博鰲·鎂刻| 香港交易所董事總經(jīng)理巴曙松：二線城市繼續(xù)享受城市化加速紅利 三四線棚改貨幣效力在減弱

每經(jīng)記者 唐潔 攝影報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“7·31政策的措詞非常嚴(yán)厲，沒有放松的意思。從歷史對比來看，這次中央也在提構(gòu)建長效機制，就是盡量不要把房地產(chǎn)作為短期刺激或收縮的工具?，F(xiàn)在既然供求大致平衡，進入一個平穩(wěn)發(fā)展階段，肯定要給這個市場一個穩(wěn)定的預(yù)期。”香港交易所董事總經(jīng)理、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在博鰲地產(chǎn)論壇上表示。

從全國的趨勢看，一些二線城市還會繼續(xù)享受城市化加速的相關(guān)紅利，但突破口很可能是從城市群建設(shè)入手，即中心城市帶上周邊二三線城市。三四線城市的棚改貨幣化支撐作用在慢慢減弱，規(guī)模、銷售占比慢慢降低。增量時代的需求在逐步放緩。

開發(fā)投資對宏觀經(jīng)濟的拉動作用在減弱

當(dāng)前，中國的戶均套數(shù)已經(jīng)超過1，供求在大致走向一個平衡，這也是為什么現(xiàn)在決策者有這么大的決心，用這么嚴(yán)厲的措施來調(diào)控房地產(chǎn)跟以前不一樣的地方。作為一個研究者，我也在想，決策總是有一定依據(jù)和數(shù)據(jù)支持，背后的支持可能就是大致判斷現(xiàn)在套數(shù)夠了，調(diào)控力度大一點，問題也不大。

所以由此可以推斷的就是，開發(fā)投資對宏觀經(jīng)濟的拉動作用確實在減弱。

越來越多城市的二手房交易占主導(dǎo)，這是我們可能也要面對的另一個現(xiàn)實。房地產(chǎn)對經(jīng)濟的帶動，從原來的開發(fā)投資階段，越來越多地轉(zhuǎn)到了圍繞房屋構(gòu)建的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這也是為什么那么多開發(fā)商開始改名字的原因。以前，開發(fā)商覺得自己主要的利潤來自蓋新房，現(xiàn)在可能慢慢試圖沿著產(chǎn)業(yè)鏈去延伸布局。

但是，房地產(chǎn)的需求還在，只不過這種需求更多的是提升居住品質(zhì)，所以我們可以看到現(xiàn)在以改善性需求為代表的品質(zhì)居住上升得比較快，不同年齡階段的需求特征很明顯。

城市圈內(nèi)部房價的聯(lián)動性在增強

大家經(jīng)常說逃離北上廣深，但實際上從幼兒園在園人數(shù)、常住人口、小學(xué)在校人口來看，并沒有出現(xiàn)逃離北上廣深，而且是在向這些城市群集聚。

流動人口占比跟房價的相關(guān)性非常大，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場向幾個主要的城市圈集中，這個趨勢也非常明顯。所謂3+6城市群，三個城市群是：環(huán)北京、環(huán)上海和環(huán)深圳廣州，6個城市群是長江中下游城市群，這四個城市的二手交易量占比基本在半數(shù)以上。所以，觀察房地產(chǎn)市場，基本上從這四個城市群中就能大致知曉。

而且我們也看到，雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控下，城市圈內(nèi)部房價的聯(lián)動性在增強。比如，較典型的是北京和燕郊，與月均成交量對應(yīng)的價格波動，顯示市場確實在進入調(diào)整期。

去庫存政策、棚改貨幣化效力減弱

從歷史對比來看，長效機制就是盡量不要把房地產(chǎn)市場作為短期的刺激或收縮工具，現(xiàn)在既然供求大致平衡，進入一個平穩(wěn)發(fā)展階段，就要給這個市場一個穩(wěn)定的預(yù)期。

庫存在走低，去化在縮短，這是很現(xiàn)實的特征。從下半年的政策來看，去庫存的政策、棚改的貨幣化政策可能會慢慢減弱，資金面可能會有改善。

從全國的趨勢看，一些二線城市，他們還會繼續(xù)享受城市化加速的相關(guān)的紅利，但突破口很可能是從城市群的建設(shè)，這些城市群內(nèi)部大中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，很可能會成為下一階段中國擴大內(nèi)需的政策重點?，F(xiàn)階段，三四線城市的棚改貨幣化安置效應(yīng)在慢慢減弱，規(guī)模、銷售的占比慢慢降低，這是市場的一個錯配。我們把地批到了三四線城市，但把人留在一二線城市；棚改把三四線城市原來的土地消化得很快，而新增的土地下一步如何與之匹配，這是我們需要考慮的。