世聯(lián)行回復(fù)深交所問詢：長租公寓預(yù)計(jì)盈利時間為第五年 業(yè)務(wù)處于積極拓展階段

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月18日，世聯(lián)行（002285，SZ）公告回復(fù)了近日收到的深圳證券交易所中小板公司管理部發(fā)出的《關(guān)于對深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司2017年年報(bào)的問詢函》。對于2017年資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)，世聯(lián)行解釋稱，主要是因?yàn)楝F(xiàn)屬于積極拓展公寓管理業(yè)務(wù)的階段，前期相關(guān)的業(yè)務(wù)拓展成本相應(yīng)增加等；同時長租公寓項(xiàng)目的發(fā)展符合公司預(yù)期，預(yù)計(jì)盈利時間為第五年。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在公告中，世聯(lián)行還就營業(yè)收入和凈利潤增長的原因、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)、資產(chǎn)負(fù)債率提高、長租公寓項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展情況、資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)等一一作了回復(fù)。

長租公寓預(yù)計(jì)盈利時間為第五年

租賃市場興起，世聯(lián)行積極布局的長租公寓備受關(guān)注。

在今年的業(yè)績發(fā)布會上，紅璞公寓總經(jīng)理甘偉告訴包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體，從2015年世聯(lián)行第一間長租公寓開業(yè)起，時間已走過三年，該交的學(xué)費(fèi)也交得差不多了，因此希望未來幾年長租公寓會成為世聯(lián)穩(wěn)定收入的保障。

截至2017年12月31日，紅璞公寓全國簽約間數(shù)突破10萬間，在管運(yùn)營房間約3.5萬間，平均出租率81%。2017年公寓管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.08億元，同比增長387.64%。

但值得一提的是，2017年世聯(lián)行資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)21.64%。對此，世聯(lián)行稱，主要原因是公司現(xiàn)屬于積極拓展公寓管理業(yè)務(wù)的階段，前期相關(guān)的業(yè)務(wù)拓展成本相應(yīng)增加等等；現(xiàn)階段公寓業(yè)務(wù)的虧損是由業(yè)務(wù)本身的運(yùn)營階段性特點(diǎn)造成的，屬于暫時性的虧損，是在公司可控制的范圍內(nèi)。

目前長租公寓運(yùn)營情況如何？世聯(lián)行回復(fù)問詢函稱，公司長租公寓項(xiàng)目目前出房簽約租期為一年，出租率基本穩(wěn)定在80%~85%，租金水平因城市不同差異較大。長租公寓項(xiàng)目現(xiàn)在主要布局在核心二線城市，現(xiàn)階段平均租金1500~1600 元/月，長租公寓的成本約占收入的85%。

世聯(lián)行預(yù)計(jì)租金水平可以覆蓋攤銷成本，其認(rèn)為公司的長租公寓業(yè)務(wù)是基于對未來整體租金上漲的判斷，未來五到十年核心二線城市租金水平上漲為大概率事件；其次，公司正在實(shí)行以集中式長租公寓為入口，作為入口價值的體現(xiàn)，用規(guī)模效應(yīng)來疊加增值服務(wù)，為長租公寓業(yè)務(wù)創(chuàng)造除租金以外的收入；第三，公司將逐步開展半托管、輕托管的模式，減少租金成本對公司的影響。

世聯(lián)行表示，現(xiàn)在長租公寓項(xiàng)目的發(fā)展符合公司預(yù)期，預(yù)計(jì)盈利時間為第五年。

去年資產(chǎn)負(fù)債率上漲至61.94%

作為目前A股唯一的以房地產(chǎn)增量交易為主的服務(wù)商，世聯(lián)行2017年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入82.1億元，同比增加30.97%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤10.04億元，較上年同期增加34.35%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)30.26億元。

其營業(yè)收入和凈利潤增長、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)、季度間差異較大并與凈利潤變化嚴(yán)重背離等遭到深交所的問詢。

世聯(lián)行回復(fù)稱，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)等，主要是公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額受到公司金融服務(wù)業(yè)務(wù)的貸款放款及本金回收現(xiàn)金流的影響。2017年全年放貸額114.95億元，同期收回貸款本金78.5億元，產(chǎn)生經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流出36.4億元等。

同時，世聯(lián)行認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場服務(wù)方興未艾，實(shí)物生產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和，但是軟性服務(wù)還有很大空間?；诙嗄陙碓诮灰追?wù)業(yè)務(wù)方面創(chuàng)造的場景、客戶資源，公司金融及公寓業(yè)務(wù)相對于創(chuàng)業(yè)型公司獲客速度更快，發(fā)展相對迅速。2017年公司交易服務(wù)(代理銷售業(yè)務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)) 實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長23.57%。

但要注意的是，2017年世聯(lián)行的資產(chǎn)負(fù)債率從2016年的45.17%上漲至61.94%。

世聯(lián)行回復(fù)稱，2017年期末資產(chǎn)負(fù)債率提高主要是公司通過銀行借款補(bǔ)充流動資金，同時公司金融業(yè)務(wù)通過資產(chǎn)證券化方式融入資金，且公司經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，經(jīng)營性流動資產(chǎn)和經(jīng)營性流動負(fù)債增加。這些原因致使公司期末資產(chǎn)和負(fù)債總額同時增加，資產(chǎn)負(fù)債率相應(yīng)提高。

世聯(lián)行財(cái)務(wù)運(yùn)營部總監(jiān)高云秋坦言，世聯(lián)的資產(chǎn)負(fù)債率上升主要是跟業(yè)務(wù)需要大量投入有關(guān)，但是負(fù)債率會相對控制在一個比較合理的水平之內(nèi)，不會讓其無限擴(kuò)大。