經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之變和樓市調(diào)控之策

李宇嘉 7月31日召開的中共中央政治局會(huì)議向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了前所未有的堅(jiān)定信號(hào)。 本次會(huì)議最值得市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的有兩個(gè)點(diǎn)：一是強(qiáng)調(diào)“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，面臨一些新問題新挑戰(zhàn)，外部環(huán)境發(fā)生明顯變化”；二是首次提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，顯示出中央解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的堅(jiān)定決心。 此前，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境發(fā)生一定變化，同時(shí)也出現(xiàn)了外需回落、投資增速下滑、信用違約頻發(fā)等現(xiàn)象，因此市場(chǎng)對(duì)財(cái)政和貨幣政策產(chǎn)生了一些不切實(shí)際的預(yù)期。 7月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“積極的財(cái)政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”，明確流動(dòng)性“合理充裕”。由于近一段時(shí)期MLF（中期借貸便利）成為央行流動(dòng)性投放的主要方式，6~7月央行的相關(guān)操作累計(jì)凈投放9055億元，由此也引發(fā)了業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)的部分誤讀，認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，是否已經(jīng)開啟了“新一輪放水”。 財(cái)政政策到底如何“更加積極”、流動(dòng)性如何“合理充裕”？“去杠桿”是否需要叫停？經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是否會(huì)重走“舉債投資、地產(chǎn)發(fā)力”的老路？房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控，但如何兼顧控制房?jī)r(jià)及泡沫和守住風(fēng)險(xiǎn)底線？ 的確，這一系列問題能否理清頭緒，是關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵要素。而本次政治局會(huì)議，不僅澄清了上述疑惑，也對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)工作部署了一攬子的宏觀管理措施。 圖片來源：視覺中國(guó) 首先，積極的財(cái)政政策，要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大的作用。在這一方面，減稅降費(fèi)和“補(bǔ)短板”將大有可為。 7月26日，財(cái)政部副部長(zhǎng)劉偉公開表示，積極財(cái)政政策的主要著力點(diǎn)體現(xiàn)在加大減稅降費(fèi)力度、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本上。今年的重點(diǎn)是，確保全年減輕市場(chǎng)主體稅負(fù)1.1萬億元以上，企業(yè)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除比例提高到75%的政策，由科技型中小企業(yè)擴(kuò)大至所有企業(yè)。 此外，補(bǔ)短板是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)任務(wù)，重點(diǎn)是中西部、鄉(xiāng)村振興、民生設(shè)施。而在資金來源上，為有效控制債務(wù)率，除明確已批項(xiàng)目融資“不斷供”、“不抽貸”以外，年初就確定的1.35萬億元地方專項(xiàng)債，將是資金供應(yīng)主渠道，“?？顚Ｓ谩睂⒋_保地方政府不會(huì)違規(guī)加杠桿。 此次政治局會(huì)議還明確“堅(jiān)定做好去杠桿工作”，這意味著所謂“去杠桿叫?！?，或轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”甚至“加杠桿”等傳言完全不切實(shí)際。 由于上半年金融條件收緊，受融資擠出效應(yīng)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)受傷較重，也導(dǎo)致了很多違約事件發(fā)生。內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化的情況下，考慮債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、樓市風(fēng)險(xiǎn)，一刀切地“去杠桿”顯然并不合適，但“去杠桿”的既定政策仍然會(huì)堅(jiān)持，只不過要把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)。 同時(shí)，流動(dòng)性合理充裕，釋放出的資金如何進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這需要機(jī)制創(chuàng)新。