今年以來(lái)36家房企擬重組 去杠桿與并購(gòu)擴(kuò)張如何兼得

每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

行業(yè)集中度加速提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)仍為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要發(fā)展邏輯。2017年在房企規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型疊加效應(yīng)下，房企并購(gòu)活動(dòng)加劇。據(jù)普華永道發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)2017年全年回顧數(shù)據(jù)顯示，2017年全年中國(guó)房地產(chǎn)交易達(dá)482宗，交易金額同比增加31%達(dá)810億美元，平均交易規(guī)模明顯增大。

2018年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)了2017年的并購(gòu)風(fēng)潮，且有越演越烈的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)有36家房地產(chǎn)企業(yè)披露重組方案，涉及金額565.61億元，同比增長(zhǎng)12.98%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前包括中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、碧桂園和奧園等房企加速并購(gòu)，加速土地儲(chǔ)備擴(kuò)張，試圖占據(jù)“規(guī)模爭(zhēng)霸時(shí)代”的行業(yè)制高點(diǎn)。

2018年房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿，包括恒大、融創(chuàng)和綠地控股等房企均表達(dá)了加快去杠桿的意愿，同時(shí)也有大量房企仍保持高速擴(kuò)張。加速規(guī)?？癖己腿ジ軛U這對(duì)矛盾體站上了天平兩端，2018年房企已漸漸行至抉擇的“十字路口”。

并購(gòu)成房企擴(kuò)張主戰(zhàn)場(chǎng)

2017年500億元、1000億元以上規(guī)模的房企繼續(xù)擴(kuò)容，排名前列的房企保持規(guī)模的快速提升，行業(yè)規(guī)模仍在加速集中。并購(gòu)作為房企實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的方式越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的青睞。繼銷(xiāo)售規(guī)模、土地儲(chǔ)備后，并購(gòu)規(guī)模成為比拼房企實(shí)力的一大指標(biāo)，更是房企爭(zhēng)奪的新主戰(zhàn)場(chǎng)。

2017年，恒大在發(fā)布中報(bào)時(shí)明確表示，計(jì)劃在2017年7月至2020年6月期間實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備每年負(fù)增長(zhǎng)5%~10%。到2017年下半年，恒大一改中報(bào)發(fā)布時(shí)的計(jì)劃，稱(chēng)不愿意錯(cuò)過(guò)并購(gòu)的好機(jī)會(huì)，加速擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。

據(jù)恒大發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年底，恒大土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積高達(dá)3.12億平方米，其中新增土地儲(chǔ)備面積1.26億平方米，57%的新增土地儲(chǔ)備來(lái)源于并購(gòu)。

宣布不設(shè)銷(xiāo)售目標(biāo)也不公布具體推貨計(jì)劃的碧桂園表示，2018年將著眼更多并購(gòu)機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2017年新增土地投資1.41億平方米，其中收并購(gòu)獲取土地總代價(jià)占比為19%。

宣布向千億元發(fā)起沖擊的粵派房企奧園2017年80%的新增土地儲(chǔ)備是通過(guò)并購(gòu)獲得，嘗到并購(gòu)甜頭的奧園表示，2018年將保持這種并購(gòu)節(jié)奏。

相對(duì)于通過(guò)公開(kāi)招拍掛拿地，借道并購(gòu)房企能以相對(duì)較低的成本獲取土地，實(shí)現(xiàn)在較短時(shí)間內(nèi)獲取較大面積土地儲(chǔ)備的目標(biāo)。

并購(gòu)規(guī)模擴(kuò)容

房地產(chǎn)巨頭的大型并購(gòu)動(dòng)作頻頻，2017年市場(chǎng)并購(gòu)的規(guī)模也在擴(kuò)容。2017年萬(wàn)科以551億元總價(jià)并購(gòu)廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包被業(yè)內(nèi)喻為史詩(shī)級(jí)的交易；富力地產(chǎn)以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)77個(gè)酒店；融創(chuàng)則以438.44億元價(jià)格拿下萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，這些都是業(yè)界最關(guān)注的并購(gòu)案。

據(jù)普華永道發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)2017年全年回顧數(shù)據(jù)顯示，2017年全年中國(guó)房地產(chǎn)交易達(dá)482宗，交易金額同比增加31%達(dá)810億美元，平均交易規(guī)模明顯增大。其中，2017年房地產(chǎn)并購(gòu)交易額大于10億美金的交易額占比增加21%，1~10億美金的交易額下降17%。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)分析指出，2017年房企的收并購(gòu)主要來(lái)自于一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，供地在減少，大房企拿地困難，一二線(xiàn)城市供地趨勢(shì)都是在下降的，所以大房企需要從收并購(gòu)獲取發(fā)展的機(jī)會(huì)。

談及房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)案例增多的原因，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，大房企拿地補(bǔ)庫(kù)存的需求量大，加上部分城市公開(kāi)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格高企，迫使房企轉(zhuǎn)而尋求存量的土地。同時(shí)在政策調(diào)控下，過(guò)去2年部分中小房企盲目擴(kuò)張激進(jìn)擴(kuò)張?jiān)斐山?jīng)營(yíng)困難，也存在一些房企因?yàn)橄胪顺龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)而出售項(xiàng)目，給市場(chǎng)提供了大量的并購(gòu)供應(yīng)。

