每經記者 陳述    每經編輯 劉琳    

2018年過去了一半，如果要總結一下上半年西安人最關心的幾件事情，不管從哪個角度，房產與教育恐怕都排在最前列。今天粉巷君(微信ID:nbdfxcj)重點講講房地產。

大家都知道，房地產是典型的資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)對融資的需求無處不在，就算是我們斗升小民，買房還得要去銀行借錢不是？今天就從房地產貸款的角度來看一看這個行業(yè)。

由于各地不公布城市的房地產貸款數(shù)據(jù)，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)使用各城市公積金中心的年報進行了推算，并匯總分析了58個城市的數(shù)據(jù)，分別計算出各城市家庭部門杠桿率、經濟對房地產市場的依存度、居民還款壓力，形成了下面的分析框架。

由于海南省全省只有一個公積金中心，因此下述城市中海口的數(shù)據(jù)為海南全省。如無特別說明，數(shù)據(jù)均來自各城市公積金中心2017年年度報告以及2017年統(tǒng)計公報。

先說大家最感興趣的結論，把58個城市最終分成四組，按照房地產市場繁（feng）榮（xian）度劃分為四檔，分別冠以紅燈、黃燈、綠燈、藍燈，西安在58個城市中排名21位，屬于黃燈組。

一些城市居民資產負債率太高了

作為家庭部門，資產和負債主要體現(xiàn)為存款與貸款，其中貸款的主體是住房按揭，以各城市房地產貸款/各城市住戶存款來大致衡量家庭部門的資產負債率，也即是家庭部門的杠桿率。

指標這樣設計的緣由，是源于對一種假設情況的考量，假設在房地產價格比較快速下跌的情況下，房地產本身無法變現(xiàn)，居民部門由于收入下降現(xiàn)金流收緊，需要以儲蓄對貸款進行歸還，居民部門需要付出多大比例的存款才能覆蓋貸款？

58個城市居民部門杠桿率如下：

表1：2017年末58城市居民部門杠桿率

58個城市居民部門加權平均杠桿率為55.5%，從這個角度看，居民部門的杠桿率并不太高，即使在房地產價格較快下降的背景下，居民部門的儲蓄存款具有較好的風險吸收和緩釋的作用。

但是！居民杠桿率超過100%的城市要注意了，極端情況下，風險比較高！

西安城市居民平均杠桿率47.7%，低于58個城市平均水平，一定程度表明，即使在去年房地產價格較快上漲的情況下，西安居民運用貸款買房的意愿也是比較克制的，反過來講，家底厚的西安人還是不少滴。

一些城市對房地產比較依賴，包括西安！

房地產產業(yè)鏈長，對地方經濟發(fā)展具有重要意義，但房地產行業(yè)的過度繁榮對經濟轉型升級具有一定的負面影響。

城市經濟對房地產的依賴度到底有多深？粉巷君(微信ID:nbdfxcj)用房地產貸款與城市GDP的比值進行觀測。

這一指標的基本邏輯是，產業(yè)對貸款的需求體現(xiàn)了產業(yè)的規(guī)模，房地產行業(yè)中，個人住房貸款占全部房地產行業(yè)的比重基本穩(wěn)定，能夠反映房地產行業(yè)整體的經濟規(guī)模。

原本這一指標用房地產貸款占全部貸款的比重似乎更為合理，但在很多省份金融資源過于集中在省會城市的背景下，一些省會城市的依存度可能存在偏低的情況，因此使用了更具有地域性的城市GDP指標。

58個城市對房地產市場的依賴度如下表：

表2：2017年末58城市房地產市場依存度

58個城市房地產貸款與GDP比值的加權平均水平為38.6%，考慮到個人房貸只是房地產貸款的一部分，城市經濟發(fā)展對房地產市場的依賴度可能更高。

58個城市中，房地產依存度高于50%的城市有12個，最高的，不出意外還是廈門。

西安剛好處于50%以下，但也顯著高于全國平均水平，這個恐怕需要引起重視嘍。

如果考慮到西安居民杠桿率還處于低于全國水平的情況，表明雖然西安經濟發(fā)展雖然對房地產有所倚重，但由于西安房地產市場價格上漲的時間還比較短，居民還有一定自身消化房價的能力，但如果房價繼續(xù)上漲，對居民的影響會不斷顯現(xiàn)。

要拿一半的收入還貸款，我也很無奈?。?/span>

如果說上面的指標是靜態(tài)的，基于總量的分析，現(xiàn)在來看一些稍微動態(tài)的。

簡單講，就是，如果每月拿出一半的可支配收入去還貸款，需要多少年才能還清欠下的房貸呢？這個近似于現(xiàn)金流對貸款的覆蓋程度的概念，可以反映居民的還款壓力。

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)收集計算了58個城市平均單筆公積金貸款的數(shù)額，并匯總了對應城市的2017年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，并以一家三口的平均水平計算家庭總人均可支配收入，再假設將這些收入的一半用以償還貸款本金，來看需要多少年才能清償完畢。

結果如下：

西安這個數(shù)字是6.38年，略低于平均水平。

但是，考慮到公積金貸款單筆有上限要求，且利率水平低于商業(yè)按揭，如果以商業(yè)按揭計算，這個年限會更長。

西安公積金貸款單筆金額36.9萬元，假設商業(yè)按揭貸款平均單筆金額60萬元，只考慮本金的因素，還款期限會拉長到10年。

西安貸款的家庭，10年內將一半收入拿來歸還貸款，才可能還清本金，如果再考慮到利率的因素，這個年數(shù)會更大。

這么多收入被用于歸還貸款，粉巷君也很無奈??！消降級那是有原因的啊！

哪些城市房地產有點風險？

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)把上面三張表格匯總，并以排名作為城市該項指標的得分，得分越高表明房地產風險越大，58個城市的總得分如下表：

按照15、15、14、14個來對城市進行分組，得分從高到底劃分為紅燈、黃燈、綠燈、藍燈。排名靠前的，基本是公認的房地產市場比較繁榮的城市。

西安排在第21位，處于黃燈區(qū)間，總體偏熱。

從去年以來，西安房地產價格不斷上揚，政府也在不斷出臺調控政策，從當下看，西安居民似乎還有承受房價上漲的能力。

但以其他城市為鑒，房價的持續(xù)上漲，會帶來居民杠桿率的攀升和對消費的擠出，既不利于經濟轉型升級，也不利于提升民生。

西安需要好好考慮這個問題了！