證一定的客戶體驗，就得有強大的后續(xù)線下服務團隊。”薛建雄說道，“哪怕蘇寧有房最后沒有真正做起來，但其吸引的流量對家電等其他業(yè)務也會有幫助。”單獨來看，蘇寧有房9999元的收費標準很難覆蓋掉成本，但如果其能真正實現(xiàn)引流并形成消費閉環(huán)，覆蓋成本并不難。