長租公寓重資產(chǎn)“變輕”出路是資產(chǎn)證券化

圖片來源：視覺中國

盤和林

日前，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，允許保險公司參與長租市場，并明確險資參與長租市場融資主體和項目主體等。在持續(xù)的政策紅利下，長租公寓已成為各路資本追捧的投資標的。

據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，重點一線城市的二手房交易量已經(jīng)遠遠超過新房，在當前房企融資成本越來越高，龍頭企業(yè)杠桿率逼近80%，獲取建設(shè)用地越來越難，新建房風險越來越大的情況下，新房的供給出現(xiàn)了一定程度的不足，可以說，我們已經(jīng)進入了存量房時代。

長租公寓的出現(xiàn)，很好地緩解了當前存量房時代的管理困境，解決了一二線城市大量的租賃需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中國近幾年流動人口規(guī)模超過2億，年輕人占三分之一。我國近幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，再加上土地資源有限，新房價格較高，在一二線城市周圍聚集了相當一部分的缺乏城市購房能力的人口，長租公寓可以說既滿足了他們的住房需求，同樣也降低了他們的住房支出。

然而，國內(nèi)公寓企業(yè)的經(jīng)營模式注定了這個行業(yè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)。不論是公寓樓整體收購還是分散式收房，長租公寓企業(yè)的前期資金投入巨大。企業(yè)幾乎都在高負債、資金壓力巨大的情況下運營。不僅僅是初始固定資產(chǎn)投資大，其后伴隨的裝修成本和后續(xù)的維護成本都是非常龐大的開支。然而，該行業(yè)當前還處于萌芽階段，就正如初期的共享單車行業(yè)一樣，此時正是各大品牌“跑馬圈地”、占據(jù)競爭有利地位的時候，規(guī)模擴張導(dǎo)致融資需求更加迫切，重資產(chǎn)規(guī)模也會與日俱增。

基于此，筆者認為，長租公寓行業(yè)的重要出路就是利用資產(chǎn)證券化的方式將企業(yè)的“重資產(chǎn)”輕量化。

對于長租公寓資產(chǎn)證券化這一過程，從防范風險、降低違約可能性等角度來說，筆者有以下幾個建議：

一方面，要對進行資產(chǎn)證券化的公司進行嚴格審查。眾所周知，資產(chǎn)證券化的前提就是該公司要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。只有穩(wěn)定的現(xiàn)金流才能夠保證公司履行義務(wù)，降低違約的可能性。所以，需要設(shè)置一定的盈利門檻，要求公司運營成熟穩(wěn)定，建議至少應(yīng)當運營半年以上，這樣能夠保證該公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

與現(xiàn)金流穩(wěn)定同樣重要的另一條件，就是公司應(yīng)當維持較為穩(wěn)定的出租率。當前我國長期租賃市場主要盈利來源依然是租金收入，而租金收入最大的保證就是出租率，所以對資產(chǎn)證券化公司要進行一定的出租率審查。

另外，由于當前行業(yè)整體債務(wù)率偏高，所以一般會要求公司有一定的增信措施，要能提供較好的信用支持，所以還需對增信單位和擔保機構(gòu)進行審查，這樣能夠保證公司的還款能力，提升投資者信心，有利于降低市場風險。

而從事資產(chǎn)證券化的公司本身應(yīng)引入適當?shù)膶ｍ椨媱澰鲂糯胧?。企業(yè)證券化產(chǎn)品的價值與該公司的經(jīng)營情況密不可分，所以公司可以采用現(xiàn)金流租金收入超額覆蓋的方式，保證在質(zhì)押期間，公寓所產(chǎn)生的租金收入規(guī)模能夠?qū)?yōu)先級證券當期本息支付形成超額覆蓋。

不僅僅是租金收入，同樣也可將應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托公司，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管。例如魔方公寓平臺就將應(yīng)收賬款質(zhì)押給了中行信托。

此外，還應(yīng)該規(guī)定如果有無法按期繳付的情況發(fā)生，要按何種方式以何種資產(chǎn)進行補充質(zhì)押。還可以引入擔保公司進行連帶責任擔保，保障還款能力。由于擔保公司在進行擔保業(yè)務(wù)時也會對證券化公司進行嚴格的審查，企業(yè)受到擔保公司的壓力，考慮自身公司長久經(jīng)營的前景，都能夠無形中提高證券化公司的質(zhì)量，降低市場風險。

還可以依據(jù)證券化產(chǎn)品的不同特點，進行結(jié)構(gòu)化分層，例如優(yōu)先/次級，優(yōu)先/權(quán)益級等。通過規(guī)定不同的期限、還款方式、利率類型等，在滿足公司多樣化融資需求，減輕公司還款壓力的同時，也能夠滿足不同投資者的需求，豐富市場投資品供給。

總之，長租公寓這一片藍海依然蘊藏著不小的風險和亟待解決的資金等現(xiàn)實問題，而利用資產(chǎn)證券化則是重資產(chǎn)輕量化中必不可少的一步，行業(yè)內(nèi)企業(yè)應(yīng)該處理好這一過程，讓長租公寓這一行業(yè)健康、高效地發(fā)展下去。

（作者為中國財政科學研究院應(yīng)用經(jīng)濟學博士后）