房企TOP3中誰是粵港澳大灣區(qū)頭號“地主”？

5月2日，一份《廣東省國土資源廳辦公室關(guān)于提供部分企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地情況的緊急通知》在地產(chǎn)圈掀起波瀾。

這份寥寥兩百多字的通知點名廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等9個城市的國土資源主管部門，要求其抓緊提供萬科集團(tuán)和恒大集團(tuán)在各市轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)用地情況，具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)用地、商服用地和住宅用地及已竣工、已開工未竣工、未開工用地面積和建筑面積等數(shù)據(jù)。

一石激起千層浪，短短一天之內(nèi)，關(guān)于粵港澳大灣區(qū)或?qū)⒁虼司珳?zhǔn)施政配套樓市新政出臺的傳聞四起。

記者多次聯(lián)系通知上的聯(lián)系人劉俊以及廣東省國土資源廳，電話一直無人接聽。據(jù)此前中國房地產(chǎn)報報道，廣東省國土資源廳一名負(fù)責(zé)人曾在受訪時稱，發(fā)文的業(yè)務(wù)處表示，此通知僅僅為搜集數(shù)據(jù)，屬于政府內(nèi)部的業(yè)務(wù)交流文件，并未對外公布。“這是很正常的一個業(yè)務(wù)統(tǒng)計。”惠州國土資源局的一名知情人士表示，可能因為涉及到兩個大家比較關(guān)注而且是大體量的房地產(chǎn)企業(yè)，所以才引發(fā)了這么大的反響。

不過，一位接近萬科的人士透露，廣東省領(lǐng)導(dǎo)與萬科董事局主席郁亮、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印有一場會見，收集數(shù)據(jù)是為了了解企業(yè)的基本情況，“只是交流性質(zhì)的會見，并不正式，也不會發(fā)布官方新聞稿。”

恒大一名內(nèi)部員工向記者證實了這一點，就在上述通知發(fā)布的當(dāng)天下午，廣東省委書記李希在廣州會見許家印，許家印向其匯報了恒大的發(fā)展情況，雙方特別聊到恒大在布局高科技方面的一些進(jìn)展。

點名調(diào)研

“如果從國土資源部門的角度來看，搜集資料或密集調(diào)研意味著可能對當(dāng)前房地產(chǎn)土地市場會有較大的管制。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在受訪時認(rèn)為，類似這種土地調(diào)研或說明了兩點，“第一，政府對閑置土地和在途商品房的管控力度會逐漸加大，尤其是在粵港澳大灣區(qū)概念下，更要防范諸如捂地、炒地等各類問題；第二，目前國土相關(guān)部門的管理權(quán)限正在增加，尤其是部分業(yè)務(wù)從住建部門剝離以后，未來或?qū)⒊蔀閲敛块T重點研究的內(nèi)容，特別是一些城市規(guī)劃方面的內(nèi)容。”

這則通知之所以會在第一時間引發(fā)關(guān)注，一方面源于通知中所提及的9個城市，恰好就是粵港澳大灣區(qū)中位于珠三角的9城；另一方面，根據(jù)通知的要求，各市統(tǒng)計出來的本轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地情況表必須在5月2日11：30分之前報送至廣東省國土資源廳土地利用處。這也意味著，廣東省國土資源廳給到收集這些數(shù)據(jù)的時間只有短短幾個小時，按照正常工作情況，分類統(tǒng)計通知文件上所需的各種數(shù)據(jù)，任務(wù)并不輕松。

按照上述接近萬科人士的說法，原本數(shù)據(jù)收集工作安排在五一前，由于各國土資源主管部門的工作人員節(jié)前沒有按時提交，故假期一結(jié)束，廣東省國土資源廳就發(fā)布緊急通知。

但緊迫的時間節(jié)點，依然讓不少業(yè)內(nèi)人士聯(lián)想到呼之欲出的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。4月19日，全國政協(xié)委員劉炳章出席活動時曾透露，大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要正于國務(wù)院作最后修改，預(yù)料5月上旬正式公布。據(jù)此估算，通知發(fā)布當(dāng)天距離《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的預(yù)計發(fā)布時間不遠(yuǎn)。

9城布局

“作為房企兩個‘領(lǐng)頭羊’，萬科和恒大在9城的開發(fā)用地及項目儲備較為豐富，政府意欲通過較多的樣本數(shù)量來了解粵港澳大灣區(qū)中開發(fā)商的整體布局情況。”曾任職深圳市房地產(chǎn)研究中心的資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉表示，萬科和恒大的土地、項目一旦積極響應(yīng)租購并舉的房地產(chǎn)長效機制，對其他房地產(chǎn)企業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的布局也將產(chǎn)生帶頭效應(yīng)。

廣東省國土資源廳這次特意點到的萬科和恒大，究竟誰才是粵港澳9個珠三角城市中的頭號地主？

在克而瑞提供的一份監(jiān)測數(shù)據(jù)中，從2017年至2018年4月，除了尚未進(jìn)入江門和肇慶，萬科在粵港澳大灣區(qū)其他7個廣東城市斬獲的土地儲備面積達(dá)到1316萬平方米，其中，廣州依然是萬科未來重點布局的城市，新增371萬平方米的土地，東莞、佛山兩個二線城市以314萬平方米、261萬平方米緊隨其后。在深圳，萬科的基石股東深圳地鐵于地鐵沿線所擁有的大量稀缺土地資源已然成為萬科土地儲備的底氣，萬科在深圳新增土地方面“步伐”邁得相對較小，僅儲備了142萬平方米。