MLF和定向降準(zhǔn)和降息，能確保資金大概率不會(huì)進(jìn)入樓市和融資平臺(tái)，但如何導(dǎo)入實(shí)體企業(yè)，關(guān)鍵是疏通貨幣政策傳導(dǎo)途徑。 近期，監(jiān)管層要求大中型銀行充分發(fā)揮“頭雁”效應(yīng)，加大信貸投放力度，合理確定普惠型小微貸款的價(jià)格，帶動(dòng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)小微企業(yè)實(shí)際貸款利率能明顯下降。 另外，資管新規(guī)提出“新人新辦法、老人老辦法”，即新的違規(guī)理財(cái)產(chǎn)品不得發(fā)行，存量可延長(zhǎng)至2020年，但底層資產(chǎn)要穿透，不得期限錯(cuò)配和“明股實(shí)債”，創(chuàng)新股權(quán)投資、債轉(zhuǎn)股等“軟著陸”的風(fēng)險(xiǎn)消解模式。 疏通貨幣傳導(dǎo)渠道，寬貨幣向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)變，還得遏制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、降低資產(chǎn)虛高的溢價(jià)。否則的話，考慮到經(jīng)濟(jì)下行和債務(wù)進(jìn)入違約暴露期，加上外需回落和PPI見頂，實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利下降，資金一旦流出央行進(jìn)入商業(yè)銀行，七拐八拐還是會(huì)往資產(chǎn)領(lǐng)域和剛性兌付的地方融資平臺(tái)走。 也正是基于此，此次政治局會(huì)議在提到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，具體提出了“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題”、“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”等令人眼前一亮的表述。 在地方債務(wù)高企的情況下，一些城市對(duì)樓市依賴達(dá)到史無前例的地步，但房地產(chǎn)是宏觀杠桿的重要源頭，如果任由房?jī)r(jià)再上漲，那么債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)肯定受不了，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)同樣受不了。 當(dāng)前無論是房地產(chǎn)的量還是價(jià)，與10年前的2008年相比都已上了數(shù)個(gè)臺(tái)階，假如房?jī)r(jià)明顯下跌的話，經(jīng)濟(jì)金融可能受不了。對(duì)此應(yīng)該怎么辦？非?？简?yàn)管理層的智慧。 對(duì)此政治局會(huì)議提出的對(duì)策是“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這不像以往“保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)”或“控制房?jī)r(jià)過快上漲”等提法。近期調(diào)研顯示，各地樓市出現(xiàn)新一輪反彈趨勢(shì)，而投機(jī)炒作是罪魁禍?zhǔn)?。如果調(diào)控上模棱兩可，將可能給市場(chǎng)傳遞出“能夠容忍一定幅度上漲”的信號(hào)，最終將必然形成房?jī)r(jià)大漲，并導(dǎo)致所有調(diào)控前功盡棄。對(duì)策只有一條——只有遏制住房?jī)r(jià)上漲，才能管理好樓市預(yù)期。 管住樓市預(yù)期，讓市場(chǎng)的多數(shù)參與者認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲了，才能避免資金大規(guī)模進(jìn)入樓市。這樣，也就疏通了貨幣政策的傳導(dǎo)渠道，為資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了前提條件。 就在政治局會(huì)議召開的同一天，深圳市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這一樓市調(diào)控新政可謂管理樓市預(yù)期的及時(shí)雨。 近期，樓市再現(xiàn)板塊輪動(dòng)式回升，率先觸底的一線城市樓市顯現(xiàn)出回升跡象。上半年，深圳新房和二手房成交面積同比分別增長(zhǎng)22.4%和11.6%，是一線城市中新房和二手房成交面積全部反彈的唯一城市。作為樓市領(lǐng)頭羊，考慮到近期深圳排隊(duì)搶房、企業(yè)大宗收購等現(xiàn)象頻發(fā)，若深圳樓市反彈了，無疑將確認(rèn)輪動(dòng)回升又一次開啟。 因此，深圳開啟樓市調(diào)控是一個(gè)重要信號(hào)，即監(jiān)管層不允許出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)反彈，“領(lǐng)頭羊”必須發(fā)揮好帶頭作用、示范作用。 值得注意的是，深圳此次調(diào)控有兩個(gè)特點(diǎn)：一是針對(duì)企業(yè)和個(gè)人投資商品房、離婚買房等亂象，對(duì)原有政策“打補(bǔ)丁”，而非加碼限購和限貸，這表明對(duì)首次置業(yè)和改善需求還是鼓勵(lì)的，且所有政策只針對(duì)增量而非存量，意在保持市場(chǎng)活躍度。 二是主打政策是“限售”，即鼓勵(lì)合理買房，且3~5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間持有，不鼓勵(lì)炒房，保持市場(chǎng)活躍度，這有利于樓市量?jī)r(jià)高位平衡，不至于對(duì)地方財(cái)政、債務(wù)和金融風(fēng)險(xiǎn)造成沖擊，這是樓市之于經(jīng)濟(jì)的最佳選擇。（作者為資深地產(chǎn)研究人士）