杭州一二手房價格倒掛致?lián)u號者蜂擁 有開發(fā)商回避“低價”入市

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 梁秋月    

隨著新一輪樓市調(diào)控的加碼，一線城市和其他熱點二線城市的市場預期有所改變，大多數(shù)城市有趨穩(wěn)的跡象，但杭州樓市依然火熱，部分房企惜售情況嚴重，同時滋生關系戶、“號子費”“一手房更名”等市場亂象。

據(jù)了解，“3·29”新政出臺前，倒賣房號現(xiàn)象非常普遍，其中最為火爆的錢江新城板塊，房號至少50萬元。而較為偏遠的蕭山板塊，房號也要10萬元到20萬元。

比起動輒幾十萬元的“房號費”，搖號無疑更加公平，不過限價政策下一二手房價格明顯倒掛，這為部分購房者提供了無風險套利機會，購買一手房變成了一種福利，原本沒有購房需求的客戶也加入了搖號大軍。5月14日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了杭州幾家樓盤，熱點板塊中出現(xiàn)了4107組購房者共同搖128套房的現(xiàn)象，中簽率約為3.12%。

對此，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“杭州的市場預期一直沒有改變。原因有多重：從需求角度來看，有相當一部分投資性需求，甚至外來的投資性需求仍然較旺盛，限購并沒堵死所有的需求。從供給角度來看，由于限價政策，申領預售證需要排隊。加之限價，很多開發(fā)商采取拖延等待的態(tài)度，供給端的水龍頭變細變小。”

“一房難求”

杭州從2016年的G20峰會到2022年的亞運會，世界范圍內(nèi)的知名度不斷提高，伴隨城市配套的完善以及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，杭州樓市需求旺盛，人們對杭州房地產(chǎn)的期望值也一直較高。

相關業(yè)內(nèi)人士表示，“特別是前幾年，浙江省內(nèi)來杭州購房的人群還能夠落戶口，近幾年陸續(xù)交付后，便可以夠買第二套。為了投資，人們也想出各種各樣的辦法。以父母、子女的名義購買，或?qū)⑹种鞋F(xiàn)有的房子贈與父母和子女，騰出自己的購房指標，有的甚至假離婚”。

而新的搖號政策中購房資格以家庭為單位，沒有了全款限制，使得剛需購房者看到了希望。杭州發(fā)布的搖號細則顯示，意向登記客戶數(shù)量超過準售房源數(shù)量的商品房住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應聯(lián)系公證機構，采取公正搖號產(chǎn)生選房家庭和選房順序號，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開搖號銷售商品房應對“無房家庭”給予一定比例傾斜。值得注意的是，“無房家庭”不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年因住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”。

從4月初正式實施搖號政策距今已有一個半月時間，《每日經(jīng)濟新聞》記者在杭州走訪時注意到價格較低的剛需樓盤仍“一房難求”，而價格較高的改善樓盤則設置了一定的購房門檻，大多數(shù)樓盤開盤當天都會被“秒光”。

實地走訪：剛需樓盤中簽率約為3.12%

“沒辦法，我們算是杭州最難搖的一個樓盤，平均100個人搖三套房。”匯高柏悅營銷中心一位置業(yè)顧問向現(xiàn)場的購房者付女士（化名）解釋道。記者了解到付女士從去年便開始關注這個樓盤，兩次開盤都沒有買到房，第一次開盤時沒有足夠資金支付房款，第二次（今年5月）開盤時已經(jīng)需要搖號，由于中簽率較低付女士依然沒有選到房。

談到這次搖號經(jīng)歷，付女士表示：“盡管沒有搖到，但我并沒有很難受，因為畢竟是4000多位購房者一起搖，這個幾率確實小。”

記者查證資料獲悉，匯高柏悅位于余杭區(qū)北沙西路與荷禹路交匯處，5月10日搖號，共計128套房源，開盤均價約17500元/平方米。驗資要求100萬元存款證明，無房家庭為50萬元存款證明，向無房家庭傾斜比例為40%，參與搖號的購房者達4107組，中簽率約為3.12%。據(jù)我愛我家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其周邊二手房價格約在20000元~25000元/平方米。

