地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域“獨角獸”或迎爆發(fā)期 業(yè)內(nèi)：須有長遠(yuǎn)商業(yè)模式

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近期，“獨角獸”很紅。監(jiān)管部門也高調(diào)歡迎“獨角獸”企業(yè)上市，并為其上市開設(shè)了綠色通道。

《每日經(jīng)濟新聞》記者綜合胡潤、IT桔子、CB Insight、科技部火炬中心、PitchBook等多家平臺發(fā)布的數(shù)據(jù)獲悉，截至2018年3月，我國獨角獸企業(yè)已有約126家，分布在10個城市15個行業(yè)，總估值6253億美元，約4萬億元人民幣。

而在房地產(chǎn)服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域，O2O交易服務(wù)平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、共享辦公空間等已涌現(xiàn)出一批一級市場“獨角獸”企業(yè)。

戴德梁行華東區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陳學(xué)海告訴記者，“獨角獸”企業(yè)的出現(xiàn)，意味著新業(yè)態(tài)、新技術(shù)、新模式，但為何一時間房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域“爆發(fā)”出眾多“獨角獸”企業(yè)？這些企業(yè)的發(fā)展有何趨勢和風(fēng)險？我國“獨角獸”企業(yè)未來發(fā)展前景到底如何？

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地產(chǎn)獨角獸“爆發(fā)”：5家服務(wù)企業(yè)估值73.3億美元

“獨角獸”企業(yè)是指設(shè)立時間少于10年、估值10億美元以上的企業(yè)。

陳學(xué)海告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，國內(nèi)喜歡將“獨角獸”企業(yè)和新經(jīng)濟、科技掛鉤。在房地產(chǎn)領(lǐng)域亦然，新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)對選址、空間、物業(yè)提出了新的要求，這也使得“獨角獸”企業(yè)在新的房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中孕育而生。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一方面，現(xiàn)階段的租賃市場存在租期不穩(wěn)定、空間不合理、合租體驗差等問題，租客對于居住體驗與租房服務(wù)的提升需求十分強烈。另一方面，新業(yè)態(tài)、新技術(shù)、新模式、新企業(yè)能夠得到更大的支持力度。

“伴隨政策紅利的逐漸落地，各路房企資本密集布局。以解決房地產(chǎn)領(lǐng)域不平衡和不充分的發(fā)展問題為切入點，在房地產(chǎn)服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域中，O2O交易服務(wù)平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、共享辦公空間等已涌現(xiàn)出一批一級市場‘獨角獸’企業(yè)。”張波表示。

在近日科技部火炬中心等機構(gòu)公布的一份“獨角獸”企業(yè)名單中，自如、愛屋吉屋、魔方公寓、房多多、小豬短租成為率先上榜的房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的“獨角獸”企業(yè)，這5家房產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)總估值73.3億美元。

從目前來看，這些企業(yè)的估值已然不低，畢竟其還處在初期階段，還沒有進(jìn)入快速發(fā)展的上升通道。

“這類企業(yè)的估值是看市場占有率和現(xiàn)金流，當(dāng)你沒有好概念，資本是不會進(jìn)來的；當(dāng)你初具規(guī)模，故事又好，那么你離爆發(fā)就不遠(yuǎn)了。”陳學(xué)海告訴記者，一家企業(yè)進(jìn)到C輪、從idea變成實體需要時間，企業(yè)需要一邊組建網(wǎng)絡(luò)，一邊吸收資本。

而根據(jù)恒大研究院的報告，中國“獨角獸”企業(yè)有成長周期短、創(chuàng)新能力強、爆發(fā)集中特點。陳學(xué)海則表示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，租賃行業(yè)這個萬億級市場新藍(lán)海，未來創(chuàng)新的空間更大，機構(gòu)化、品牌化的快速發(fā)展，也將為創(chuàng)新打下更好基礎(chǔ)。

需求與政策雙重刺激：地產(chǎn)獨角獸集中租賃行業(yè)

世聯(lián)行董事長陳勁松在月初的業(yè)績發(fā)布會認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的“獨角獸”最有希望誕生在輕資產(chǎn)運營的長租公寓業(yè)務(wù)中。

