高利貸炒房，合伙炒房，套你沒(méi)商量！廈門(mén)樓市殺跌，有人一套虧百萬(wàn)

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 林菁晶    

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

廈門(mén)，這座沿海城市，其島內(nèi)二手房?jī)r(jià)曾經(jīng)漲到了6萬(wàn)元/平方米以上，堪比北上廣深，島外房?jī)r(jià)也超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。

不久前，一份《80城房?jī)r(jià)收入比偏離度研究》報(bào)告還指出，從居民收入角度來(lái)說(shuō)，廈門(mén)的房?jī)r(jià)是最難以負(fù)擔(dān)的。

如今，廈門(mén)被傳出島內(nèi)房?jī)r(jià)跌了1萬(wàn)-1.5萬(wàn)/平方米，島外跌了6000元-1萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于這一現(xiàn)象，人們的觀點(diǎn)出現(xiàn)了分歧。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說(shuō)明調(diào)控政策到位，也有人質(zhì)疑消息的真實(shí)性。

為了探究廈門(mén)樓市的現(xiàn)狀，近日，鎂刻地產(chǎn)（Real-estate-Circle）記者來(lái)到了廈門(mén)。

曾比一線城市更堅(jiān)挺

廈門(mén)，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位居全國(guó)第52位的東南沿海城市，其房?jī)r(jià)可比肩一線城市。

2014年8月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的當(dāng)年7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與當(dāng)年6月相比，70個(gè)城市中價(jià)格下降的城市增加至64個(gè)，就連北上廣深四大一線城市也首度加入了下降的行列，而廈門(mén)的房?jī)r(jià)依然保持上漲趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年7月份廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.2%，雙雙位居全國(guó)第一。彼時(shí)，廈門(mén)房?jī)r(jià)已連續(xù)26個(gè)月環(huán)比上漲，有分析稱(chēng)廈門(mén)房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺度已經(jīng)超過(guò)了一線城市。

在經(jīng)歷了短暫調(diào)整后，廈門(mén)新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，2016年8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6%，漲幅再次高居全國(guó)第一。彼時(shí)廈門(mén)新房?jī)r(jià)格連續(xù)17個(gè)月上漲。

2016年“9·30新政”出臺(tái)前一個(gè)月，廈門(mén)率先出臺(tái)政策，也因此成為最早進(jìn)入樓市調(diào)控的城市之一。2016年年8月31日，廈門(mén)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公告自當(dāng)年9月5日起，廈門(mén)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，有效期至2017年12月31日。

而廈門(mén)目前還在沿用此前的限購(gòu)政策，即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭；無(wú)法提供購(gòu)房之日前4年內(nèi)在廈門(mén)逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非戶籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售180平方米及以下商品住房。

此后廈門(mén)陸續(xù)出臺(tái)政策加碼調(diào)控，2017年3月25日起，廈門(mén)新購(gòu)買(mǎi)的住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。值得一提的是，這里所指的新購(gòu)買(mǎi)的住房將“一視同仁”，沒(méi)有面積規(guī)定。廈門(mén)也成為了全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)對(duì)居民購(gòu)房出臺(tái)“限售”政策的城市。

二手房低價(jià)甩賣(mài)，有的一套虧百萬(wàn)

今年上半年，廈門(mén)全市商品住宅銷(xiāo)售面積為58.7萬(wàn)平方米，同比下降30%。其中島內(nèi)商品住宅銷(xiāo)售量為8.3萬(wàn)平方米，全市占比14%；島外商品住宅銷(xiāo)售量為50.5萬(wàn)平方米，全市占比86%。

“我們這里從去年7、8月份就開(kāi)始跌了。最高峰這里一平方米賣(mài)7萬(wàn)的都有，現(xiàn)在賣(mài)6萬(wàn)出頭，成交價(jià)6萬(wàn)左右。”國(guó)貿(mào)中心附近鏈家的一名工作人員向記者表示。旁邊就是萬(wàn)達(dá)，對(duì)面就是五緣灣，這是屬于廈門(mén)島內(nèi)的湖里區(qū)。即便是在這樣的核心地段房?jī)r(jià)也沒(méi)能扛住下跌的行情。

而在距離國(guó)貿(mào)中心近10公里外的大嶝島，二手房成交價(jià)格也大幅下降，整個(gè)大嶝島只有國(guó)貿(mào)金門(mén)灣一個(gè)項(xiàng)目。“過(guò)去高峰時(shí)一個(gè)月可以有7、8套的成交，最近好的時(shí)候大概成交一兩套。”環(huán)嶝南路附近的一名中介表示，高層住宅均價(jià)每平方米跌了7000~8000元。

成交方面，廈門(mén)二手房交易已經(jīng)不僅僅是腰斬，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局主辦的《廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)》數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)上半年二手住宅交易量有所減少，交易套數(shù)6995套，同比減少65%；交易面積為71.3萬(wàn)平方米，同比減少64%。其中二季度交易4240套，交易面積42.2萬(wàn)平方米，同比減少58%。

