高位盤整下的深圳樓市 高價(jià)房項(xiàng)目“搖號(hào)選房”或成趨勢(shì)

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“搖號(hào)”“網(wǎng)紅盤”“誠(chéng)意金”.....這些熱詞近來(lái)牽動(dòng)著市場(chǎng)情緒，一定程度上拉高了深圳新房市場(chǎng)的熱度。

今年以來(lái)，深圳堅(jiān)持“房住不炒”定位、嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)等政策，加上“三價(jià)合一”出臺(tái)后，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象明顯，令置業(yè)者看到所謂的套利空間，引發(fā)了對(duì)核心區(qū)域高品質(zhì)物業(yè)的追捧，招商蛇口雙璽、華潤(rùn)城等幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目搖號(hào)當(dāng)天即售罄，異?；馃?。

然而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，深圳新房均價(jià)已連續(xù)二十一個(gè)月平穩(wěn)下降，市場(chǎng)處于高位盤整階段。華潤(rùn)城等高價(jià)項(xiàng)目為何選擇此時(shí)入市，下半年深圳樓市走向如何？

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多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目搖號(hào)選房

近期，幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目的異?；馃嶙屔钲谶M(jìn)入了公證搖號(hào)時(shí)代。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，深圳的“搖號(hào)買房”并沒有出臺(tái)相應(yīng)政策，但或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)關(guān)注度較高項(xiàng)目的普遍選擇。

招商蛇口雙璽、萬(wàn)科蛇口公館、華潤(rùn)城三期、金亨利瑜璟苑均采用了公證搖號(hào)選房，其中華潤(rùn)城三期則因位置、學(xué)位、價(jià)格等優(yōu)越性受關(guān)注的群體面更大，將新房市場(chǎng)熱度推向了一個(gè)高潮。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這些高價(jià)項(xiàng)目備受關(guān)注的一個(gè)重要原因是新房限價(jià)嚴(yán)格，從而與周邊的二手房?jī)r(jià)格倒掛。雖然給能買到房的購(gòu)房者釋放了福利，但也在一定程度上吸引了很多投資投機(jī)需求。

就華潤(rùn)城三期而言，根據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目741套房源9小時(shí)售罄，認(rèn)籌6776批客戶，凍結(jié)資金超過(guò)135億元，單人次中簽率約10.9%，備案均價(jià)為85524元/平方米。而安居客和鏈家網(wǎng)顯示，華潤(rùn)城潤(rùn)府一期二手房掛牌價(jià)為10萬(wàn)~11萬(wàn)元/平方米，周邊二手房均價(jià)約9萬(wàn)元/平方米。

多名購(gòu)房者直言“買到即賺到”，甚至部分華潤(rùn)城一期的業(yè)主借他人名額購(gòu)買三期產(chǎn)品，其均表示看好深圳發(fā)展前景，認(rèn)為房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的。

其實(shí)，華潤(rùn)城每一次的推售都獲得市場(chǎng)巨大關(guān)注。據(jù)多家媒體之前報(bào)道，2014年10月12日華潤(rùn)城首開3小時(shí)賣光；同年11月30日，第二批683套產(chǎn)品再度創(chuàng)下3小時(shí)售罄成績(jī)。

之后關(guān)于華潤(rùn)城三期的推售傳聞一直不斷，更有收取“喝茶費(fèi)”消息傳出。就此，華潤(rùn)城在2015年5月和2018年3月均發(fā)布過(guò)“嚴(yán)正聲明”，稱三期項(xiàng)目即將推出，嚴(yán)厲杜絕“喝茶費(fèi)”。直到今年6月三期才獲得預(yù)售證，采取公證搖號(hào)選房。此外，工作人員告知，三期剩余的產(chǎn)品還需要等拿到預(yù)售證才能銷售。

記者近日與多名房產(chǎn)中介交流得知，新房限價(jià)及“三價(jià)合一”造成部分二手市場(chǎng)客戶轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，新房住宅關(guān)注度高，頻繁出現(xiàn)供不應(yīng)求，而周邊二手房因掛牌價(jià)較高很少有成交。

新房限價(jià)導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁坦言，這滋生了投機(jī)空間，若取消限價(jià)，價(jià)格反彈厲害，但若不取消限價(jià)，一二手倒掛嚴(yán)重。目前并沒有好的解決辦法，只能在實(shí)踐中探索，加強(qiáng)審核購(gòu)房人的資格。

而戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端認(rèn)為，限價(jià)是一個(gè)過(guò)程，相信一二手房?jī)r(jià)格的剪刀差會(huì)越來(lái)越小，目前的新房預(yù)售價(jià)格相當(dāng)于給了市場(chǎng)一個(gè)參考價(jià)。

樓市整體低位趨穩(wěn)

招商蛇口雙璽、華潤(rùn)城三期等這批高價(jià)項(xiàng)目的入市推高了新房市場(chǎng)關(guān)注度，這是否意味著深圳新房市場(chǎng)火熱？

