美好置業(yè)：從77%業(yè)績降速看“小龍蝦”百億布局

每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

一直對外強調(diào)“極具社會責(zé)任感”的美好置業(yè)，在短短兩月內(nèi)接連簽署兩大農(nóng)業(yè)項目，涉資百億元，在上市房企中怒刷存在感。

然而，相比于上半年77%的業(yè)績降速，外界不禁好奇，在其他房企都拼規(guī)模的時候，美好置業(yè)是否繞道，開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？

百億布局“小龍蝦”

報告期內(nèi)，美好置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入約4.29億元，同比下降76.96%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤2.26億元，同比下降23.8%。另外，上半年扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下降164.65%。

美好置業(yè)表示，營收下降主要受上半年可供結(jié)算的項目同比減少影響，而這部分銷售業(yè)績將體現(xiàn)在下半年及以后年度中。而扣非凈利潤的大幅下降，則是因為在其城市土地開發(fā)業(yè)務(wù)（一級業(yè)務(wù)）中，通過轉(zhuǎn)讓下屬子公司股權(quán)產(chǎn)生的凈利潤4.33億元列入非經(jīng)常性損益所致。

美好置業(yè)相關(guān)負責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，數(shù)據(jù)下滑主要是上半年已銷售房屋的銀行貸款尚未批下來所致。

圖片來源：視覺中國

盡管半年報數(shù)據(jù)并不漂亮，但更令人矚目的是，近三個月內(nèi)，美好置業(yè)突然大手筆投向農(nóng)業(yè)板塊。

今年5月21日，美好置業(yè)首次公告披露涉農(nóng)業(yè)務(wù)，宣布將投資20億元在湖北省監(jiān)利縣建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目。而后的7月9日晚間，美好置業(yè)再次公告將在洪湖市投資建設(shè)“雙水雙綠”（綠色水稻、綠色水產(chǎn)）生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目，總投資規(guī)模約80億元。

短短兩個月，百億資金投入農(nóng)業(yè)項目，外界不禁好奇，在其他房企都拼規(guī)模的時候，美好置業(yè)是否繞道，開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？

美好置業(yè)相關(guān)負責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，我們做農(nóng)業(yè)更多的是基于社會責(zé)任，讓那些在農(nóng)村待不下去和在城市留不下來的農(nóng)民能夠回到家鄉(xiāng)安居樂業(yè)。”現(xiàn)在國家大力提倡發(fā)展農(nóng)業(yè)，公司也把農(nóng)業(yè)作為一個重要戰(zhàn)略在布局。美好置業(yè)正處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，但目前主要業(yè)務(wù)仍是以房產(chǎn)開發(fā)及城市土地開發(fā)為主，同時發(fā)展裝配式建筑業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)建設(shè)以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的業(yè)務(wù)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，湖北監(jiān)利縣和洪湖市均盛產(chǎn)小龍蝦，換言之，美好置業(yè)率先看中了小龍蝦帶來的市場潛力。美好置業(yè)方面對記者透露，美好現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的第一批蝦稻產(chǎn)品即將入市。

記者也了解到，這次涉農(nóng)項目是公司自己找的項目，但也與地當(dāng)時政府有合作，在經(jīng)營上也與公司其他業(yè)務(wù)一樣，獨立核算、自負盈虧。

城改項目毛利近100％

盡管大手筆涉足農(nóng)業(yè)項目，但房地產(chǎn)仍是美好置業(yè)的核心支柱業(yè)務(wù)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從美好置業(yè)2017年年報獲悉，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占其2017年營收比重的98.67%，其中房地產(chǎn)開發(fā)占比83.97%，城中村綜合改造項目占比14.7％。

就在今年5月，美好置業(yè)宣布以對價29.63億元轉(zhuǎn)讓名流置業(yè)武漢有限公司100%股權(quán)，預(yù)計增加稅后利潤約6億元。實際上，名流置業(yè)武漢有限公司名下資產(chǎn)就是位于武漢市漢陽區(qū)鄧家村所開發(fā)的名流公館NK2、NK3、NK4、NK5、NK7這5宗項目地塊。

美好置業(yè)在武漢棚改中也獲取了大量土地儲備。從2011年開始，美好置業(yè)就先后在漢陽區(qū)鄧甲村、江岸區(qū)新湖村、硚口區(qū)長豐村、洪山區(qū)建和村等城中村改造項目中獲取大量土地。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，美好置業(yè)的一級業(yè)務(wù)在近三年貢獻了近25億元現(xiàn)金流。即從2015年開始，美好置業(yè)的城中村綜合改造項目收益為2.86億元，營收比重為6.11%，主營利潤比例為21.23%；到了2016年，城改項目收益為14.93億元，營收比重為28.69%，主營利潤比例為79.49%；2017年，城改項目收益為6.52億元，營收比重為14.7%，主營利潤比例為39.79%。