在“房住不炒”定位和房地產(chǎn)長效機制的大背景下，涌現(xiàn)出不少市場機遇，但為何“獨角獸”企業(yè)多出現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)？

張波認(rèn)為，“衣食住行”是與人們生活息息相關(guān)的，其中“住”是最難被顛覆的。

但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，決定了這個行業(yè)的“獨角獸”企業(yè)必須是最接地氣的，不但“一招鮮吃遍天”的可能性小，并且服務(wù)本身會更重線上線下結(jié)合。

從目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分類來看，主要可以分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本極度密集性行業(yè)，并且已經(jīng)有著相對較長的發(fā)展時間，本身的開發(fā)模式也無太大變化，不符合“獨角獸”企業(yè)的常規(guī)定義。

而房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，從前幾年的房地產(chǎn)中介相關(guān)服務(wù)企業(yè)的不斷興起，到近些年品牌公寓等租賃行業(yè)集中涌現(xiàn)，無不受到投資方密切關(guān)注。加之住房租賃政策紅利的趨動，更是加速了在這個領(lǐng)域“獨角獸”企業(yè)的產(chǎn)生。

“在房地產(chǎn)領(lǐng)域，住房體系中的商品房部分增長明顯，保障房得到適當(dāng)發(fā)展，但適合居民居住的可租賃品質(zhì)住宅供給嚴(yán)重不足。同時對居民其他住房的相關(guān)服務(wù)配套需求考慮較少，出租房屋裝修品質(zhì)差，小業(yè)主更不太可能提供什么附加服務(wù)給用戶。”張波表示。

矛盾，也正是市場機遇所在。以自如為例，供給端是小業(yè)主的房源，需求端是租賃客戶。這個模式是抓住需求端，并在租賃端和需求端架起橋梁，同時提供一系列增值服務(wù)。至2018年1月，自如完成40億元A輪融資，這是截至目前中國長租公寓行業(yè)最高單次融資。

不過中信證券也指出，自如的高品質(zhì)戰(zhàn)略意味著公司現(xiàn)階段盈利難度比較大，因為分散式公寓的整體改造轉(zhuǎn)租可以提高租金，但卻不可能推動租金水平的大幅度提升（一般在10%~30%），所以分散式公寓在短期盈利的關(guān)鍵是控制裝修成本，削減服務(wù)人員，利用租客和業(yè)主之間的信息不對稱賺取差價。

打破“剪刀差”：獨角獸須有長遠(yuǎn)商業(yè)模式

值得強調(diào)的是，上述模式并不意味著長租公寓的核心盈利，是建立在壟斷房源和賺取“剪刀差”之上。

相反，更為長遠(yuǎn)的發(fā)展是將長租公寓的價值，建立在物業(yè)品牌和口碑被認(rèn)可后，租金出現(xiàn)更高溢價，使得租賃成為一種令人向往和常見的生活方式。

“從更長遠(yuǎn)角度看，不僅租金可以提升，生活服務(wù)場景中的贏利點也層出不窮。”陳學(xué)海告訴記者。

比如魔方公寓，作為長租公寓最早起跑的選手之一，也是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。其將從原本相對單一品牌向多品牌轉(zhuǎn)向，將原本的標(biāo)準(zhǔn)化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業(yè)集體住宿需求上發(fā)展。

再如房多多，既是國內(nèi)一家房地產(chǎn)導(dǎo)購信息平臺，又是一個精準(zhǔn)的房地產(chǎn)營銷服務(wù)平臺，通過整合傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司的渠道資源，以效果付費為盈利模式。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的“獨角獸”和住宅關(guān)聯(lián)度大，和企業(yè)相關(guān)度也很高。例如和房地產(chǎn)關(guān)系更近的另一種新型業(yè)態(tài)——聯(lián)合辦公。優(yōu)客工場、裸心社等“和辦公有關(guān)的”服務(wù)方，既服務(wù)企業(yè)又服務(wù)個人。例如優(yōu)客工場，建設(shè)基于社群的商業(yè)社交平臺和資源配置平臺，并以此為創(chuàng)新企業(yè)提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。而就在本月12日，聯(lián)合辦公品牌裸心社宣布以25億元人民幣的價格被美國聯(lián)合辦公品牌Wework收購。

