蘇州土拍遇冷難覓“地王” 盈利空間收窄房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎

每經(jīng)記者 唐潔 攝影報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

兩年前誕生的“地王”項目依然在趕工期且未見到售樓處，一宗流拍土地與未入市的“地王”僅一街之隔。

兩周前，蘇州將12宗土地掛牌出讓，其中3宗住宅用地流拍，包括蘇地2018-WG-11號地塊等在內(nèi)4宗土地僅以底價成交，其余成交住宅類地塊最高溢價率為18%。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現(xiàn)象形成鮮明對比。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次蘇州土地流拍并非偶然，早在2017年11月份，蘇州便有兩宗土地流拍。嚴(yán)苛的融資環(huán)境下房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，土拍降溫向多地傳導(dǎo)已成為不爭的事實。

                                           兩年前誕生的“地王”項目正在趕工期 

從“地王”到“零溢價”到流拍

今年春節(jié)后，蘇州土地市場僅在4月份進(jìn)行過一次集中拍地，且所推地塊中沒有純住宅類用地，所以7月份這場土拍對于盤踞在蘇州的開發(fā)商而言意義非凡。不過，此次土拍一改過去蘇州“地王”頻現(xiàn)的局面，不僅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地塊以底價出讓。

此次流拍的蘇地2018-WG-10號地塊位于相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭的熱門區(qū)域。該地塊規(guī)劃為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價為31.5億元，起始樓板價為15000元/平方米。

昔日的熱門區(qū)域為何現(xiàn)在無人問津？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地探訪了位于蘇州市相城區(qū)這宗流拍土地。記者在現(xiàn)場看到，該地塊所處地段交通便利，緊鄰地鐵姚祥站，距蘇州火車站僅5站距離，周圍已有天房、中糧、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。地塊馬路對面便是該區(qū)域內(nèi)誕生的上海建工“地王”。

2016年5月24日，上海建工下屬全資子公司上海建工房產(chǎn)有限公司以55.2億元的成交總價，競得相城區(qū)這塊面積為11.59萬平方米的土地，折合樓面價19046元/平方米，溢價率116%，成為區(qū)內(nèi)新“地王”。

                                            兩周前流拍的蘇地2018-WG-10號地塊

然而兩年多過去了，該地塊仍被標(biāo)有“上海建工”字樣的圍護(hù)墻圍起來，目前正在施工。記者圍繞該地塊走了一圈，未看到售樓處，也未見到公開的銷售電話。與今年各房企追求的高周轉(zhuǎn)相比，“地王”的入市時間也顯得比較緩慢。

時間來到2017年，蘇州土拍再次出讓相城區(qū)元和街道的兩宗土地。但該次土拍，不管是樓面價還是溢價率，均已大幅下降。

具體來看，葛洲壩以26.71億元的總價競得相城區(qū)采蓮路東、富元路南一宗土地，總面積約7.5萬平方米，樓面價14289元/平方米，溢價率2.06%；與之相鄰的相城區(qū)另一宗土地則被蘇州市相之悅房地產(chǎn)有限公司以底價競得，總面積約17.8萬平方米，總價37.30億元，樓面價10357元/平方米。雖然地理位置不完全相同，但與上海建工19046元/平方米的樓面價相比，這兩宗土地的出讓價趨于理性。

而7月份土拍中的2018-WG-10號地塊最終流拍讓人感到意外。業(yè)內(nèi)分析稱，流拍的這三宗地塊起拍樓面價均比較高，且要求地塊內(nèi)需設(shè)置一所幼兒園，建成后需無償移交屬地政府，增加了房企的隱性成本。

前有“地王”尚未入市，后面的房企也更加謹(jǐn)慎拿地。

“資金面大環(huán)境是收緊的，從實際情況看，很多房企資金回籠有壓力，拿地方面預(yù)算是不夠的。房企需要在這個過程中持續(xù)收緊拿地的策略，尤其是對于部分限價比較嚴(yán)厲的城市。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

                                             兩周前流拍的蘇地2018-WG-8號地塊

起拍總價提高 盈利空間有限

流拍土地中，蘇地2018-WG-8號地塊在今年2月已流拍過一次。蘇州市國土資源局掛牌的土地信息顯示，2018-WG-8號地塊與2017年12月掛牌的蘇地2017-WG-69號地塊為同一塊地，起始總價較去年的23.16億元降低了3.08億元，對應(yīng)的樓板價由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

出讓公告顯示，2018-WG-8號位置為吳中區(qū)文溪路北側(cè)、友新路西側(cè)，總出讓面積為73522.10平方米，容積率為2.1，起始總價為20.07億元。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場走訪該地塊時注意到，地塊內(nèi)有多處高壓線，環(huán)境較為復(fù)雜。除了地塊本身具有特殊性外，該地塊的起拍價也不算低。

記者查證相關(guān)資料獲悉，距離該地塊不遠(yuǎn)處的編號為蘇地2015-G-6號的地塊，位于吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)明溪路東側(cè)、吳山街北側(cè)，于2015年6月成交，容積率為1.6，成交樓板價為7453元/平方米，起始樓板價為5000元/平方米。這也意味著三年時間內(nèi)，樓面起拍價增長了1倍多。隨后記者走訪了緊鄰該地塊的小區(qū)海馨花園，獲悉該小區(qū)目前均價約20000元/平方米。

同時，根據(jù)要求，該8號地塊內(nèi)需建設(shè)面積不低于4050平方米的幼兒園，依此推算，該流拍地塊的盈利空間其實十分有限。

與該流拍地塊形成對比的是蘇地2018-WG-9號地塊，也是本次土拍中住宅類用地溢價率最高的一塊地。該地塊位于吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甪直大道南側(cè)、甫澄北路東側(cè)，由蘇州雋潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（蘇州路勁）競得，總價11.4億元，樓面價11564.34元/平方米，溢價率18%。

在該區(qū)域內(nèi)，弘陽地產(chǎn)曾于2016年4月8日競得了位于甪直大道北側(cè)、甫澄北路東側(cè)的蘇地2016-WG-7號地塊（姑蘇正弘府），樓面價14191元/平方米。旭輝地產(chǎn)于2017年6月12日競得了位于甪直大道北側(cè)、北港江西側(cè)的蘇地2017-WG-11號地塊（肖家橋地塊），樓面價12731.05元/平方米。對比上述兩家房企的拿地價格，此次蘇州路勁11564.34元/平方米的土拍樓面價可以說性價比較高。