值得一提的是，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤普遍偏低的情況下，美好置業(yè)能夠通過城中村綜合改造業(yè)務(wù)，實現(xiàn)99.59%的毛利率。

而在房產(chǎn)開發(fā)（二級業(yè)務(wù)）上，其內(nèi)部人士亦對《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，公司的住宅開發(fā)項目并不算多。根據(jù)半年報，美好置業(yè)在建、待建、竣工項目共計11個，主要集中在武漢，以及廣東、沈陽、重慶、西安、合肥、蕪湖六地。

此外，美好置業(yè)還涉足了裝配式建筑業(yè)務(wù)。

上述負責(zé)人就說，武漢市場現(xiàn)在有裝配式建筑生產(chǎn)的企業(yè)就算火力全開，產(chǎn)能也跟不上市場需求。據(jù)他透露，預(yù)計今年10月美好置業(yè)的第一條生產(chǎn)線在武漢投產(chǎn)，利潤率在3%左右，以薄利多銷為主。

資金渴求癥結(jié)難消

事實上，就在一個月前，美好置業(yè)主動向深交所撤回了申請僅半個月的20億元公司債，這是繼配股、增發(fā)失敗后，美好置業(yè)在融資道路上的又一次折戟。

對于這次撤回發(fā)行公司債申請的原因，美好置業(yè)在回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者時表示主要是由于市場環(huán)境變化。

外界猜測，美好置業(yè)此次主動撤回或許與通過轉(zhuǎn)讓項目公司獲利緩解資金壓力有關(guān)，但美好置業(yè)明確對記者表示，二者之間“沒有關(guān)系”。

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從美好置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展情況看，其對資金仍有著較大需求。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2017年末，美好置業(yè)擁有二級開發(fā)地產(chǎn)項目15個，其中12個為在建或待建狀態(tài)，后續(xù)仍需要投入155億元資金。

到今年上半年，美好置業(yè)半年報披露其名下房地產(chǎn)開發(fā)（二級開發(fā)）在建、待建、竣工項目有11個，仍需投入資金114.87億元。此外，前述美好置業(yè)簽署的兩個涉農(nóng)項目還要投入資金100億元。

事實上，美好置業(yè)的融資渠道并不算豐富，主要以銀行貸款、委托貸款、資管公司貸款、中期票據(jù)為主，融資成本最低為5.225%，而最高也達到了10.5%。

不過，有美好置業(yè)內(nèi)部人士對記者透露：“盡管兩個涉農(nóng)項目投資規(guī)模有百億，但這筆錢并不是一次性投進去，而是配合自有資金、銀行貸款等滾動投入，首批項目大約30余畝地，投入十幾億元，財務(wù)壓力其實并不大。”

另有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，通過涉農(nóng)項目獲得的政策性貸款利率普遍低于市場水平，針對不同企業(yè)會略有不同，一般是基準(zhǔn)利率上浮10％左右。

值得一提的是，今年上半年，美好置業(yè)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)簽約金額60.23億元，銷售回款為46億元，這是美好置業(yè)歷年來最好成績。

對比2017年和2016年，美好置業(yè)房產(chǎn)開業(yè)業(yè)務(wù)的營收金額分別為43.8億元和50.6億元。也因為創(chuàng)下了最佳業(yè)績，美好置業(yè)上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期上升281.68％，增加16.9億元，加上城市土地開發(fā)業(yè)務(wù)（一級業(yè)務(wù)）通過轉(zhuǎn)讓下屬子公司股權(quán)獲得現(xiàn)金流入約16億元，以及46億元銷售回款，上半年美好置業(yè)流入現(xiàn)金約62億元。

但在“糧倉”的增加上，美好置業(yè)則稍顯滯后。據(jù)其披露，2018年計劃簽約2350畝、增加土地儲備約437萬平方米。

但上半年報告期內(nèi)，美好置業(yè)僅簽約土地272畝，只完成年度計劃的11.6%，且無新增土地儲備。但盡管如此，受益于早年大量儲備土地，美好置業(yè)在湖北、安徽、廣東、西安、北京五地仍有待開發(fā)土地約166.7萬平方米。