“這類企業(yè)商業(yè)模式契合了中國經(jīng)濟新常態(tài)和社會資源整合的發(fā)展趨勢。如果估值達(dá)到一定規(guī)模，它們必定就是‘獨角獸’企業(yè)。”陳學(xué)海認(rèn)為，房地產(chǎn)服務(wù)為了迎合新的發(fā)展需求，就會出現(xiàn)新的體系。所以，未來也會有更多的商業(yè)跨界和新的花樣出現(xiàn)。不過，無論是網(wǎng)紅賣房、VR直播還是更多各類眼花繚亂的形式創(chuàng)新，都沒有在根本上改變行業(yè)本身的交易模式和服務(wù)方式。

正如魔方生活服務(wù)集團副總裁金喆所言，傳統(tǒng)房企的“獨角獸”企業(yè)更多依賴于對政策的理解和資本市場拿錢。魔方公寓希望自定義為“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”，就是不僅做租賃房屋，還在能房屋上提供一系列增值服務(wù)。

擁抱新經(jīng)濟：未來將誕生更多“獨角獸”

“‘獨角獸’企業(yè)的爆發(fā)，顯示了中國整體創(chuàng)新實力的提升，這些企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)新形態(tài)發(fā)展，促進(jìn)上下游產(chǎn)業(yè)甚至跨界產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”正如陳學(xué)海所言，這也使得“獨角獸”企業(yè)需具備更多的社會價值——成為企業(yè)生態(tài)鏈的重構(gòu)者。

新經(jīng)濟、新科技、新需求、新變化所帶來的新浪潮，會給原有載體和空間帶來沖擊和深刻的變化。變化也催生出一批平臺型企業(yè)，能夠通過孵化以及戰(zhàn)略投資的方式，建構(gòu)一個完整的生態(tài)系統(tǒng)。

“我們的模式創(chuàng)新確實在世界是領(lǐng)先的，包括移動支付、共享經(jīng)濟等。但在科技含量、科技的深度創(chuàng)新上，我們很大的提升空間，這和這些企業(yè)自身的平臺化、服務(wù)屬性休戚相關(guān)。”陳學(xué)海指出，我國在過去三年里產(chǎn)生的“獨角獸”企業(yè)中，雖然其中不少是技術(shù)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，但大部分還屬于模式創(chuàng)新。

陳學(xué)海表示，未來不會是哪個行業(yè)好，而是看誰和新經(jīng)濟趨勢更貼切，無論是需求端還是供應(yīng)端，需要更多的“量身定制”。

“由大數(shù)據(jù)驅(qū)動的分享經(jīng)濟、平臺經(jīng)濟和智能經(jīng)濟將成為‘獨角獸’企業(yè)集中爆發(fā)的領(lǐng)域。”光大證券研究報告指出，平臺經(jīng)濟日益成為顛覆傳統(tǒng)經(jīng)濟模式、引領(lǐng)未來商業(yè)模式的驅(qū)動力。一方面，繼續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)經(jīng)營、爭取品牌輸出，擴大規(guī)模、提升行業(yè)地位，一搏行業(yè)領(lǐng)跑地位，獲取資本青睞、爭取上市。另一方面，在保持公寓經(jīng)營規(guī)模和行業(yè)地位的同時，通過散售減持、降低自持重資產(chǎn)的比例，提高資金使用效率，緩解資金壓力。

陳學(xué)海同時認(rèn)為，未來不管是和居住有關(guān)還是和辦公有關(guān)，既能服務(wù)企業(yè)又服務(wù)個人的“獨角獸”企業(yè)會越來越多。

優(yōu)客工場董事長毛大慶在最近的一次公開演講上就直言，“絕大部分‘獨角獸’企業(yè)代表了各自所在領(lǐng)域科技創(chuàng)新的較高水平，是助力創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展國家戰(zhàn)略的重要力量。這些都是中國新經(jīng)濟、新動能的未來主要來源。”