高周轉催促資金快回籠 資金被動緊繃或使房企主動降價

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

▲圖片來源：視覺中國

在各地樓市調控趨密趨嚴、融資收緊的背景下，2018年上半年，規(guī)模房企的日子并不好過。但各機構發(fā)布的上半年房企銷售業(yè)績數(shù)據顯示，行業(yè)的集中度進一步加劇，“強者恒強”格局將持續(xù)發(fā)酵。

在趨嚴調控之下，房地產行業(yè)的規(guī)模增速正逐漸下滑。與之相對應的，房地產行業(yè)加速集中，而推動行業(yè)規(guī)模加速集中的高周轉模式，在政策輪番加碼下正在經受考驗。

2018年樓市下半場，房企的高周轉之路能否順暢？誰將會在這場激烈的目標“搏弈”中勝出？

進入7月，多家機構陸續(xù)發(fā)布房企上半年的銷售等行業(yè)排名。各家榜單無一例外都呈現(xiàn)出行業(yè)“集中化”的趨勢，無論是銷售規(guī)模、土地儲備還是資金，流動導向更加明顯。

克而瑞半年度榜單就顯示，上半年TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。集中度達到歷史新高度，TOP100房企行業(yè)占比上升至69.3%。其中TOP10房企銷售在百強中占比達到43%，對應企業(yè)的新增貨值占比更是達到了53%；TOP30以后房企動力稍弱，銷售金額集中度顯著高于新增貨值，未來“強者恒強”格局將持續(xù)發(fā)酵。

對于下半年的房企搏弈，歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，在融資不暢的背景下，房企追求規(guī)模增長，唯有高周轉才是“助推器”?？焱顿Y、快開發(fā)、快銷售、快回籠是房企高周轉的“四把快刀”。

同策咨詢張宏偉預計，出于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，下半年更多房企可能會放棄自己的價格“底線”，甚至會有企業(yè)因為資金兌付壓力而主動降價銷售。

房企融資維持低位

根據同策研究院監(jiān)測，2018年6月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計506.85億元，雖然環(huán)比5月（451.17億元）增加了12.34%，但5月房企融資出現(xiàn)“驟降”。目前房企融資總額依然低位運行，不及去年水平。

尤其是企業(yè)外債，由于發(fā)改委限制境外發(fā)債投資境內房地產，房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。

同策研究院的數(shù)據顯示，6月份共有5家房企完成9筆融資，監(jiān)測房企發(fā)行公司債融資總額為187.57億元，環(huán)比增加221.48%，融資總額占比36.97%。融資金額雖較上月呈現(xiàn)較大幅度上升，但多為已過審公司發(fā)行的第二期、第三期公司債券，實際新增發(fā)債數(shù)額并不樂觀。

與此同時，境外發(fā)債環(huán)境更加嚴峻，6月境外發(fā)行占比進一步走低。6月發(fā)行的公司債中，境內發(fā)行161.10億元，境外發(fā)行26.47億元人民幣，境外發(fā)行占比僅為14.11%（5月境外發(fā)行占比31.45%）。

后續(xù)融資的難度只增不減。張宏偉直言，住建部等部委的樓市嚴查行動會影響下半年的銷售預期，進而影響房企回款速度。預計接下來房企資金面將越來越緊張。

融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁、東南區(qū)域總裁王鵬在媒體懇談會上接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，企業(yè)無論大小，資金永遠是第一位的。

某TOP10房企內部人士也向《每日經濟新聞》記者表示，即便項目利潤轉負，也要搶現(xiàn)金流。而該房企區(qū)域老總面對記者問及的“下半年業(yè)績目標”，則諱莫如深。

下半年或現(xiàn)主動降價

在此情況下，房企究竟該如何運作，保證今年業(yè)績底線？

張宏偉告訴記者，預計2018年三季度，出于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多房企可能會放棄自己的價格“底線”，甚至會有企業(yè)因為資金兌付壓力而主動降價。

不過，安居客首席房地產分析師張波認為，房企主動降價出現(xiàn)的區(qū)域可能會增加，但“大幅降價”的情況不太可能大規(guī)模出現(xiàn)。

房企主動降價或出現(xiàn)在以下幾類情況：第一是主要依賴一線城市去化的衛(wèi)星城，限購政策持續(xù)從嚴，導致購房人群大量減少；第二是部分三四線城市受棚改政策變化影響，去化變慢引發(fā)降價；第三是由于房企自身原因，這類情況較為復雜，包括資金壓力或銷售業(yè)績壓力等多種因素。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，中小房企的應對之策可以有四個方面：

有些小而美的房企具有獨特的產品市場競爭力，在三四線城市屬于本地龍頭房企，既便是全國性大房企進入也不懼競爭，依然可以繼續(xù)發(fā)展；缺乏競爭能力、但有土地資源的中小房企，則可以尋求與大房企合作開發(fā)，減少經營風險，降低負債；而一些既無獨特能力又無土地資源的房企可以繼續(xù)下沉，在三四線城市做不了老大，到五六線城市或許可以做大。

“最后，實在不行，就應該選擇退出房地產開發(fā)，早退比晚退好。轉向地產基金等方面更好，畢竟開發(fā)商到這一領域，既熟悉開發(fā)流程，又積累了一定人脈積累，也最懂開發(fā)商的痛。”歐陽捷表示。

不過就投資區(qū)域而言，融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團副總裁楊貴司認為，隨著中西部城區(qū)樓市政策收緊、市場風險加大，房企投資也會逐步趨于理性。隨著近一年市場的降溫，東部二線城市土地市場也從高位回落，由于整體經濟發(fā)展基礎好、人口需求充足，房企可以適當考慮加大對東部優(yōu)質二線城市的投資力度。

高周轉仍是王道

相對于“選擇型”的解題之法，房企還可選擇策略性的辦法。

“現(xiàn)在房企要想持續(xù)保持ROE（凈資產收益率），提高杠桿已然不太可能，唯有不斷提高周轉率。”同策咨詢張宏偉表示，而提高周轉率，只有加快出貨。當核心城市因為限價和銷許難，房企只能退而求其次，轉戰(zhàn)三四線城市尋求周轉率。

歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，在融資不暢的背景下，房企追求規(guī)模增長，唯有高周轉才是“助推器”。快投資、快開發(fā)、快銷售、快回籠是房企高周轉的“四把快刀”。

楊司貴就告訴記者，融創(chuàng)加快了去化速度和資金回款力度，確保未來發(fā)展有足夠的資金來支持。

與此同時，王鵬認為，土地供應會越來越稀缺，這也意味著土地價格會一直高企。融創(chuàng)東南區(qū)已經有近兩年的沒有參與公開招拍掛，為的就是要保證商品房銷售端保持長期穩(wěn)健的增長。

楊司貴同時表示，盡管上半年收并購拿地有所降溫，但考慮到土地成本不斷上升、三四線市場風險加大的等因素，未來收并購仍將是部分房企拿地的主要方式。為了應對當前金融緊缺的情況，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)仍是市場的主流選擇。