美國“房奴”也心累：房價(jià)創(chuàng)歷史新高，可負(fù)擔(dān)能力降至近十年最低

擁有一個(gè)漂亮房子，是“美國夢”的重要組成部分之一。然而時(shí)至今日，這個(gè)夢想正在褪色。

全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，全美所有類型的存量房屋價(jià)格中值在5月創(chuàng)出了歷史最高記錄，達(dá)到26.48萬美元，同比漲幅4.9%。這是全美房價(jià)連續(xù)第75個(gè)月呈現(xiàn)同比增長。

另據(jù)彭博社援引數(shù)據(jù)供應(yīng)商ATTOM Data Solutions發(fā)布的報(bào)告，當(dāng)前這個(gè)季度，美國人民的房屋可負(fù)擔(dān)能力降至2008年晚些時(shí)候以來的最低水平。

房價(jià)漲至歷史最高位

根據(jù)美國房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)的這份報(bào)告，現(xiàn)在美國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出的基本面結(jié)構(gòu)是：需求高漲、供應(yīng)不足。

這導(dǎo)致二手房銷售已連續(xù)第二個(gè)月下降，即使現(xiàn)在正值傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易旺季。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)調(diào)整之后，5月二手房銷售總量同比下降0.4%，至年化543萬戶。

在美國房屋銷售中占約90%的成屋銷售上月同比下降3.0%，為連續(xù)第三個(gè)月下降。

其他方面的數(shù)據(jù)也表現(xiàn)靚麗：

庫存：截至5月底，全美房屋庫存環(huán)比增加9.8%，到180萬戶，但同比減少6.1%。這是連續(xù)第36個(gè)月同比下降。按照當(dāng)前的速度，尚未出售的房屋庫存能維持4.1個(gè)月的供應(yīng)。而6-7個(gè)月的供應(yīng)量才被認(rèn)為是健康的供需關(guān)系。

流通速度：房屋在市場上從掛牌代售到最終出售的時(shí)間縮短到了26天，明顯低于去年同期的33天。這是自2011年5月有記錄以來最短的。

全款購房：在5月所有售出房屋中，全款購房的占比達(dá)到了21%，低于去年同期的22%。其中，個(gè)人購房者占了多數(shù)，他們買了15%的房子，略低于去年同期的16%。

抵押房出售：被銀行收回的止贖房和以低于未償還抵押貸款的價(jià)格賤賣的房屋在房屋銷售總量中的占比為3%，是協(xié)會(huì)從2008年開始追蹤這項(xiàng)數(shù)據(jù)以來的最低比例。前者漲了2%，后者占了1%。售價(jià)低于市場價(jià)的不良房產(chǎn)銷售同比下降了5%。

在市場中占比較大的低端市場的供應(yīng)尤為緊張。房屋抵押貸款利率回升至七年高位，購房對首次置業(yè)者來說變得更加昂貴。失業(yè)率處于十八年來最低水平刺激了購房需求。

房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun在報(bào)告中解釋:

今年春季的購買旺季里，涌入市場的房屋供應(yīng)不足以滿足需求，這就是為何全美很多地區(qū)的房價(jià)增速持續(xù)超過收入增速、房屋掛牌還不到一個(gè)月便有買家出價(jià)的原因。

供應(yīng)緊張的態(tài)勢短期內(nèi)預(yù)計(jì)很難緩解。美國商務(wù)部周二發(fā)布的報(bào)告顯示，5月房屋開工增長5.0%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的年率為135萬戶，是自2007年7月以來的最高水平。但建筑許可下降4.6%至年率130.1萬戶，為2017年9月以來最低。

房屋越來越難承受了

ATTOM Data Solutions報(bào)告顯示，對于那些處于中間層的工薪階層來說，需要花費(fèi)其收入的31.2%左右來供養(yǎng)一套房價(jià)處于中位數(shù)的房子。這顯著高于歷史平均水平（29.6%）。

通俗地說，美國購房者的房屋可負(fù)擔(dān)能力明顯下降了。

報(bào)告稱，房屋漲價(jià)，再加上抵押貸款利率走高，四分之三的工薪階層被擠出了購房市場。在被調(diào)研的地區(qū)里，有64%的地區(qū)出現(xiàn)了購房成本增長速度比當(dāng)?shù)匦劫Y增長速度快得多的情況。

根據(jù)美國抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房貸美FRE.N的數(shù)據(jù)，上周30年期抵押貸款固定利率上升8個(gè)基點(diǎn)，平均為4.62%。在美聯(lián)儲上周進(jìn)行今年第二次加息，并預(yù)計(jì)年底前再加息兩次后，抵押貸款利率可能會(huì)進(jìn)一步上升。

ATTOM Data Solutions高級副總裁Daren Blomquist表示：

由于房價(jià)的上漲速度持續(xù)超過薪資增速，即使抵押貸款利率不漲，潛在購房者的房屋負(fù)擔(dān)也加重了。

（華爾街見聞 祁月）