記者走訪時了解到，對于只能湊齊首付的剛需一族來說，即便沒有選上房起碼搖號是公平的，過去需要支付全款的樓盤，他們買房的幾率為0%，而現(xiàn)在即便中簽率低，買房也從“不可能”變?yōu)?ldquo;可能”了。

“搖號措施，僅僅從選房這一環(huán)節(jié)來說，相對公平了。但問題的源頭是，一二手房價格嚴重倒掛，被限制的商品房價格明顯低于市場正常價格（正常價格指人們的預期價格，或二手房交易價格）。”丁建剛指出。

在一二手房價格背離的情況下，原本沒有購房需求的客戶也進入搖號大軍。“我的一位同學原本沒有購房的打算，自己有房子住，也報名登記參與了搖號，結果很幸運地被搖中了。”上述售樓處的置業(yè)顧問如是說。

套利空間出現(xiàn)的同時，對于高端改善樓盤來說原本高價購房存在的風險一定程度上也在削弱，開發(fā)商通過設置門檻來篩選客戶。

5月14日，記者以購房者身份走訪了位于錢江新城的信達濱江壹品，該售樓處的營銷人員表示，最近一次開盤搖號是5月7日，204套房源已售罄。記者查證資料獲悉該次開盤房源均價約在69801元/平方米（含裝修標準7800元/平方米），戶型面積為135~186平方米，登記條件為：無房且無貸款記錄需存款證明250萬元；已擁有一套住房或無住房但有貸款記錄需存款證明500萬元；一次性付款需存款證明800萬元。搖號登記人數(shù)共625組（含無房家庭164組），中簽比例約為32.64%。

位于申花板塊的融創(chuàng)•宜和園也是如此，記者從售樓處獲悉其房源均價為：143~144平方米戶型47000元/平方米；144~199平方米戶型47800元/平方米（含裝修標準6000元/平方米），登記條件為：無房且無貸款記錄需250萬元存款證明；二套房或有貸款記錄需400萬元存款證明；一次性付款需600萬元存款證明。

業(yè)內(nèi)人士：以時間換空間

數(shù)據(jù)顯示，杭州的去庫存速度正在加快，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城住宅庫存數(shù)據(jù)》顯示，2018年4月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.3個月，這也意味著市場僅需10.3個月的時間就能消化完這些庫存，而庫存去化周期合理區(qū)間為12~16個月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。

上述數(shù)據(jù)顯示，杭州的存銷比為2.8個月，是100個城市里面庫存去化周期最小的城市。同時數(shù)據(jù)顯示，4月份杭州的庫存面積環(huán)比下降2%，同比下降了48%。

一方面庫存去化加快，另一方面開發(fā)商的開發(fā)速度卻并沒有加快。據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計：2016年下半年至2017年上半年，杭州市區(qū)（不含富陽區(qū)和臨安區(qū)）共有689.7萬平方米涉宅地出讓，而這些可建面積中，到目前為止只有135.1萬平方米上市，至今仍未上市的項目體量達554.6萬平方米，占總出讓宅地的80.4%。（以上數(shù)據(jù)均已剔除自持部分）。

丁建剛對此分析稱：“理論上均可以上市了，沒有上市的主要原因是被限制了價格。開發(fā)商不愿意低價上市，但對此又沒有相應的措施。實際上在杭州的開發(fā)商，也希望能夠高周轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在的土地價格和商品房限價邏輯，不支持高周轉(zhuǎn)。而大多數(shù)開發(fā)商又普遍看好杭州市場的未來，所以，只能以時間換空間，等待。”

5月16日，國家統(tǒng)計局公布2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。作為15個熱點城市之一的杭州，4月新建商品住宅價格環(huán)比上月上漲0.1%、比去年同期下降0.3%。杭州一手房在限價政策下較為穩(wěn)定，二手房則出現(xiàn)微漲，同期70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)顯示，杭州4月二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%、同比上漲6.6%。