據(jù)了解，目前多個(gè)熱點(diǎn)城市公開(kāi)拿地均要求開(kāi)發(fā)商使用自有資金，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資和保險(xiǎn)資金等。這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金面提出了較高要求。

一名銀行內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，針對(duì)市場(chǎng)上的并購(gòu)現(xiàn)象銀行專(zhuān)門(mén)設(shè)立了并購(gòu)金融，緩解開(kāi)發(fā)商的并購(gòu)資金壓力。其進(jìn)一步表示，包括并購(gòu)金融、跨境金融以及科技金融等多個(gè)產(chǎn)品均適用于房企并購(gòu)，一般大型房企獲得貸款的可能性較高。

通過(guò)并購(gòu)房企能緩解以自有資金拿地的壓力，海南中改院海金咨詢(xún)總經(jīng)理潘爍接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，并購(gòu)貸款依然可行，目前環(huán)境對(duì)中小房企融資不利，將會(huì)出現(xiàn)更多的大房企并購(gòu)中小房企的現(xiàn)象。

并購(gòu)助力房企彎道超車(chē)？

進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)延續(xù)了2017年的火熱態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)有36家房地產(chǎn)企業(yè)披露重組方案，涉及金額565.61億元，同比增長(zhǎng)12.98%。

據(jù)克而瑞發(fā)布的2018年1~3月房企新增土地TOP100榜單數(shù)據(jù)顯示，恒大、碧桂園、綠地分別以3613萬(wàn)平方米、3058.8萬(wàn)平方米以及1304.3萬(wàn)平方米的新增土地面積排名前三。克而瑞研究認(rèn)為，拿地方式上看，房企在招拍掛市場(chǎng)上將保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，高溢價(jià)地塊將非常有限；而會(huì)去尋找更多的收并購(gòu)、合作等低成本拿地的機(jī)會(huì)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前已包括碧桂園、萬(wàn)科、陽(yáng)光城、奧園、福晟和禹洲地產(chǎn)等多家房企正加速并購(gòu)的步伐。

2018年開(kāi)年，碧桂園、陽(yáng)光城、保利地產(chǎn)以及卓越集團(tuán)等多家房企爭(zhēng)奪廣物地產(chǎn)45%股權(quán)；以并購(gòu)見(jiàn)長(zhǎng)的陽(yáng)光城則通過(guò)并購(gòu)進(jìn)入江門(mén)五邑，完善珠三角布局版圖；萬(wàn)科以17.8億元總價(jià)拿下杭鋼集團(tuán)資產(chǎn)包，斬獲8個(gè)項(xiàng)目；禹州38億元買(mǎi)下沿海家園旗下7個(gè)項(xiàng)目組成的恒華集團(tuán)的全部股權(quán)，獲得可售建筑面積逾313萬(wàn)平方米。福晟表示2018年將加速并購(gòu)，爭(zhēng)取并購(gòu)一家百?gòu)?qiáng)房企。

并購(gòu)已成為房企規(guī)模擴(kuò)張的主戰(zhàn)場(chǎng)，有業(yè)內(nèi)人士曾指出，房企實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)最容易的方式就是并購(gòu)。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，2018年房企的并購(gòu)將延續(xù)增長(zhǎng)的格局，并購(gòu)是房企擴(kuò)張的一個(gè)機(jī)會(huì)，但未必是彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。目前來(lái)看，一二線(xiàn)城市市場(chǎng)份額占比約為30%，政策調(diào)控下一二線(xiàn)獲得的土地儲(chǔ)備很難快速轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售，占比較大的三四線(xiàn)城市土地供應(yīng)較多，并購(gòu)的機(jī)會(huì)相對(duì)較少。

一方面是房企欲借并購(gòu)快速擴(kuò)張規(guī)模，另一方面在去杠桿的大背景下，房企融資收緊，融資成本增加成行業(yè)共識(shí)。2017年恒大、融創(chuàng)均對(duì)外宣布了降負(fù)債和降杠桿的計(jì)劃，融創(chuàng)在未來(lái)兩年以降負(fù)債為重要任務(wù)。

規(guī)?？焖贁U(kuò)張一定程度上將帶來(lái)房企負(fù)債率的上升，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，“規(guī)模至上”和降負(fù)債這一對(duì)矛盾體已成為房企必然面臨的選擇，是加速奔跑還是“穩(wěn)字當(dāng)頭”？

歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，加速奔跑是大房企的第一要?jiǎng)?wù)，不加速規(guī)模擴(kuò)張就沒(méi)有市場(chǎng)的立足之地。歐陽(yáng)捷認(rèn)為2020年20強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額將達(dá)到60%~70%，50強(qiáng)市場(chǎng)份額到80%，百?gòu)?qiáng)之外的房企就沒(méi)有太多的立足之地。

歐陽(yáng)捷表示，目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，房企加速擴(kuò)張的過(guò)程中不一定要降負(fù)債，如果銷(xiāo)售規(guī)模和總資產(chǎn)在擴(kuò)大，債務(wù)不增不減，這是在降杠桿。對(duì)企業(yè)而言，重要的是現(xiàn)金流能不能平衡，現(xiàn)金流能否覆蓋所有的經(jīng)營(yíng)成本，債務(wù)和稅費(fèi)等等，能覆蓋的話(huà)企業(yè)的問(wèn)題就不大。