租房市場(chǎng)利好：住房租賃REITs指導(dǎo)政策落地，試點(diǎn)發(fā)行箭在弦上！

每經(jīng)記者 陳晨    每經(jīng)編輯 何劍嶺    

“這是近年來(lái)國(guó)家大力發(fā)展租房市場(chǎng)的又一重磅文件”，北京一家券商人士激動(dòng)地說(shuō)到。

沒(méi)錯(cuò)，這一重磅文件就是指近日中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱30號(hào)文），這也被市場(chǎng)上認(rèn)為是首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購(gòu)并舉的政策落地，而這一政策中特別提出了“試點(diǎn)發(fā)行”。

“凡涉及房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，從各部委歷年頒布的文件看，其措辭基本是研究、支持、推動(dòng)/推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，而30號(hào)文則明確提出‘試點(diǎn)發(fā)行’房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，所以這更讓人期待”，觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人崔相偉向火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）表示到。

雄安新區(qū)為優(yōu)先支持領(lǐng)域

“在我看來(lái)，30號(hào)文可以總結(jié)成三點(diǎn)，分別是項(xiàng)目進(jìn)行前明確鼓勵(lì)和支持的范圍、項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中提高審批效率和項(xiàng)目進(jìn)行全程中的風(fēng)險(xiǎn)控制”，一家券商人士表示，這是近年來(lái)國(guó)家大力發(fā)展租房市場(chǎng)的又一重磅文件，這從基礎(chǔ)范圍上設(shè)定了什么樣的租賃住房是政策支持的領(lǐng)域，給相關(guān)企業(yè)提供了明確的政策指引。

火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）注意到，30號(hào)文所提及的“住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”，是指發(fā)行人(主要為住房租賃企業(yè))以租賃用途的不動(dòng)產(chǎn)或其產(chǎn)生的現(xiàn)金流為底層資產(chǎn)而發(fā)行的各類(lèi)證券化產(chǎn)品，是一種中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品種。

本次兩部委強(qiáng)調(diào)優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。業(yè)內(nèi)人士就此表示，通過(guò)明確優(yōu)先范圍，交易所可以在內(nèi)部處理上對(duì)上述限定項(xiàng)目有所傾斜，提高審核該類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的力度。

同時(shí)，兩部委還提出重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

當(dāng)然，也不得不承認(rèn)目前住房租賃資產(chǎn)證券化還存在一些難點(diǎn)。東吳證券固定收益總部羅佛傳首先向火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）提出的就是稅費(fèi)成本較高，涉及的稅費(fèi)包括增值稅、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的契稅、所得稅和印花稅等，且存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。這一點(diǎn)也與觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人崔相偉不謀而合。另外，前述北京的券商人士也向火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）表示，REITs在國(guó)外蓬勃發(fā)展主要是由于它可以在一定程度上獲得稅收優(yōu)惠，包括所得稅和資本利得稅。所以作為支持REITs發(fā)展的重要舉措，接下來(lái)也希望相關(guān)部門(mén)推出稅收優(yōu)惠政策。

此外，羅佛傳還表示，住房租賃業(yè)務(wù)回報(bào)率較低，如北京、上海的住宅租金回報(bào)率基本低于3%，光靠租賃回報(bào)率很難覆蓋資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益率。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)行的類(lèi)Reits產(chǎn)品更多的是看好未來(lái)土地的增值收益。還有就是類(lèi)REITs的退出還是以原始權(quán)益人或第三方收購(gòu)為主，還無(wú)法實(shí)現(xiàn)發(fā)行公募REITs的方式退出。

試點(diǎn)運(yùn)發(fā)行令人期待

值得注意的是，在前述中，最引起市場(chǎng)討論的就是政策的重點(diǎn)支持領(lǐng)域，而且火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）也注意到三個(gè)關(guān)鍵詞：“權(quán)益類(lèi)”、“債權(quán)性質(zhì)”和“試點(diǎn)發(fā)行”。

觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人崔相偉向火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）解釋道：“政策重點(diǎn)支持權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品，而這個(gè)權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品意味著排除了主要通過(guò)向發(fā)行人發(fā)放貸款、收取固定收益的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型，例如目前市場(chǎng)上的類(lèi)“REITs”產(chǎn)品基本是“股+債”的結(jié)構(gòu)，因此就不包括在內(nèi)”。根據(jù)CNABS數(shù)據(jù)顯示，今年3月由保利集團(tuán)作為原始權(quán)益人的REITs產(chǎn)品，是國(guó)內(nèi)首單完成發(fā)行的央企租賃住房REITs。

“積極推動(dòng)多類(lèi)型債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這個(gè)債權(quán)性質(zhì)的產(chǎn)品就是包括以“股+債”形式構(gòu)建現(xiàn)金流的類(lèi)“REITs”產(chǎn)品、純債權(quán)構(gòu)建現(xiàn)金流并以租金質(zhì)押的產(chǎn)品”，崔相偉繼續(xù)向火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）介紹到。

而關(guān)于“試點(diǎn)發(fā)行”，崔相偉強(qiáng)調(diào)稱，凡涉及房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，從各部委歷年頒布的文件看，其措辭基本是研究、支持、推動(dòng)/推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，而30號(hào)文則明確提出“試點(diǎn)發(fā)行”房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，所以這更讓人期待。不過(guò)，崔相偉也坦言，30號(hào)文并沒(méi)有明確REITs試點(diǎn)的具體安排，未來(lái)如何試點(diǎn)，還需看證監(jiān)會(huì)進(jìn)一步安排。

REITs產(chǎn)品再出“首單”

伴隨著新政策落地，火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）同時(shí)發(fā)現(xiàn)，一只新的類(lèi)REITs產(chǎn)品也獲得深交所評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，成為國(guó)內(nèi)首單由專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)托管的長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs，這就是由華泰證券資管擔(dān)綱管理人的華泰佳越-中南寓見(jiàn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“中南菩悅浦寓類(lèi)REITs”）。

其實(shí)說(shuō)到長(zhǎng)租公寓，2017年可以說(shuō)是我國(guó)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的元年?；鹕骄ㄎ⑿殴娞?hào)：huoshan5188）注意到，2017年出現(xiàn)了多項(xiàng)以長(zhǎng)租公寓為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，包括租金收益權(quán)ABS、類(lèi)REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、信用貸等。

根據(jù)申萬(wàn)宏源之前統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上已有7單長(zhǎng)租公寓ABS發(fā)行，供給融資規(guī)模達(dá)451億元，其中魔方與自如的ABS均為輕資產(chǎn)代表，不持有物業(yè)，僅負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)與租金收取，其余ABS對(duì)租賃物業(yè)持有所有權(quán)，可享受資本升值的利益。“資產(chǎn)證券化的發(fā)展是大的政策引導(dǎo)方向，未來(lái)將大幅改善長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金流與回報(bào)率”，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)價(jià)道。

火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）了解到，中南菩悅浦寓類(lèi)REITs物業(yè)資產(chǎn)為浦寓集中式公寓，由中南菩悅（中南集團(tuán)和菩悅資產(chǎn)合作的地產(chǎn)基金創(chuàng)新平臺(tái)）投資并持有，引入專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)化公寓運(yùn)營(yíng)商小寓科技旗下安間（寓見(jiàn)升級(jí)版企業(yè)）擔(dān)任物業(yè)運(yùn)營(yíng)方。

“租賃住房前期建設(shè)及改造投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，盈利途徑單一，因此，對(duì)住房租賃企業(yè)的融資能力要求頗高。中南菩悅浦寓類(lèi)REITs的順利通過(guò)，對(duì)加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)具有非常積極的示范效應(yīng)”，華泰證券資管人士對(duì)此評(píng)價(jià)道。

（本文圖片來(lái)自攝圖網(wǎng)）