上述鏈家工作人員說(shuō)：“最近成交以剛需客戶為主，投資客很少，因?yàn)楝F(xiàn)在有兩年限售期，投資客無(wú)法以低價(jià)買(mǎi)入高價(jià)賣(mài)出的方法賺錢(qián)。此前投資客都是短期投資，一般不等兩年?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)是緩慢往下跌的，如果再等兩年，也很難保證賺錢(qián)，部分投資客是需要向銀行貸款的，還有的借高利貸的，有的合股炒房，去年有投資客因?yàn)楹瞎沙捶勘惶鬃?，也有人就低價(jià)甩賣(mài)房子，甚至虧100萬(wàn)~200萬(wàn)的也有。”

同區(qū)土拍樓面價(jià)腰斬

2018年6月1日，海滄馬鑾灣板塊出讓兩幅地塊——2018HP01和2018HP02，2018HP01地塊位于海滄區(qū)新陽(yáng)東片區(qū)新垵北路與樂(lè)活路交叉口，由保利（福建）房地產(chǎn)投資有限公司以29.1億元（樓面價(jià)25086元/平方米）競(jìng)得，溢價(jià)率0.34%，需無(wú)償移交政府社區(qū)電商物流配送終端站200平方米、郵政一般支局600平方米、社區(qū)書(shū)店300平方米、通信匯聚機(jī)房60平方米。

2018HP02地塊由杭州耀強(qiáng)投資管理有限公司（金地）以23.8億元（樓面價(jià)25105元/平方米）競(jìng)得，溢價(jià)率0.42%，需無(wú)償移交生鮮超市中心店1500平方米、開(kāi)閉所200平方米。

而他們旁邊就是馬鑾灣的單價(jià)地王，由海投房產(chǎn)拿下的H2016P02地塊樓面價(jià)達(dá)到了38505元/平方米，同區(qū)域內(nèi)土拍樓面價(jià)有近萬(wàn)元的差價(jià)，近年來(lái)這樣的情況在廈門(mén)島外的四個(gè)區(qū)內(nèi)都有出現(xiàn)。

7月2日，翔安X2018P01地塊，最終成交總價(jià)達(dá)15.98億元，樓面價(jià)21182元/平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，特房以總價(jià)17.02億元，樓面價(jià)19814元/平方米競(jìng)得。兩宗土地出讓后引起市場(chǎng)熱議，因?yàn)榇似瑓^(qū)相距不遠(yuǎn)地段曾誕下地王，2016年8月26號(hào)，2016XP06地塊由杭州融鑫恒投資有限公司（融創(chuàng)）競(jìng)得，成交價(jià)30.76億元，樓面價(jià)37512元/平方米，溢價(jià)率142%。翔安2016XP04地塊由廈門(mén)融僑置業(yè)有限公司以42.18億元的總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)38345元/平方米，溢價(jià)率139.66%。

8月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了融創(chuàng)在2016XP06地塊打造的融創(chuàng)東南府以及剛剛出讓的翔安X2018P01地塊和X2018P02地塊，融創(chuàng)東南府在翔安南，后面兩宗土地在廈大翔安校區(qū)附近，兩個(gè)地段相距約14公里，在乘車(chē)過(guò)程中記者也注意到剛出讓的兩宗土地所處的區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢。

除了區(qū)域的發(fā)展有所差別外，兩此土拍相關(guān)的政策也有所變化，今年7月初，廈門(mén)出臺(tái)“一次性銷(xiāo)售”的土拍限制，10萬(wàn)平米以下的住宅用地必須一次性銷(xiāo)售。廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布的出讓公告顯示X2018P01、X2018P02地塊要求競(jìng)得人一次性申請(qǐng)宗地商品住房預(yù)售許可證，并一次性全部公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。

“這個(gè)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一件很可怕的事情。因?yàn)橐粔K地分多次銷(xiāo)售，可以拉長(zhǎng)周期，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)價(jià)格，低開(kāi)高賣(mài)，越賣(mài)越高，對(duì)開(kāi)放商來(lái)說(shuō)這是正確的銷(xiāo)售策略。若是一次性全部放出來(lái)在房產(chǎn)市場(chǎng)上賣(mài)，開(kāi)放商處于被動(dòng)的狀態(tài)。”廈門(mén)購(gòu)房?jī)?nèi)參創(chuàng)始人黃漢彬表示。

開(kāi)發(fā)商在裸泳，客戶在沙灘撿金子

8月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走進(jìn)了融創(chuàng)東南府營(yíng)銷(xiāo)中心，負(fù)責(zé)接待的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“我們這個(gè)樓盤(pán)位于翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，靠近在建的3號(hào)線地鐵，距離將要建成的大嶝機(jī)場(chǎng)僅有10公里，算是廈門(mén)島外一個(gè)價(jià)值洼地。”

