城市群協(xié)同新格局 環(huán)滬城市與上海房價差距會縮?。?

每經(jīng)記者 程 成    每經(jīng)編輯 梁秋月    

根據(jù)國務(wù)院于2016年批復(fù)的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，長三角城市群涵蓋滬、蘇、浙、皖的26個市。按照規(guī)劃，上述26個城市要按照分工協(xié)作、協(xié)同發(fā)展等原則，打造具有全球影響力的世界級城市群，充分發(fā)揮對全國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要支撐和引領(lǐng)作用。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，隨著長三角一體化的深入推進(jìn)，高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，環(huán)滬的幾座城市與上海的時間距離極大縮小。那么，這些城市在房價方面又是否會向上?？待R呢？

嚴(yán)調(diào)控致環(huán)滬城市表現(xiàn)亮眼

作為長三角核心城市的上海，2017年GDP達(dá)到3.01萬億元，戶籍常住人口1445.65萬人，外來常住人口972.68萬人。此外，上海作為我國的經(jīng)濟(jì)中心也始終保持著對外資的吸引力。至2017年末，在上海投資的國家和地區(qū)達(dá)175個，在上海落戶的跨國公司地區(qū)總部累計達(dá)到625家。

無論是經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模、配套設(shè)施、外商投資等方面，上海始終保持著很強的活力和吸引力，在長三角區(qū)域，甚至在全國均位居前列。

但在地產(chǎn)方面，自2016年3月份上海出臺限購新政，將外地戶籍購房人繳納社?；騻€稅年限從2年調(diào)升至5年以來，上海樓市成交顯著下滑。

上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年上海市商品住宅銷售面積2019.8萬平方米；而2017年商品住宅銷售面積大幅下滑33.6%至1341.6萬平方米。

在上海商品住宅成交萎縮的同時，外溢的購房需求讓環(huán)滬都市圈部分城市的樓市表現(xiàn)亮眼。如緊鄰上海的浙江嘉興，2017年住宅銷售額996.3億元，同比增長29.1%。在投資端，2017年嘉興房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)723.8億元，躍升至全省第四位，同比增長51.3%，躍升至全省第一位。而去年5月，425家房企“血拼”嘉興土拍，可見房企對嘉興樓市的認(rèn)可。

中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除了杭州、寧波、溫州這些傳統(tǒng)熱點城市外，像環(huán)上海都市圈的嘉興、湖州等地，受外溢購房需求和高鐵建設(shè)的帶動，將持續(xù)保持發(fā)展活力。

地產(chǎn)分析人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄也認(rèn)為，隨著以上海為核心的長三角各城市在產(chǎn)業(yè)等方面融合的進(jìn)一步深化，以及道路、高鐵等交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，緊鄰上海的太倉、昆山、嘉善等地將會進(jìn)一步承接上海外溢的購房需求。此外蘇北部分城市因承接上海轉(zhuǎn)移的部分產(chǎn)業(yè)，對當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展也會起到促進(jìn)作用。

日光盤頻現(xiàn)不改上海價穩(wěn)趨勢

一個值得注意的現(xiàn)象是，盡管限購、限價、搖號、土拍政策調(diào)整等致上海樓市成交大幅下滑，但進(jìn)入今年3月，特別是在4月，上海多個新推樓盤出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象。

如4月17日搖號的信達(dá)泰禾上海院子，376套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到611組；4月19日搖號的大寧金茂府，382套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到751組；4月23日搖號的中梁淺灘壹號，437套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到3127組。而且多個樓盤開盤當(dāng)天即售罄。

“在限價的背景下，部分新盤的性價比凸顯。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，雖然部分樓盤去化較高，甚至出現(xiàn)“日光”，但市場推盤量比較大，對部分購房者而言依然有較大的選擇余地。

上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，僅4月份，上海新建商品住宅新增供應(yīng)近8000套，創(chuàng)近23個月來新高。此外，與上述“日光”盤認(rèn)籌人數(shù)數(shù)倍于房源數(shù)不同的是，部分外環(huán)外的新房認(rèn)籌數(shù)卻不及房源數(shù)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，自3月份以來新推的24個樓盤中，有12個樓盤的認(rèn)籌數(shù)低于房源數(shù)，此外，均價低于5萬元/平方米的樓盤有14個。

實際上，受限價、郊區(qū)中低價位樓盤集中上市的影響，上海樓市持續(xù)著“量縮價穩(wěn)”的走勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份上海新建商品住宅價格指數(shù)同比小幅下滑0.3%?？硕饠?shù)據(jù)也顯示，3月末上海新建商品住宅成交均價45741元/平方米，較去年同期下降5%。

在上海房價“趨穩(wěn)”的同時，長三角部分熱點城市與上海在房價上的差距卻呈縮小趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，至3月末，杭州新建商品住宅成交均價為25239元/平方米，南京為22324元/平方米，寧波為22271元/平方米，昆山為16906元/平方米。

不過，此前上海住房“十三五”規(guī)劃中提出，要重點發(fā)展租賃住房。按照規(guī)劃，上海在十三五期間將新增170萬套住房，其中商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套。此外，上海還指出，要在2035年將常住人口控制在2500萬左右，而至2017年末上海常住人口為2418萬，這意味著未來上海常住人口僅有80余萬的增量空間。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的騰籠換鳥、人才的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以及交通的進(jìn)一步完善，上海樓市的虹吸效應(yīng)和外溢效應(yīng)將并存，即一部分中高端或改善型的購房需求將會有所增加，同時也會有一部分購房需求會外溢到上海周邊的部分中小城市。

“大力發(fā)展租賃住房，未來可供銷售的住宅房源一定會越來越少，長期來看商品住宅的價格會出現(xiàn)上漲趨勢。”薛建雄告訴記者，上海目前一方面在控制常住人口數(shù)量，一方面在引進(jìn)高層次人才，未來只有進(jìn)一步深化長三角各城市的融合，將中低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，實現(xiàn)騰籠換鳥，引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)，才能實現(xiàn)建設(shè)全球卓越城市的愿景。