深圳中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年10月出臺(tái)的“深八條”加強(qiáng)了對(duì)新房銷售備案價(jià)格的管理，在批準(zhǔn)預(yù)售環(huán)節(jié)的管控和價(jià)格指導(dǎo)措施的影響下，全市新房成交均價(jià)出現(xiàn)持續(xù)微幅回落，單月均價(jià)更實(shí)現(xiàn)“二十一連跌”。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年一手住宅共成交12804套，均價(jià)54160元/平方米，環(huán)比下降0.3%，同比下降0.9%。

從供應(yīng)來(lái)看，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，去年深圳新房供應(yīng)幾乎腰斬，新增供應(yīng)不足之下，深圳房?jī)r(jià)仍處于高位盤整期。今年上半年全市共新增預(yù)售項(xiàng)目38個(gè)，同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供應(yīng)斷層，連續(xù)兩個(gè)月無(wú)一住宅項(xiàng)目入市，一度出現(xiàn)“房荒”；二季度以來(lái)供應(yīng)逐漸增加，萬(wàn)科瑧山府、山語(yǔ)海二期、海上世界雙璽、萬(wàn)科蛇口公館、中海天鉆、華潤(rùn)城潤(rùn)府三期六項(xiàng)目均于開盤當(dāng)日告罄。

張曉端分析稱，總體上深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)個(gè)盤異?；馃崤c整體低位趨穩(wěn)并存的現(xiàn)象。最近連續(xù)的幾個(gè)豪宅盤在地段、區(qū)域、配套、物業(yè)等方面都可以說(shuō)是稀缺的優(yōu)質(zhì)資源，再加上高端住宅長(zhǎng)期處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)，受限價(jià)影響備案價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，自然是搶到即賺到。但其實(shí)主打剛需的樓盤項(xiàng)目大多位于龍崗、坪山、光明等偏遠(yuǎn)區(qū)域，因?yàn)榕涮紫鄬?duì)落后等原因，開盤結(jié)果并不理想，處于正常順銷狀態(tài)。

為何這些高價(jià)項(xiàng)目會(huì)選擇此時(shí)入市？多名業(yè)內(nèi)人士坦言，其實(shí)這些項(xiàng)目已多次被傳入市，只是現(xiàn)在才獲得預(yù)售證。

一名與多家開發(fā)商合作的機(jī)構(gòu)人士透露，因?yàn)橄迌r(jià)政策從嚴(yán)執(zhí)行，產(chǎn)品備案價(jià)低于開發(fā)商預(yù)期，所以開發(fā)商入市意愿較弱，市場(chǎng)的供應(yīng)量較少。但是二季度以來(lái)，受開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)、資金回款壓力以及新盤定價(jià)謹(jǐn)慎等影響，部分購(gòu)買力轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，房企推盤速度明顯加速。

中原分析稱，從需求端來(lái)看，市場(chǎng)上確實(shí)存在對(duì)大戶型豪宅的需求；而從投資角度來(lái)看，在限價(jià)時(shí)期豪宅成交均價(jià)明顯低于周邊二手均價(jià)，升值潛力明顯。且豪宅屬于高品質(zhì)住宅，即使在行情慘淡的時(shí)候抗跌能力也較強(qiáng)。

房企將加快推盤節(jié)奏

隨著新房市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)高漲，部分項(xiàng)目出現(xiàn)認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)大于房源數(shù)量，開啟政府監(jiān)督搖號(hào)選房。而且萬(wàn)科蛇口公館、華潤(rùn)城三期還明確提出，“本次公開發(fā)售優(yōu)先針對(duì)個(gè)人購(gòu)房，企業(yè)購(gòu)房需于個(gè)人選房結(jié)束后再參與選房。”

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出，這相當(dāng)于用市場(chǎng)手段限制了企業(yè)買住宅炒房的途徑，從全國(guó)各地已出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，深圳有可能會(huì)跟進(jìn)限制企業(yè)購(gòu)房或限售等政策，同時(shí)公證搖號(hào)的購(gòu)房形式未來(lái)或?qū)⒊蔀樯钲谛麻_盤項(xiàng)目的趨勢(shì)。

下半年深圳樓市又將呈現(xiàn)哪些趨勢(shì)？中原數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度住宅存量持續(xù)下降，二季度住宅批售大幅增加后，存量有所上升。截至2018年6月底，新房住宅存量266.3萬(wàn)平方米，根據(jù)過(guò)去半年成交量計(jì)算，去化僅需12.4個(gè)月。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍稱，下半年隨著資金壓力的增加，預(yù)計(jì)房企將加快推盤節(jié)奏以回籠資金，供應(yīng)量或?qū)⒂兴黾印６w房?jī)r(jià)在政府指導(dǎo)下還將總體保持近二十多個(gè)月以來(lái)平穩(wěn)甚至小幅下滑的走勢(shì)，個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)跑量的現(xiàn)象也將出現(xiàn)。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預(yù)計(jì)，供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍將持續(xù)。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)副主任王東日前在“2018深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)”上公開表示，2018年以來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，今后深圳將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的目標(biāo)定位，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，且按照國(guó)家七部委發(fā)的專項(xiàng)整治通知，正在擬定新的市場(chǎng)整治工作方案，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。