對哄抬住房租金的監(jiān)管必須嚴(yán)于控房價(jià)

李宇嘉

近日，此前樓市調(diào)控一直效果顯著的北京，住房租金上漲的現(xiàn)象引起市場高度關(guān)注。

資訊平臺(tái)“我愛我家”的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京租賃住房套均月租金為4902元，環(huán)比6月上漲2.9%。根據(jù)wind公布的50城租金數(shù)據(jù)，今年以來，北京住房租金水平已連續(xù)5個(gè)月上漲。2018年7月，北京租賃市場每平方米每月租金首次突破90元（92.33元），同比去年7月上漲了21.9%。

事實(shí)上，拋開春節(jié)等季節(jié)性因素，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，北京住房租金基本一直呈上漲趨勢。除北京之外，滬穗深等一線城市也同樣呈現(xiàn)這樣的態(tài)勢。2018年7月，滬穗深住房租金同比分別上漲16.4%、21.6%和29.7%，也是近年來的最大漲幅。

過去，每年到7~8月“畢業(yè)季”，租金就會(huì)上漲。北京高校學(xué)生多，其中相當(dāng)大一部分會(huì)選擇留京，但短期內(nèi)租賃供應(yīng)彈性小，自然會(huì)造成租金上漲。

圖片來源：視覺中國

本次北京等熱點(diǎn)城市房租上漲，的確也有傳統(tǒng)“畢業(yè)季”的影響。與此同時(shí)，北京等熱點(diǎn)城市房價(jià)處在歷史高位，加上樓市調(diào)控嚴(yán)厲，引致租房需求也相應(yīng)增加。另一方面，近年來北京等一線城市對存量改造、違法建筑等打擊力度加大了，京滬等城市“類住宅”新增供給近乎冰凍，導(dǎo)致租賃供應(yīng)端有所減少。

不過，如果考慮到北京持續(xù)疏解人口，公租房等多渠道租賃供給增加，“合租”趨勢明顯，上述供需層面的因素過去也一直存在，因此難以解釋近期租金的快速上漲。

當(dāng)前，正是從中央到地方夯實(shí)“房住不炒”、加快培育“租購并舉”住房新制度的關(guān)鍵時(shí)期，各地正致力于培育機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U等多元供應(yīng)主體，鼓勵(lì)新市民以租房體面“扎根”城市。

如果說前期房價(jià)非理性上漲可以歸咎于住房投資屬性作祟的話，租賃反映的基本是最真實(shí)的剛需，其需求一般由收入水平?jīng)Q定。

國際經(jīng)驗(yàn)顯示，若租房支出超過個(gè)人可支配收入的1/3，租房者的生活就會(huì)面臨困難。所以，即便發(fā)達(dá)國家不管制房價(jià)，但管制租金卻成為國際慣例。

2015年3月，德國議會(huì)通過《限制房租法》，將3年內(nèi)租金漲幅限制從15%降至10%；房東漲租超過指導(dǎo)價(jià)20%的算違法，租客有權(quán)將房東告上法庭；房東單方面漲租超50%的，被認(rèn)為是賺取暴利，可判入獄3年。

近年來，我國城鎮(zhèn)居民收入增速一定程度上呈現(xiàn)放緩的趨勢。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入中位數(shù)（中位數(shù)更能反映租賃人群的收入狀況）增速連續(xù)4年放緩，已從2014年的10.3%降至7.2%。

而與此同時(shí)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，住房租賃價(jià)格就未曾下跌過，17年來租金指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%。其中，租賃人口集中的一線城市，近年來租金上漲非常快速，今年甚至出現(xiàn)了20%以上的漲幅。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，即便以套均50平方米計(jì)算，目前北上廣深商品租賃住房套均月租金分別為4616元、3724元、2652元、3915元，作為這些城市租賃主力的工薪群體，其月收入多數(shù)不足萬元，租金支出通常都超過了收入的1/3。

作為切實(shí)反映真實(shí)住房需求的房屋租金，逆收入上漲、逆政策導(dǎo)向大漲，顯然需要格外重視，更要剖析其背后的深層次原因。

近年來，國家倡導(dǎo)“租購并舉”，培育“先租后買”、“以租為主”的住房消費(fèi)模式。目前來看，需求端重視買房的消費(fèi)理念尚待引導(dǎo)和扭轉(zhuǎn)，但供應(yīng)端卻借助政策東風(fēng)，快速行動(dòng)起來，突出表現(xiàn)在長租公寓崛起和其特殊的運(yùn)營模式。

