靚麗銷(xiāo)售難掩股價(jià)頹勢(shì) 中資地產(chǎn)股豪擲逾30億港元護(hù)盤(pán)

7月5日晚間，中國(guó)恒大、世茂房地產(chǎn)和龍光地產(chǎn)均發(fā)布回購(gòu)公告。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自6月底至今，在港上市的中資地產(chǎn)股中已經(jīng)有碧桂園、中國(guó)恒大等多家房企實(shí)施了股份回購(gòu)，回購(gòu)金額超過(guò)20億港元。此外，旭輝控股、融信中國(guó)、龍湖地產(chǎn)等公司大股東進(jìn)行了股份增持，增持規(guī)模超過(guò)10億港元。

數(shù)據(jù)顯示，上半年龍頭房企仍然維持了超過(guò)30%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，多家企業(yè)銷(xiāo)售金額創(chuàng)歷史紀(jì)錄。不過(guò)相關(guān)公司股價(jià)卻與銷(xiāo)售金額背離，6月底以來(lái)，A股及港股房地產(chǎn)板塊市值縮水嚴(yán)重。分析師指出，近期的股價(jià)表現(xiàn)主要是由于對(duì)未來(lái)政策和資金面的擔(dān)憂(yōu)。中資地產(chǎn)股仍將面臨一定的壓力，表現(xiàn)分化將成為該板塊的關(guān)鍵詞，對(duì)于投資者而言具體選股變得非常重要。企業(yè)的增持或回購(gòu)，一定程度上也反映出中長(zhǎng)期看好相關(guān)市場(chǎng)前景。

多家房企逆市回購(gòu)

目前回購(gòu)力度最大的當(dāng)屬中國(guó)恒大，在連續(xù)兩日以6.67億港元回購(gòu)股票后，中國(guó)恒大于7月5日以8.35億港元回購(gòu)4035.1萬(wàn)股。短短三天，恒大已動(dòng)用15億港元回購(gòu)，用真金白銀向中小股東大派“定心丸”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，6月27日，碧桂園在港交所回購(gòu)了800萬(wàn)股，耗資1.02億港元，回購(gòu)均價(jià)為12.79港元；6月28日，碧桂園回購(gòu)了1500萬(wàn)股公司股份，耗資1.86億港元，回購(gòu)均價(jià)約為12.41港元。碧桂園于本年度內(nèi)累計(jì)回購(gòu)2300萬(wàn)股，占已發(fā)行股本的0.106%。

世茂房地產(chǎn)公告顯示，公司7月5日公司購(gòu)回500萬(wàn)股,占已發(fā)行股份總數(shù)0.1476%?；刭?gòu)價(jià)為每股19.34-20港元,耗資9847.2萬(wàn)港元。

增持方面，6月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司一名主要股東CharmTalentInternationalLimited在6月25日至6月27日期間于公開(kāi)市場(chǎng)增持510.6萬(wàn)股普通股公司股份，平均價(jià)格約為每股股份21.54港元，耗資11億港元。

5月28日至7月3日，旭輝集團(tuán)創(chuàng)始家族林氏家族的家族信托共增持股票25812950股，總代價(jià)約為1.55億港元。這是林氏家族信托繼2018年4月底及5月初的兩次小幅度增持之后的又一次動(dòng)作。

泛?？毓蓪?shí)際控制人盧志強(qiáng)6月底以來(lái)，共計(jì)增持公司股票450萬(wàn)股，控股股東中國(guó)泛海6月20日至今已經(jīng)增持超過(guò)800萬(wàn)股，持股比例達(dá)67.8586%。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)靚麗

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的香港上市內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)19家，銷(xiāo)售金額達(dá)到了14716.85億元人民幣，同比上漲幅度高達(dá)44%。

其中碧桂園截至2018年6月30日，集團(tuán)(含合營(yíng)及聯(lián)營(yíng))共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.77%；合同銷(xiāo)售建筑面積約4389萬(wàn)平方米。其中歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約人民幣3108.2億元，同比增長(zhǎng)48.97%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約3389萬(wàn)平方米。