此宗項(xiàng)目地塊便是上述融創(chuàng)競(jìng)得的2016XP06地塊，上述置業(yè)顧問(wèn)坦言：“整個(gè)翔安新城的起點(diǎn)是非常高的，但是現(xiàn)在政府在調(diào)控房地產(chǎn)，所以我們現(xiàn)在高層的均價(jià)就在3.6萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米之間，帶精裝修。”

記者查閱了融創(chuàng)東南府的相關(guān)備案信息，(8號(hào)樓、12號(hào)樓、14號(hào)樓)獲批預(yù)售許可證的主力戶型為116.10-154.64平方米高層。最高價(jià)格為71132.95元/平方米，最低價(jià)格為39909元/平方米，總價(jià)區(qū)間在463.3萬(wàn)-1099.9萬(wàn)元/套。

廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)董事長(zhǎng)章衛(wèi)國(guó)表示，融創(chuàng)東南府疊墅的均價(jià)約在5萬(wàn)元/平方米，所以不能單從這一個(gè)去對(duì)比，要綜合去看，并且融創(chuàng)東南府還配有車(chē)位。記者也注意到除兩棟高層住宅外，其別墅或疊墅類(lèi)產(chǎn)品大約有10棟占比更大。事實(shí)上，此類(lèi)產(chǎn)品盈利空間相對(duì)高層住宅要更高一些。

樓市僅靠“本地人”支撐

2016年限購(gòu)以前廈門(mén)有近7成購(gòu)房者是外地人，從最新的數(shù)據(jù)可以看到，購(gòu)房者比例已經(jīng)發(fā)生完全逆轉(zhuǎn)，異地購(gòu)房者被拒之門(mén)外，樓市基本靠本地需求支撐，這就是限購(gòu)導(dǎo)向下的樓市。

克而瑞相關(guān)分析指出對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限售和限價(jià)對(duì)投資需求的打壓最明顯，限售無(wú)法實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)短期上漲的紅利，尤其是加杠桿操作將極大增加投資風(fēng)險(xiǎn)；限價(jià)，則直接限制了房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，二者共同作用，投資客尤其是短期投資客必須退出。

58安居客房產(chǎn)研究院房產(chǎn)分析師吳寅認(rèn)為，本輪廈門(mén)房地產(chǎn)出現(xiàn)下滑較為明顯的主要是“老破小”，品質(zhì)較好的學(xué)區(qū)房實(shí)際上沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降，甚至依然堅(jiān)挺。實(shí)際上因?yàn)?016年到2017年間左右廈門(mén)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，本輪樓市回調(diào)擠走的是投資泡沫，目前廈門(mén)的房?jī)r(jià)已基本回調(diào)到一個(gè)合理區(qū)間。“我認(rèn)為目前廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)趨于理性，下半年不會(huì)再出現(xiàn)大幅下跌。”吳寅表示。

根據(jù)易居研究院相關(guān)數(shù)據(jù)制圖

新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心相關(guān)報(bào)告指出，下半年市場(chǎng)調(diào)控政策難以有實(shí)質(zhì)松綁,調(diào)控周期拉長(zhǎng)，“四限”等因城施策的精細(xì)化調(diào)整仍將持續(xù)，但調(diào)控措施不會(huì)再超出現(xiàn)有框架。“廈門(mén)樓市下半年有多個(gè)新項(xiàng)目將入市,且部分地塊要求一次性取得預(yù)售許可證，商品住宅供應(yīng)量有望迎來(lái)小高峰,但在目前樓市調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行之下，市場(chǎng)成交將低位回升。價(jià)格方面，樓市均價(jià)整體高位企穩(wěn)，穩(wěn)健平穩(wěn)會(huì)是未來(lái)房?jī)r(jià)的主基調(diào)。”

黃漢彬分析稱(chēng)未來(lái)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一定的基本面支撐，“廈門(mén)平均每年人口凈流入近4萬(wàn)，在人口基數(shù)400萬(wàn)對(duì)比下，凈流入比例高。其次是廈門(mén)的學(xué)位。凈流入是戶籍人口，有很多人來(lái)是沒(méi)有戶口的，不體現(xiàn)在4萬(wàn)人中。通過(guò)小孩子的讀書(shū)來(lái)作為參考。因?yàn)閷W(xué)位是把戶籍人口和非戶籍人口加在一起，最近幾年廈門(mén)的學(xué)位逐步增加。”

“廈門(mén)的得天獨(dú)厚的地理位置，使得廈門(mén)周邊的泉州、南平，各個(gè)地方居民都以擁有廈門(mén)的一套房子為榮，同時(shí)廈門(mén)的購(gòu)買(mǎi)力是不容小覷的，從我在廈門(mén)待了20多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，廈門(mén)的環(huán)境很舒服，很適合居住。這次廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌，也有很多北上廣深的人在關(guān)注廈門(mén)樓市，限購(gòu)政策一旦放開(kāi)房?jī)r(jià)最后結(jié)果是降不下來(lái)的。”章衛(wèi)國(guó)表示。

（實(shí)習(xí)生劉可怡對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）