從中不妨一窺萬科在大灣區(qū)的布局邏輯，重點聚焦廣州深圳東莞佛山4城。

相比上市之初就將“土地儲備量第一”作為發(fā)展的硬性要求，恒大近一年多在粵港澳大灣區(qū)新獲的“面粉”似乎有些遜色?？硕鸬谋O(jiān)測數(shù)據(jù)中，過去一年多時間，恒大在9城新增土地儲備達(dá)到846萬平方米，佛山、惠州兩城以294萬平方米、231萬平方米占據(jù)大份額，而珠海僅儲備了7萬平方米，深圳、江門、中山、肇慶基本保持在70萬-87萬平方米區(qū)間。不過，恒大近年在城市更新領(lǐng)域的勢頭突飛猛進(jìn)，按照記者的不完全統(tǒng)計，恒大在深圳、東莞通過城市更新所獲得的舊改項目至少26個，規(guī)劃總建面超過788萬平方米。

按照恒大集團(tuán)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，當(dāng)前，恒大在大灣區(qū)9城共有38個項目面世，在將總部正式搬遷至深圳之后，恒大深圳公司披露，其目前已擁有項目50個，深圳的主戰(zhàn)場地位已經(jīng)不言而喻。

然而，克而瑞同時提供了另外一組歷史數(shù)據(jù)。歷年來，萬科在全國項目共有12019個，而大灣區(qū)覆蓋的7城就占據(jù)了其中的541個，占全國項目數(shù)量的5%。恒大則在全國擁有1761個項目，大灣區(qū)9城共138個項目，占全國項目總量的7%。從過往在大灣區(qū)布局的項目數(shù)量看，萬科遠(yuǎn)比恒大多；若從總占比看，過往粵港澳9個廣東城市在這兩家龍頭房企的布局中都不屬于重頭戲。

隱形大地主

值得關(guān)注的是，新晉“地產(chǎn)一哥”碧桂園此次并未被列入調(diào)研名單之內(nèi)，但按照統(tǒng)計的結(jié)果，碧桂園才是粵港澳大灣區(qū)隱形的“大地主”。鑒于早期“深入三四線城市”的發(fā)展路徑，碧桂園在上述9個城市布局甚廣。當(dāng)前共有115個在售項目，總儲備面積達(dá)到2890萬平方米。其中，位于惠州、東莞、佛山、江門、肇慶等城的項目數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于廣州和深圳。除此之外，根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2017年至今，碧桂園在招拍掛市場收獲的新增土地儲備面積為319.13萬平方米，絕大多數(shù)為住宅用地或綜合用地（含住宅）。今年以來，碧桂園又在廣州、惠州等城市攬下8塊新增地塊，土地性質(zhì)全部為商住用地，土地儲備增加了73萬平方米。

此前克而瑞的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)也指出，碧桂園在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備比重甚至超過了36.5%，粵港澳大灣區(qū)絕對是其布局的重鎮(zhèn)。

不過，從雄安新區(qū)和海南自由貿(mào)易試驗區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展思路來看，最近兩年，國家層面的重大區(qū)域性戰(zhàn)略出臺，伴隨在紛紛擾擾的炒房機遇傳聞背后，都是調(diào)控“嚴(yán)令”的持續(xù)加碼。以雄安新區(qū)為例，去年4月1日新區(qū)設(shè)立的消息橫空出世，時隔一天，河北雄安新區(qū)籌備工作委員會就提出，安新、容城、雄縣三縣已經(jīng)依法對土地、建設(shè)、房地產(chǎn)交易等進(jìn)行管控。在剛剛過去的4月底，國務(wù)院發(fā)布對《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》的批復(fù)，再次強調(diào)要建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度和房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，嚴(yán)禁大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。

這從一個側(cè)面映射出，哪怕真是粵港澳大灣區(qū)的“大地主”，也未必等于房地產(chǎn)銷售的大豐收。“大灣區(qū)規(guī)劃很快就要落地了，必然給大灣區(qū)的發(fā)展帶來重大影響，可能原有的政策、發(fā)展戰(zhàn)略、策略都有必要作重大調(diào)整。”中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁早就提出了自己的建議。

在他看來，開發(fā)商一方面應(yīng)積極進(jìn)入國家政策強力推進(jìn)的公共租賃住房開發(fā)建設(shè)中去，通過自持性租賃住房的大規(guī)模開發(fā)形成全新的房地產(chǎn)發(fā)展模式；另一方面，面對大灣區(qū)整體產(chǎn)業(yè)升級的大趨勢，還要力爭成為城市綜合運營商，以適應(yīng)大灣區(qū)未來復(fù)合式發(fā)展的客觀要求。“而這一點，特別考驗房企的實力。”宋丁說。

（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報 陳博）