上半年中國(guó)恒大集團(tuán)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)3041.8億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售均價(jià)分別約為2905.9萬(wàn)平方米及每平方米10468元。不過(guò)6月單月中國(guó)恒大集團(tuán)銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積分別下跌18.1%、21.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這19家企業(yè)，6月單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴嵘肽陿I(yè)績(jī)漲幅明顯加速。雖然一二線(xiàn)城市調(diào)控效果持續(xù)，但從全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，在去庫(kù)存之后，大部分標(biāo)桿房企都開(kāi)始積極拿地。整體全國(guó)數(shù)據(jù)看，一二線(xiàn)城市調(diào)控壓力較大，但三四線(xiàn)城市依然在刷新同期成交紀(jì)錄。下半年從趨勢(shì)看，30大城市開(kāi)啟樓市調(diào)控嚴(yán)打模式，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2018年繼續(xù)刷新歷史銷(xiāo)售紀(jì)錄基本接近定局。

股價(jià)與業(yè)績(jī)背離

近期中資地產(chǎn)股股價(jià)與業(yè)績(jī)背離的局面，市場(chǎng)分析師認(rèn)為主要來(lái)自對(duì)未來(lái)政策和資金面的擔(dān)憂(yōu)。瑞銀中國(guó)內(nèi)地和香港房地產(chǎn)研究主管EvaLee對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者指出，在港股上市的前二十大中資地產(chǎn)商今年6月銷(xiāo)售同比增加63%，增速較前月的47%有所加快，但強(qiáng)勁銷(xiāo)售數(shù)據(jù)未有為地產(chǎn)股股價(jià)構(gòu)成支持，主要是由于市場(chǎng)關(guān)注人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)、中資地產(chǎn)股面臨再融資問(wèn)題、內(nèi)地改變棚改貨幣化政策，假設(shè)中資地產(chǎn)股要下試2014年時(shí)期最差估值水平，現(xiàn)股價(jià)仍有10%潛在下行空間。

南華金融集團(tuán)港股高級(jí)策略師岑智勇對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者指出，中資地產(chǎn)股前景主要還是要看房地產(chǎn)政策以及資金是否緊張這兩大因素。盡管內(nèi)地的房產(chǎn)剛需仍然很強(qiáng)，但不排除調(diào)控政策繼續(xù)收緊，接下來(lái)打壓地產(chǎn)股的可能性。對(duì)于投資者而言，中資地產(chǎn)股未來(lái)還需要關(guān)注具體公司的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)將來(lái)表現(xiàn)會(huì)很分化，不能一概而論。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的回購(gòu)行為，他強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前情況下，回購(gòu)有助提升每股盈利，也是集團(tuán)看好公司前景的信號(hào)。

不過(guò)分析師同時(shí)指出，龍頭內(nèi)地房企強(qiáng)勁的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)能夠?yàn)楣蓛r(jià)提供支撐，目前股價(jià)或過(guò)度反應(yīng)。

EvaLee表示，大型中資地產(chǎn)股已鎖定今年合約銷(xiāo)售目標(biāo)約48%，基于銷(xiāo)售達(dá)成率優(yōu)于預(yù)期，估計(jì)中資地產(chǎn)商于今年下半年銷(xiāo)售增長(zhǎng)僅達(dá)31%(今年上半年增速達(dá)到39%)，便可達(dá)到全年銷(xiāo)售目標(biāo)的要求。此外，中資地產(chǎn)股近期受到人民幣貶值憂(yōu)慮，但預(yù)計(jì)人民幣兌美元匯價(jià)于今年年底，會(huì)由目前的6.7水平升至6.3水平，并留意到地產(chǎn)商進(jìn)行新的融資已覆蓋其2018/2019年再融資約88%需要。中資地產(chǎn)股調(diào)整后，目前預(yù)測(cè)市盈率僅7倍，低于歷史平均值的0.8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，部分個(gè)股估值具有吸引力。

野村證券中國(guó)房地產(chǎn)研究主管EllyChen對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者指出，主要中資地產(chǎn)企業(yè)6月銷(xiāo)售表現(xiàn)仍然強(qiáng)勁，近期樓市調(diào)控措施只是維持市場(chǎng)健康發(fā)展并避免過(guò)熱的合理政策，行業(yè)股價(jià)已“過(guò)度反應(yīng)”有關(guān)影響。預(yù)計(jì)調(diào)控政策仍將持續(xù)，因此選股更顯重要，建議投資者應(yīng)留意具強(qiáng)勁催化劑的股份。近期推薦包括銷(xiāo)售表現(xiàn)和中期業(yè)績(jī)良好、獲管理層增持或回購(gòu)的企業(yè)。

（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 記者 張枕河 張玉潔）