目前，長租公寓企業(yè)有集中式和分散式兩種，前者以整棟改造后出租為主，后者則主要從業(yè)主手中“收儲(chǔ)”房源后出租。由于配套成熟的租賃房源基本掌握在二手房業(yè)主手里，分散式“收儲(chǔ)”就成為長租公寓的競爭模式。

2016年以來，全國陸續(xù)誕生了2000多家長租公寓企業(yè)，僅深圳就有200~300家。事實(shí)上，一個(gè)城市的房子往往很多，但新增彈性小，優(yōu)質(zhì)房源更是相對稀缺。因此誰掌握了優(yōu)質(zhì)房源，誰就有可能在長租公寓市場競爭中率先突圍，成為頭部企業(yè)，也就因此能擁有定價(jià)權(quán)、盈利權(quán)。這剛好契合了長租公寓互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營下的“投資邏輯”。

于是，長租公寓向資本方闡述盈利模式時(shí)都會(huì)表示，只有不斷變大才能在市場獲得主動(dòng)權(quán)、定價(jià)權(quán)、盈利權(quán)。于是，市場上的多輪融資都按照這一模式來運(yùn)行：首先是搶奪房源，爭奪具有增長紅利的“潛力小區(qū)”；然后倒逼行業(yè)洗牌，提高市場占有率；最后，成為頭部企業(yè)，掌握定價(jià)權(quán)并收獲盈利。

因此，最近市場上才流傳出這樣的案例：兩個(gè)租賃平臺(tái)爭奪某房源，并硬生生地將業(yè)主租金報(bào)價(jià)只有8000元的房子，最終推高到1萬元。在這種典型的互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)投打法下，一旦資本選定誰，就會(huì)不斷加注，讓競爭者倒下，讓后來者沒活路，直至自己成為頭部企業(yè)。

目前來看，互聯(lián)網(wǎng)“燒錢”投資的模式在住房租賃市場非?；钴S。2017年以來，已有十幾家長租公寓倒閉，意味著競爭已進(jìn)入“行業(yè)洗牌”的第二階段。由此推斷，剩下的企業(yè)還會(huì)在資本的助推下競相爭奪房源。

過去，為了對沖住房租賃價(jià)格的上漲，租客要么以“合租”、打隔斷、上下鋪來解決，要么選擇住的地方離市中心或工作地越來越遠(yuǎn)，要么從商品房搬到城中村，要么干脆離開，犧牲了居住的基本舒適度。這也在一定程度上助長了租賃市場的野蠻生長。

現(xiàn)在，國家花大力氣培育住房租賃市場，意在鼓勵(lì)長期的、穩(wěn)定的、低成本的租賃供應(yīng)和需求模式。客觀上講，長租公寓大規(guī)模涌現(xiàn)，一方面會(huì)有效增加租賃的供應(yīng)，減少房東欺詐、隨意漲租、克扣押金等亂象，租賃市場秩序明顯改觀；另一方面，租客的租賃體驗(yàn)感提升了，比如長租公寓配置了適合年輕租賃人群的基礎(chǔ)設(shè)施，消防安全也比較規(guī)范和到位。

但需要注意的是，不管是市場秩序改善還是租賃體驗(yàn)提升，這些“美好租房”的需求升級都不應(yīng)該建立在租金非理性上漲的基礎(chǔ)上，而是必須要考慮絕大多數(shù)租客的支付能力。

實(shí)際上，如果不得不在“高租金、體驗(yàn)好”、“低租金、體驗(yàn)差”兩者中作選擇，估計(jì)多數(shù)租客還只能選后者，畢竟其他開支（小孩教育、父母養(yǎng)老等）也很大。

也正是因?yàn)槿绱耍蔗槍﹂L租公寓“搶房源”報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始約談主要企業(yè)，明確不得利用融資資金惡性搶房源，不得以高于市場租金或哄抬租金搶房源，不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同搶占房源。

買房不易區(qū)分自住還是投資，但租房一定是自住需求。作為公共產(chǎn)品，各級政府要增加公租房供給規(guī)模，保護(hù)好困難人群的住房問題；對于市場化的租金，需要加強(qiáng)一以貫之的監(jiān)管，讓其處在租客可承受的范圍。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）