美好置業(yè)屢次轉讓城改地塊 三年合計收益24.31億

每經(jīng)記者 張明雙    每經(jīng)編輯 楊軍    

日前，美好置業(yè)(000667，SZ)宣布以對價29.63億元轉讓名流置業(yè)武漢有限公司100%股權，預計增加稅后利潤約6億元。據(jù)了解，此次轉讓的子公司系“鄧甲村”城中村改造的一個項目公司，其實質是出售旗下地塊。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，美好置業(yè)被業(yè)內稱為“城改專業(yè)戶”，其近年來多次出售旗下城改土地，收益頗高。不過，美好置業(yè)自身的土地儲備卻較為緩慢，2017年計劃增加土地307萬平方米(建筑面積)，實際僅增加33.1萬平方米，完成率為10.8%。

一二級聯(lián)動開發(fā)謀取收益

2014年9月，美好置業(yè)以2000萬元向華潤置地(武漢)轉讓兩家全資孫公司股權，主要資產(chǎn)分別為長豐村兩宗地塊，華潤置地支付相應的拆遷改造補償款38.04億元。2015年10月，美好置業(yè)同樣以轉讓子公司的方式將長豐村1宗地塊轉至藍光集團旗下，獲得13.37億元的拆遷安置還建包干總價。2016年6月，美好置業(yè)將長豐村A包地塊轉至東湖高新旗下，獲得5000萬元股權轉讓款及28.6億元征地補償款。2016年9月，美好置業(yè)將建和村A包轉至新城控股旗下，獲得2000萬元股權轉讓款及24.94億元征地補償款。

值得一提的是，美好置業(yè)的一級開發(fā)(即三舊地塊改造)業(yè)務收入大幅增加，近3年合計收益24.31億元。其中2015年，美好置業(yè)的城中村綜合改造項目收益為2.86億元，營收比重為6.11%，主營利潤比例為21.23%；2016年，城改項目收益為14.93億元，營收比重為28.69%，主營利潤比例為79.49%；2017年，城改項目收益為6.52億元，營收比重為14.7%，主營利潤比例為39.79%。

“這種情況不能說是拿下地塊來倒賣。”武漢一位房地產(chǎn)研究人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，美好置業(yè)的一二級聯(lián)動開發(fā)模式，承擔了部分招商平臺職能，現(xiàn)在一些舊改地塊有一個整體規(guī)劃，通過企業(yè)平臺來引入第三方，在框架下引入最合適的企業(yè)，是近年來新的發(fā)展趨勢，而不是以往的“招拍掛”模式。

5月16日，美好置業(yè)書面回復《每日經(jīng)濟新聞》記者時表示，之所以將相關地塊出售，是因為引入的品牌房企有打造城市綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等方面的經(jīng)驗，可提升項目所在區(qū)域的整體品質；從市場情況看，公司獲得一級項目開發(fā)收益，也有效改善了公司現(xiàn)金流狀況，提升了盈利能力。

去年土地儲備計劃不達標

在美好置業(yè)連續(xù)轉讓地塊的同時，其土地儲備數(shù)量卻較少。2017年，美好置業(yè)新增3宗土地儲備，計容建筑面積為33.1萬平方米，較2016年的56.32萬平方米減少41.2%，而且這3宗地塊分別位于安徽蕪湖、廣東中山和陜西西安，其大本營武漢卻沒有新增土地儲備。

記者注意到，近年來美好置業(yè)在年報中均會披露下一年度經(jīng)營計劃指標，其中包括新增土地儲備、施工面積等。2016年，美好置業(yè)計劃新增土地儲備217.5萬平方米(建筑面積)，實際完成56.32萬平方米，完成率為25.89%；2017年計劃增加土地儲備307萬平方米，實際僅增加33.1萬平方米，完成率為10.8%。

美好置業(yè)稱，由于資本市場融資不暢，公司相應放緩了直接通過“招拍掛”方式獲取土地的節(jié)奏；同時公司計劃獲取的目標地塊多為“三舊改造”、產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)等項目，取決于多種因素影響，公司將進一步推進項目土地的獲取。

值得注意的是，2016年武漢土拍規(guī)則升級，提高了房企拿地門檻。不少品牌房企采取曲線拿地方式，如上述房企從美好置業(yè)手中購買項目公司股權等拿地模式出現(xiàn)。

目前，美好置業(yè)在武漢的城改地塊已基本出讓，剩余地塊正在自留開發(fā)。美好置業(yè)對此表示，轉讓部分武漢區(qū)域土地儲備后，公司在武漢仍將有較大的拓展空間，2017年與武漢新灘經(jīng)合區(qū)簽署了美好未來新城合作框架協(xié)議，合作區(qū)域面積約34平方公里；同時公司在其他重點區(qū)域市場也保有較多的土地儲備，截至2017年末為187.46萬平方米。